임대차계약에서 계약자와 실거주자가 다른 경우는 어떤 문제가 있고 어떤 점을 유의해야 하나요?

Question

32평 정도 되는 빌라에 대해 월세로 임대차계약을 하려는데

계약은 아버지가 하고 자녀 2명이 살거라고 합니다. 1명은 성인이고 1명은 고등학생 같다나요?

자녀들이 자취하고 싶다고 해서 이렇게 구하는 거라는데

이렇게 계약자와 실거주자가 다를 경우 어떤 점을 유의하고 계약시 어떻게 하는 것이 좋나요?

이런 적이 처음이라 어떻거 생각하면 별 문제 없고 어떻게 보면 괜찮은건가 싶고......그렇습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

계약서는 아버지명의로 작성되었는데

실제 거주자는 자녀들입니다.

나중에 월세가 밀리거나 집내부 시설을 파손했을때

혹은 게약 만기 시 원상복구 문제로

갈등이 생기면 집주인 입장에서는

실제로 사는 자녀에게 따져야 할지

계약자인 아버지에게 연락해야 할지 혼선이 생길수 있습니다.

계약시 반드시 아버지로 기재하고

가족관계증명서 첨부해서 받아두셔야합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

부모가 계약을 하고 자녀가 실제 거주하는 경우도 충분히 있을 수 있습니다. 다만 임대인 입장에서 계약서에 실거주자를 명확하게 적어두는 것이 중요할 수 있습니다. 아버님께서 단순히 자녀들의 월세를 대신해서 부담하고 계약만 하는 것이라면 큰 문제는 없어 보입니다. 그리고 가능하면 "임차인은 임대인의 사전 동의 없이 위 거주자 외 제 3자에게 본 주택을 전대하거나 사용, 수익하게 해서는 아니된다" 라는 내용을 특약에 넣어 두시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

아버지가 거주하지 않고 성년 자녀가 독립적으로 사는 구조라면 전대 논란이 될 수 있어 성인 자녀를 계약자에 포함을 하거나 최소한 임대인의 명시적 서면 동의를 받으시는 것이 안전합니다

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차계약시 계약자와 실거주자가 다르게되면 대항력 (전입신고 + 거주로 형성)이 발생하지 않아서 제3자에 대한 임차권 주장이 어려워질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 부모와 자녀가 공동명의로 임대차 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 계약의 경우 크게 문제가 되지 않지만 계약자의 전입신고가 되어져 있지 않을 경우 대항력에 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 이런 경우 계약자(부모) 및 거주자(자녀)일 경우 공동명의로 계약을 진행을 하고 거주자(자녀)만 전입신고를 해서 대항력등을 가지시는 것이 좀 더 안전할 수 있다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

실제 임대차계약 자체에는 문제가 없을 수 있지만, 계약 명의자가 해당 주택에 전입신고를 하지 않고 실제 점유도 하지 않는다면 임차인의 대항력 인정에 문제가 생길 수 있습니다. 이렇게 되면 보증금 보호 측면에서 리스크가 커질 수 있습니다.

따라서 가능한 방법 중 하나로는 우선 계약 명의자인 아버님이 해당 주택으로 전입신고를 하고, 자녀 2명도 함께 전입하여 동일 세대를 구성한 뒤 일정 시점 이후 아버님만 기존 주소지로 다시 전입하는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 다만 계약 명의자가 전출한 이후에도 자녀들의 점유와 전입만으로 대항력이 계속 유지되는지 여부는 구체적인 계약관계와 실제 거주 형태 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 이를 완벽한 방법이라고 확답드리기는 어렵습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대차 계약서상 임차인은 아버지이므로 계약 만기 시 보증금 반환 청구는 아버지 명의로 해야 합니다.

만약 실거주자가 직접 보증금을 받으려면 아버지의 위임장이 필요합니다.

그리고 자녀 2명 모두 전입신고를 해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

감사합니다.