답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재산세는 토지·건축물·주택에 대해 시가표준액 (공시가격과 동일) x 공정시장가액비율이 과세표준이되고, 종합부동산세는 토지 및 주택모두 공시가격 합산액 x 공정시장가액비율이 과세표준이 되며, 건강보험료 산정시 주택, 토지, 건축물 등의 가격은 재산세 과세표준을 기준으로 반영됩니다. 즉, 재산세, 종부세, 건강보험료 모두 실거래가격이 아닌 공시가격 기준으로 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2027년도부터 업무용 오피스텔도 주택수에 포함된다는 정책이나 법령 개정이 언급이나 예고된 바는 없습니다. 기본적으로 2020년 8월 11일 이전에 취득하였거나 업무용으로 재산세가 과세되는 오피스텔인 경우에는 주택수에 산정되지 않습니다. 또한 2024년 1월 1일 ~ 2027년 12월 31일 사이에 준공된 소형 오피스텔을 최초 구입하는 경우에도 취득세, 종부세, 양도세 계산시 주택수에서 제외 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오래된 구축 아파트인 경우 샤시가 부실하여 단열, 방수, 방풍 등의 효과가 매우 떨어지는 경우가 많을 뿐 아니라 배관, 전선 등도 노후되어 여려가지 문제점을 가지고 있습니다. 이를 수리하기 위해서는 리모델링을 해야하는데 샤시만 손봐서 될 사항이 아니라서 많은 비용이 소요될 수 있으나 리모델링을 한다고 해도 주택 외부의 엘리베이터, 계단실, 주차장 등 여러곳은 개선이 되지 않다보니 투자효과가 떨어질 것 (리모델링 소요비용을 주택 매도시 반영하기가 쉽지 않습니다.) 이 예상되어 아예 투자를 하지 않게되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세 매물이 품귀현상을 빚으며 전세가격이 상승세를 보이고 있습니다. 이렇게 전세가격이 상승하는 이유에는 여러가지가 있지만 서울의 경우 건축경기 위축으로 신축아파트 입주물량 자체가 많이 줄어들어서 공급자체가 많이 줄어들어든데다가, 토지거래허가구역 지정으로 실거주의무가 부과되면서 전세공급이 축소되고 있고, 대출규제가 강화되면서 보증금 반환부담이 커진 임대인들이 전세에서 월세(또는 반전세)로 전환하는 경우가 늘어나고 있기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른사람이 내땅을 점유하고 사용하고 있다면 펜스를 치고 무단 경작 금지 등 푯말을 세우고 촬영하여 증빙 자료를 만들어 둘 필요가 있습니다. 그럼에도 불구하고 지속해서 사용을 한다면 사용자에게 먼저 내용증명을 발송하고 부동산의 인도, 지상물제거 및 부당이득반환청구, 손해배상 청구 등의 소송을 진행하여야 할 수도 있습니다. 단, 남의 토지에 경작을 하더라도 경작물은 경작자의 재산이므로 임의로 손상을하면 안됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다. 공시가격에는 공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있는데, 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 높이고자 하고 있습니다.이러한 공시가격 제도는 정부에서 국세나 지방세 등 각종 세금 부과나 개발 부담금 산정, 부동산 담보 대출 등을 할 때 가치 기준으로서 삼는 가격으로서 일종의 표준 가격이라 할 수 있는데 세금 부과에 적용되다 보니 이를 올리게되면 조세저항이 큰 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 된 경우에는 2년간 추가로 거주하실 수 있으며, 2년의 기간이 끝나기 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주하실 수도 있습니다. 즉, 27년 2월까지는 거주하실 수 있고, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 경우에는 갱신을 하지 못하고 퇴거를 하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 신축 공동주택을 구입하기 위한 제도로서 주택청약종합저축 등에 가입하고 일정조건이 되면 입주자모집공고문을 보고 청약을 신청하게되는데 지원하는 사람들이 많다보니 가입기간과 납부횟수, 무주택기간, 납부금액 등에 따라 점수를 부여하고 특별한 조건이되는 사람들에게는 특별공급으로 우선권을 부여하는 등으로 청약자중에서 당첨자를 선정하여 주택을 공급하게 됩니다. 청약에 당첨되려면 가점이 높은 것이 유리하므로 가점을 위해서는 일찍부터 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다. 한국부동산원의 청약홈 (https://www.applyhome.co.kr/)에 접속하시면 각종 청약 일정과 분양정보/경쟁률을 확인할 수 있고 청약 자격 확인 등도 가능 합니다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트 청약에 당첨이 되면 일반적으로 시중 가격보다 저렴한 금액에 아파트를 구입할 수 있으며 계약금만 납입하면 중도금은 집단 대출로 납입할 수 있고 이후 주택이 지어진 후 잔금 대출을 통해 중도금 대출을 상환하고 잔금을 정리하는 등의 방법으로 상대적으로 큰 돈을 들이지 않고도 구입할 수 있는 기회를 얻을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 계속되는 전세사기와 가격 방어 및 편의성 측면에서 빌라는 아파트에 비해 열악한 조건을 갖추고 있습니다. 예외적인 고급빌라를 제외한 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등이 적어서 편의성 면에서 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이는 더 벌어지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사전적이 의미로서의 입지는 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소 인데, 부동산에서의 입지는 부동산이 어떠한 조건을 갖춘 곳에 위치하는 지를 의미합니다. 입지가 좋은 곳에 위치한 주택은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있습니다. 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제라고 할 수 있으며, 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 것 입니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다. 강남은 비교적 최근인 1980년대에 개발이 시작되어 서울의 구도심과 달리 도로 및 건물이 계획에 의해 배치되어 쾌적한 환경 조성이 가능했고, 1990년대 부동산 버블을 거치며 부동산 가격이 급격히 상승했고 2000년대 중반 이후에는 타지역에 비해 월등한 입지 조건과 똘똘한 한채 선호 현상으로 더욱 가격이 상승하며 현재에 이르고 있습니다.