답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시 전입신고를 하고 입주를 하면 대항력(제3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리) 이 발생하는데, 대항력을 획득하면 전세보증금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 주어집니다. 임대차는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다. 보통 계약을 하면 즉시 확정일자를 먼저 받는데, 확정일자를 먼저 받아도 전입신고가 되어있지 않으면 그 효력이 발생하지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 유명 상권조차 공실률이 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 온라인 및 배달문화의 정착과 경기위축으로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대인들이 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 향후 이런 현상이 확대될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비규제지역으로서 6억원 미만인 주택인 경우에는 자금조달계획서를 작성하지 않아도 됩니다. 6억원 이상으로 작성을 하는 경우에는 자기자금, 차입금, 자달자금 지급방식 등을 작성하게 되는데, 부모에게 자금을 빌리는 경우에는 차용증(금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류로서 이자지급이나 상환계획 등 실질요건을 갖추어야 합니다.)을 작성하면되고, 무조건 세무조사가 나오지는 않습니다. 생애최초 주택 취득세 감면을 위해서는 감면신청서와 함께 가족관계증명서, 주민등록등본 및 주민등록초본(또는 개인정보 수집 및 이용 동의) 등 무주택자임을 확인하는 서류 및 무주택자가 생애최초로 주택을 구입하는지 여부를 확인하는 서류(개인정보 수집 및 이용 동의로 대체)를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형 생활주택의 주차장 설치기준은 일반 공동주택 (아파트 등)보다 낮은 세대당 0.5~0.6대 정도 수준으로 규정되어 있어서 주차난이 심할 수 있습니다. 기본 취지가 도심의 자투리 땅으로 활용하기 위해 규제를 완화하여 공급을 늘리는 취지이다보니 주차장 설치 기준이 완화되어 주차장이 부족한 현상을 만들고 있어서 주민간의 갈등이 발생할 수 있습니다. 차량을 꼭 운행해야한다면 입주전에 주차 여건을 확인한 후 입주를 하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실제 입주일과 서류상 입주일이 달라질 수는 있으나 서류상의 입주일을 실제 입주일보다 먼저 앞당기게되면 계약종료일도 당겨져서 그만큼 임차인이 손해볼 수 있습니다. 임대인이 정해놓은 조건을 변경하기가 쉽지 않겠지만 퇴거일자 조정이나 월세 조정 등 절충안을 가지고 협의를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상기에 기술된 내용으로 볼때 현재의 계약은 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있으며, 임대인의 동의없이 계약종료 이전에 퇴거하는 것은 중도해지로 볼 수 있습니다. 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.계약갱신청구권을 사용하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 임대인에게 계약갱신청구권을 사용함을 통지해야하는데 문자 등 증빙자료를 남기는 것이 좋습니다. 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우에도 계약갱신청구권을 사용한 갱신과 같이 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하면 집이 대부분의 경우 보증금을 지킬 수 있지만, 100% 안심할 수는 없으므로 다음과 같이 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 확인, 건축물대장을 통한 건축물종류 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 정부의 보유세 개편안은 나오지 않은 상태입니다만, 공정시장가액 비율 원상복구, 공시가격 현실화율 상향, 장기보유특별공제 축소 등이 검토되고 있는 것으로 알려지고 있는데, 금년도 공시가격은 전년도와 동일한 현실화율(69%)가 적용할 예정임이 발표된 바 있습니다. 아직 구체적인 안이 나오지 않았기에 확실하지는 않지만 기본적으로 정부의 정책은 비거주, 다주택, 고가주택 보유자의 세부담을 늘리는 차등과세를 추진 예정이므로 실거주하지 않는 저가 주택을 추가로 보유한 경우 고가주택정도는 아니라도 어느정도 세부담이 늘어날 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 돈 모이기에 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 최근에는 높은 금리 및 대출규제 등으로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이지만 경제 상황이 변화하면 상황은 달라질 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전자계약은 대출시 우대금리가 적용되고 전월세계약의 경우 자동으로 확정일자 부여 및 임대차신고도 되는 등 편리한 점이 있지만, 거래당자사와 부동산 모두 경험이 없다면 처리 과정에서 문제가 발생하는 경우 대처가 매끄럽지 않을 수 있으며, 비대면 계약시 당사자간 협의가 원활하지 않을 수 있는 점, 그리고 계약금액 등 자료가 국세청 등 정부기관에 바로 노출될 수 있음을 부담으로 느낄 수 있는점 등으로 인해 부동산에서 선호하지 않을 수 있습니다.