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다가구 주택 집주인인데 집 전세로 내놓으랴고 합니다 대출 가능 여부는 어떻게 알 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 다가구주택인 경우에는 대출이 용이하지 않을 수 있습니다. 전세대출을 진행하려면 건축물대장상에 위반건축물이 아니어야 하고, 등기부등본상에 소유권에 대한 권리침해사항(경매, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 하며, 선순위채권이 주택가격의 60%이내, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것 등을 만족해야합니다. 또한 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것을 만족해야 합니다. 그리고 개별단독주택가격의 126%에 해당하는 금액 이내라야 대출이 가능합니다. 서류상 문제가 없고 임차인의 소득이나 신용상태가 좋으면 승인 가능성이 있으나 은행 정책에 따라서 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 인행 담당자와 상의해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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월세 계약 시 보증 보험 미가입 동의서 요구 시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 보증보험가입이 필수이며 이를 위반시에는 보증금의 최대 10%의 금액을 과태료로 내야 합니다. 하지만 전세보증금이 소액보증금 기준 이하이거나, 담보권설정금액과 임대보증금을 합한 가격이 주택 금액의 60% 이하인 경우에는 임차인이 보증보험미가입에 동의하면 가입하지 않아도 됩니다. 즉, 상대적으로 전세사기로 될 위험이 적은 경우에 한해서 임차인의 동의가 있으면 가입을 면제해주는 제도인데, 임차인이 반드시 동의해야 하는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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전세아파트 사전전입신고 관련해서 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 걱정하시는 마음은 이해갑니다만, 실무적으로 잔금을 지급하기전에 전입신고를 허용해주는 집주인은 잘 없을 것입니다. 따라서 일반적으로 전세계약시에 "임대인은 현재의 권리관계 (등기부등본)를 전입신고 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약을 취소하고 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다." 등의 특약을 걸게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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청년버팀목 전세대출 및 전입신고 관련 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택은 주택수에 잡히지 않으므로 다른 주택이 없고 세대주로 되어 계시다면 무주택세대주 입니다. 청년버팀목전세대출은 대출 실행일 기준으로 전입신고가 되어 있어야 하고 은행에서 전입신고 완료를 확인할 수 있는 주민등록등본을 요구하므로 대출실행으로 잔금지불 가능한 빨리 전입신고를 하는 것이 필요합니다. 만일 사정상 전입신고가 늦어진다면 사전에 은행 담당자와 협의가 필요할 수 있으며 대출 실행 후 1개월이내에는 서류를 제출하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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요즘 토지거래허가제의 이슈가 많은데요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2025년 10월15일 정부에서 주택시장 안정화 대책을 내놓았으며, 서울전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투지과열지구로 지정되고 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 주담대비율(LTV)는 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되고, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라서 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도는 2억원으로 제한되고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한되며, 1억원이상의 신용대출을 받은 사람은 1년동안 규제지역 내 주택 구입이 제한되었습니다. 다주택자의 취득세가 2주택은 8%, 3주택은 12%로 강화되고, 1주택자가 집을 매도할 때는 양도세도 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 비과세되게 되었습니다. 다주택자의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 제외는 내년 5월까지 유예되었고, 그밖에 재건축 및 재개발 조합원 지위양도가 제한되고 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되었습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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계약갱신청구권요구시 전세금인상건?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 임차인이 사용하는 경우 임대인은 직접거주 등 법에서 정한 특별한 사유가 아니라면 거절할 수 없으나 5%의 범위내에서 월세와 보증금을 인상할 수 있습니다. 상기의 기간이내라면 임차인도 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대인은 월세와 보증금 인상을 주장할 수 있을 것인데, 당사자간에 합의가 이루어지지 않는다면 주택임대차 분쟁조정절차 등을 통해서 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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조정지역 아파트 판매시 의무거주 기간 알고싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 취득당시에 조정지역이었고 이후 해제된 경우에는 2년 보유 및 2년 실거주를 하셔야 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다. 하지만 양도차익이 없다면 양도세가 과세되지 않습니다. 부동산에서 이야기 한것은 일시적 1세대 2주택에 대한 내용인데, 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 나서 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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2개월치 월세가 안들어와요 도와주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차라면 임차인이 2개월 이상 월세를 연체하는 경우에는 계약해지를 통보할 수 있습니다. 한번 연체되기 시작하면 지속적으로 문제가 될 우려가 있으며 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 해야하는데 이에 수 개월이 소요될 수 있으므로, 즉시 내용증명으로 해지 통보를 하시고 퇴거를 하지 않으면 명도소송을 할 수 있으며 그로인한 손해를 감당해야 할 수 있음을 반복적으로 고지하실 필요가 있다고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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전입신고가 안 된다고 하는데 괜찮은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택(전세 또는 월세)인 경우 전입신고가 되지 않으면 거주를 해도 대항력이 발생하지 않아서 소액임차인인 경우 발생하는 최우선변제권이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다. 이 경우 제 3자에게 임차권을 주장할 수 없고 주택이 경매에 넘어가는 경우 일반채권으로 취급되어 후순위로 밀려서 배당 받기가 어려워질 수 있습니다. 이런 경우에는 비용이 소요되더라도 전세권을 설정하는 등의 조치가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권까지 보증한도가 책정되는데, 여기서 주택가격은 다음의 순서대로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본 상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%.즉, KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세가 없고 선순위채권도 없다면 공시가격 140% x 담보인정비율 90% = 공시가격의 126% 이내이면 전세보증보험에 가입 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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