답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 스스로 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식인 반면, 재개발사업은 기반시설이 열악하고 노후된 지역의 토지 또는 건물 소유권자들이 조합을 설립하고 보유한 땅에서 오래된 기존 건물을 철거하고 사업을 추진하는 방식입니다.지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 서로 다른 조건으로 인해 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 분담금 수용이 쉽지 않은 사항 등 문제점 해결에 시간이 많이 걸리고 성공률이 낮다보니 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조정대상지역(투기과열지구)인 경우에는 금액에 무관하게 모든 주택 거래시에 자금조달계획서를 작성하여 계약 후 30일 이내 거래신고시에 제출하여야 합니다. 부동산거래관리시스템에서도 신청할 수 있으며 지자체(관할 구청 등)에 서류를 제출하면 됩니다. 시군구 또는 공인중개사를 통해 제출 서류를 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약인지 민영주택을 위한 청약인지에 따라서 중요 사항이 달라집니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준으로서, 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3년이상 보유한 부동산 (토지나 건물)을 매도하는 경우 보유기간에 따라서 양도소득세를 일정비율 (매년 2%씩 최대 15년 / 30% 공제) 공제해 주는 장기보유특별공제 제도가 있습니다. 이는 부동산의 종류에 관계없이 적용되는데, 1세대 1주택자인 경우에는 특별히 보유기간 및 거주기간에 대해 각각 매년 4%씩 공제되어 최대 10년 / 80% 까지 공제됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 신축빌라에 비해서는 전세사기 확률이 낮지만 완전히 안전하다고 할 수는 없으므로 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 필요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택자이면서 주택의 공시가격이 12억원 이하인 경우에는 월세 금액에 무관하게 소득세 과세 대상에서 제외됩니다. 즉, 월세가 몇백만원이라도 과세되지 않습니다. 하지만 2주택자가 되면 월세소득에대해서 종합소득세 과세대상이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 임대인과의 협의에 따라서 구체적인 내용은 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약인 경우 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전 시점이 경과하게되면 묵시적갱신(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효)이 아니라 2년 계약으로 전환된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택인 경우 비과세는 주로 과세금액이 큰 양도소득세에서 비과세 처리되는 것을 의미하며, 주택수와 관련없이 재산세나 종부세 대상이될 수 있고, 주택의 공시가격이 12억원 이상이고 월세를 주고있는 상황이라면 소득세도 과세될 수 있습니다. 1세대 1주택인 경우에도 양도세 비과세를 적용받기위해서는 해당 주택을 2년이상 보유(조정대상지역인 경우에는 2년 거주 포함)해야하고 실거래가격(공시가격이 아님)이 12억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택이고 공시가격12억원 이하인 경우에는 월세소득이 있더라도 임대소득세는 비과세 처리됩니다. 하지만 다른 주택을 보유하여 1세대 2주택 이상이거나 1주택이라도 공시가격이 12억을 초과한 경우에는 소득세가 과세됩니다.