답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 4항에 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있어서 집주인이 변경되더라도 법률 규정에 의한 승계이므로 임차인은 계약종료시 까지 거주할 수 있고 계약서도 새로 작성할 필요가 없습니다. 하지만 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하는 경우 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절(이 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다.)할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매 계약은 양당사자간의 합의가 중요한데, 매매가격을 낮추게되면 아무래도 매도인의 입자에서는 손해보는 느낌이라서 하자 보상등에 대한 특약 수용에 협조적이지 않을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 계약 갱신거절을 할 수 있으며 보증금을 돌려받기 어려워질 것 같다면 먼저 내용을 정리하여 내용증명을 보내시는 것이 필요합니다. 이후 기간에 맞게 갱신거절을 했음에도 계약종료시까지 보증금을 받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기명령에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금 반환 소송을 제기하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 먼저 내용을 정리하여 문자를 보내시고 통화를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.남자친구가 계약한 전셋집에 본인이 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 경매 등 문제가 발생했을 때 임차권을 주장할 수 없으므로 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 집주인의 동의를 얻어 전세권을 설정하는 것이 좋습니다. 전세로 살고있는 형제가 다른 곳으로 이전하는 경우에도 마찬가지 상황이 벌어질 수 있는데, 이때 세대주인 형제가 전출하기 전에 어머니 등 가족이 전입되어 있는 상태라면 대항력을 유지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 사망한 경우 임대차 계약은 자동으로 종료되지 않고 임차인의 권리 및 의무는 상속인에게 포괄 승계됩니다. 따라서 상속인은 계약 종료시까지 월세 납입의무가 주어지고 임대인은 만기시에 보증금을 반환하여야 합니다. 상속인이 조기에 계약을 종료하기를 원한다면 상속인이 임대인과 협의하여 상속인측에서 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 정산하는 방식으로 합의할 수 있습니다. 이 경우에 후속세입자가 구해질때까지 발생하는 월세는 보증금에서 공제하는 방식으로 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 취소할 수 없으므로 가계약금을 포기하고 계약을 해지하셔야 하며, 구체적 합의 근거가 있고 가계약금이 납입되었으며 공인중개사에게 귀책사유가 없이 계약 당사자의 사유로 인해 계약이 해지된 경우에는 중개수수료를 지급하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 갱신의 방법에는 묵시적갱신, 계약갱신청구권에 의한 갱신, 협의에 의한 갱신 등이 있는데 임차인에게 유리한 것은 묵시적갱신입니다. 주택임대차보호법에따라서 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 즉, 아무런 연락없이 지내서 묵시적갱신이 되는 것이 가장 좋으며, 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 보증금을 5% 초과하여 인상하겠다고 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 갱신하고, 임대인이 상기의 기간중에 보증금을 5% 이내로 인상 (또는 인상 없이 갱신) 등을 포함한 갱신을 요청하는 경우에는 협의에 의한 갱신을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약 종료 2개월전까지는 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통지해야하며, 만일 이기간이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 지나가게되면 묵시적 갱신 (2년 계약인 경우)이 되고, 이후 임차인은 아무때나 계약 종료를 임대인에게 통지할 수는 있으나 임대인에게 통지된 날로부터 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 임차인이 임차인의 사정으로 임대료를 3기 (3개월분) 이상 미납하게되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이를 위해서 먼저 현재의 연체 상황(미납금액, 연체기간, 특정 기한까지 건물 인도 명시 등)을 정리하여 내용증명을 보내고 점유이전금지가처분을 신청한 후에도 해결이 되지 않으면 명도 소송을 하셔야 할 것입니다.