답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우에는 보통 다가구주택으로 되어 있는데 다가구주택은 단독주택으로 분류되어 호실이 여러개라도 전체가 1개인 1주택으로 취급됩니다. 임대사업자도 기본적으로 다주택자로 간주되지만, 일정한 조건 (건설형인 경우 2호이상, 9억이하, 전용 149m2/대지 298m2 이하 / 매입형인 경우 수도권 6억·비수도권 3억 이하)을 만족시 양도세 중과 배제되며, 임대개시시점 공시가격 6억(지방 3억) 이하인 10년 임대주택을 보유하며 다른 주택을 2년이상 보유·거주한 경우 거주주택을 양도하면 1세대1주택으로 간주하는 특례를 적용 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 500만원에 월세 50만원인 경우 환산보증금은 5500만원이며 상한요율 0.4% 적용하면 복비는 22만원 (부가세 별도)으로 계산됩니다. 따라서 별도의 서비스 없이 중개수수료가 55만원이었다면 과한 금액으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종합부동산세의 산정 기준일은 재산세와 동일한 6월 1일 입니다. 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 1년치의 종합부동산세가 결정되며 매년 12월 1일에서 12월 15일 사이에 납부하게 됩니다. 즉, 6월 1일 당시 부동산을 소유한 사람에게 과세가 되며, 5월 31일 이전에 명의를 이전하였다면 과세대상이 되지 않습니다. 일시적 2주택인 경우에도 6월 1일이 중요한데, 주택수 산정 제외 특례를 적용받기 위해서는 과세 기준일인 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하지 않은 사람인 경우, 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 "1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서"를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 사전점검을 직접하신다면 아파트에서 제공해주는 스티커 등 물품외에 사전에 천정 등을 확인할 수 있는 의자나 사다리, 배수 상태 확인을 위한 바가지, 전기 상태 확인용 충전기, 휴식을 위한 돗자리, 줄자, 스티커가 잘 안붙을 경우 사용할 스카치테이프, 장갑 등을 사전에 준비하고 체크리스트를 활용하여 꼼꼼하게 확인하시는 것이 중요합니다. 점검에 앞서 집전체를 영상과 사진으로 촬영해놓고 체크리스트를 보면서 한가지씩 순서대로 점검해 나가시면 됩니다. 이상이 있는 부위는 스티커를 부착하고 사진 촬영을 하시고 사진에도 간단한 메모를 해두시면 후에 확인이 수월할 수 있습니다. 수납장 등 여닫기가 잘 되는지, 변기와 세면대 등의 물은 잘 내려가는지, 문의 개폐상태는 양호한지, 후드 등의 기능품 작동은 잘 되는지, 타일이나 실리콘 마감처리 등은 잘되어 있는지, 벽면 도배 상태나 바닥 등은 잘 시공되어 있는지 등을 차분히 둘러보시면서 확인하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세 적용을 받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택일때 신고 기간내에 합산배제 및 과세특례신청을 하는 경우 기본공제 12억원 및 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 만일 상기의 혜택을 받고 추후 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년이내에 양도하지 않아서 사후요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액을 추징당하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 돌려줄 때는 임차인 명의 통장을 확인하고 돌려주셔야 합니다. 이를 위해서 임차인에게 직접 연락하여 통장 사본을 받아서 확인후 송금하시는 것이 필요합니다. 임차인이 전세 대출을 받고 질권설정을 한 경우에는 질권설정액만큼을 은행에 직접 반환하고 보증금과의 차액을 임차인에게 반환해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용시 보증금의 변화가 없다면 새로운 계약서를 작성해야될 필요는 없으나 계약갱신청구권을 사용함을 문서(기존 계약서상에 새로운 기간과 함께 명기하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인 또는 문자로 양 당사자 확인 남기기 등)로 남기는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권을 사용한 갱신이후 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환받는 것을 제한하는 특약을 기재하더라도 임차인에게 불리한 조항으로서 효력이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금까지 치르고 임대차 계약이 체결되면 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도해지 할 수 없으며 반드시 임대인의 동의가 있어야 해지할 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 이러한 일방적인 해지에 동의를 하지 않으므로 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 매물을 의뢰할 때 효과적인 것은 문자를 보내고 통화도 하는 것입니다. 부동산에 따라서 주로 취급하는 매물이 다를 수도 있으며 중개사님마다 보유한 매물이나 성향이 다를 수도 있으므로 직접 통화(방문하시는 것이 가장 효과적입니다.)를 해보시는 것이 좋습니다.