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전입신고를 언제해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.새로 이사갈집의 대항력을 확보하기 위해서는 전입신고와 입주가 필수적인데, 전입하는 순간 기존 주택의 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려워 질 수 있으므로, 먼저 기존 집에 가족중 일부를 전입시키고 나서 입주일인 12월12일에 본인이 새로운 집으로 전입신고를 하셔야 합니다. 이러한 상황을 대비하기 위해 임대차 계약서에는 "계약 이후 전입신고 익일까지 등기부 등본상 새로운 권리관계 설정 금지" 특약을 기재해 놓는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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부동산 중개인 잔금치르기 전에 변경 가능한지?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사를 선택하는 것은 자유이지만 이미 선택하여 계약을 하게되면 공인중개사의 잘못으로 인한 문제가 발생하지 않은 이상 중개수수료를 지급하셔야 할 수 있습니다. 특히 가계약을 한 경우, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 매수인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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월세로 바뀌면서 세입자에 대한 면접도 보나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유럽 등 선진국에서는 세입자를 받을 때 신분을 꼼꼼하게 따지는 경우가 있는데, 애완동물 여부, 동거 가족 여부뿐 아니라 재직증명서, 소득증빙서류 등을 제출하여 경제적 능력은 있는지, 신용도는 충분한지, 전 집주인의 평판은 좋은지 등도 파악하여 이를 통과해야 입주할 수 있는 경우가 있다고 합니다. 하지만 우리나라에서는 아직 집주인이 집단 면접의 형식을 취하는 경우는 없는데, 일부 고액 월세 시장에서는 세입자의 직업 정도를 따지는 곳이 있으며, 면접 정도는 아니지만 애완동물 여부, 동거가족 여부 등을 따지는 경우는 많이 있으며, 최근 국회 국민청원 게시판에 임차인 면접제도 도입 요구가 올라오면서 사회적인 논쟁이 확산되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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오피스텔과 생활숙박형은 뭐가 다르죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로서, 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택이 아닌 숙박시설로 분류되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닌 장점이 있습니다. 생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해서 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 한데, 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다. 또한 본인이 실거주를 할 수 없고 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게되고 정부에서도 오피스텔로의 전환을 한시적으로 허용해주기도 했지만 구조적으로 개조가 어려워 제대로 전환이 되지 않고 있는 상황입니다. 생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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출산특례, 부부 각각 특공 당첨 후 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.출산특례는 2024년 6월19일 이후 자녀가 출생한 경우 청약자 또는 배우자 중 과거 특별공급 당첨 이력이 있어도 세대 내 1회에 한하여 당첨 이력을 배제하고 청약을 할 수 있는 것입니다. 적용대상은 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 부양 특별공급 등이며 모집공고일 기준으로 주택을 보유중이어도 주택 처분조건으로 신청이 가능 합니다.출산특례는 세대내 1회에 한해 당첨이력을 배제하는 것이므로 2회 당첨이력은 해당되지 않습니다. 1회 당첨이력이 있고 입주자모집공고일 현재 주택을 소유한 경우에는 기존주택 처분조건으로 청약 신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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이사를할때전윈주택 같은건 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택이 위치한 장소에 따라서 달라질 수 있지만 일반적으로 도심에서 좀 떨어져 있고 주변에 인프라가 많이 갖추어져 있지 않은 전원주택인 경우 여러가지 인프라 (도시가스, 전기, 상하수도, 인터넷 등)에서 불편함을 느낄 수 있습니다. 그리고 편의 시설이 부족합니다. 이것은 교통과 연결되는데 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등등 거의 매번 차를 타고 이동해야 하는 상황이 되다 보면 힘들게 느껴지고 특히 몸이 불편하면 더 힘든 상황이 될 수 있습니다.하지만 실제 제일 불편한 것은 관리입니다. 도시에 있는 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 전원주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치, 야생동물 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 특히 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 제일 번거로운 일인데 부지런하지 않으면 제대로 된 관리가 어렵습니다.또한 전원주택을 찾는 사람들의 숫자가 많지 않으므로 마음이 변하여 주택을 매도하고자 할 때 매수자를 찾기가 쉽지 않을 수 있으며, 가격 방어가 잘 되지 않을 수도 있습니다. 하지만 전원주택은 도심과 달리 조용하고 층간소음 문제도 없고 텃밭을 가꿀 수도 있는 등 부지런하고 자연을 사랑하는 사람이라면 만족도 높은 생활을 할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 1년 계약인 경우 묵시적 갱신은 일어나지 않으며 연장하여 거주하는 경우 기본 계약기간인 2년으로 변경되는 것입니다. 만일 2년의 계약기간을 채우지 못하고 나가시는 경우에는 임대인과 협의를 하셔야하는데, 통상적으로 임대인은 아쉬울 것이 없다보니 (임차인이 계약기간 중 월세 부담 및 계약 종료시에 보증금 반환 등) 보증금과 월세 문제를 해결하기 위해 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발지역에서 현금청산되는 경우는 규제지역에서 관리처분계획인가 이후 조합원의 지위가 양도된 경우 또는 5년 재당첨 제한 기간내에서 다른 정비사업에 참여하는 경우, 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 했더라도 계약을 체결하지 않은 경우, 분양신청을 철회한 경우, 관리처분인가 시 분양대상자에서 제외되는 경우, 소유권관련 분쟁이나 명의 분쟁 등으로 입주권을 받을 수 없는경우 등일 때 현금청산이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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전세계약갱신후 매매되어서 이사를 가야하는경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 2년 만기가 도래할 때 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있는데, 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하면 임차인은 퇴거를 해야 합니다. 하지만 만일 계약종료 2개월전 시점이 지나서 등기를 하게된다면 이미 계약이 갱신된 것이므로 더 이상 임차인을 내보낼 수 없게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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분양권 주택수 포함여부 양도소득세 비과세 가능기한 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권도 1주택으로 간주되는데, 일시적 1세대 2주택 적용을 받기 위해서는 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난후에 분양권을 취득하고, 분양권 취득한 날로부터 3년 경과후에 종전주택을 양도하며, 분양받은 아파트가 완성된 후 3년이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속거주해야하고, 분양받은 아파트가 완성되기 전 또는 완성 된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다. (12억원 이하, 보유기간, 거주기간 등 1세대 1주택 요건 충족시)
경제 / 부동산
25.11.25
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