답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민임대주택에는 국민임대, 영구임대, 공공임대, 행복주택, 매입임대 등이 포함 됩니다.영구임대 및 50년 공공임대는 정부와 지자체, LH, 지방공사에서 공급하며 임대기간 50년으로 기초생활수급자 등 최저소득계층을 대상으로 합니다. 주거 전용면적 기준 영구임대는 40m2(약 12평) 이하, 50년 임대는 50m2 이하입니다.국민임대주택은 입주민에게 주택을 분양하지 않고 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주하게 합니다.보통 전용면적 60m2(약18평) 이하이며 가구원수가 많으면 85m2(25평)이 제공되기도 합니다. 입주하기 위해서는 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 매월 임대료를 납부합니다. 타인에게 양도하거나 분양, 세를 놓는 것은 퇴거 및 법적 처벌의 대상이 되니 주의해야 합니다. 무주택 저소득층을 위한 주택이므로 연소득이 일정 수준 이상이 되면 불이익을 당할 수 있습니다. 마이홈 (www.myhome.go.kr)을 통해 LH 임대주택에 대한 세부사항을 확인하고 신청도 할 수 있으니 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 특별한 학력이나 연령제한이 없으며 누구든지 취득이 가능합니다. 부동산학과를 이수한 경우에는 부동산학원론, 민법, 공법, 부동산건축법, 부동산투자론, 부동산금융론 등 시험과 연관된 사항들을 배울 수 있으므로 자격증 취득에 유리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주말에도 인터넷으로 전입신고 및 확정일자 신청은 가능하지만 실제 업무 처리는 다음 근무일인 평일 업무시간에 진행됨에 유의하셔야 합니다. (처리 결과를 정부24의 나의 신청내역에서 확인 필요) 이러한 경우를 위해 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 공동명의로 하는경우 자금 분담 비율대로 지분을 정하는 방식이 무난한데, 1:99 같은 방식도 가능합니다. 자금조달 계획서와 실제 지분이 다른 경우에는 차액이 증여로 간주될 수 있는데, 부부간에는 10년내에 합산 6억까지 증여 비과세 되는 것을 활용할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가율이 너무 높으면 깡통전세나 역전세가 될 가능성이 있으므로 주의하셔야 합니다. 깡통전세는 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 것을 말합니다. 이렇게되면 세입자가 퇴거할 때 전세금을 돌려받기 어렵게 될 수 있습니다. 역전세는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지게 됩니다. 두 경우 모두 세입자가 퇴거할 때 문제가 발생하여 전세사기 상황이 될 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직하며, 80%가 넘어가면 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 반드시 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔의 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세를 적용받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 따라서 A주택의 가격이 12억 이하이고 B주택을 매입한 지 3년 이내에만 A주택을 매도하면 양도세 비과세에 해당할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차 주택의 집주인은 임차 주택이 목적에 맞게 사용될 수 있도록 수선을 해줄 의무가 있으므로, 벽지나 장판에 문제가 있다면 임차인은 도배나 장판 교체를 요청할 수 있습니다. 하지만 벽지나 장판의 상태가 사용상에 문제가 없는 정도라면 임대인이 요청을 거절할 수 있으므로 계약시에 조건을 반영시키는 것이 좋으며, 협의가 잘 안된다면 반반 씩 부담하는 등의 방법을 찾을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대만의 구매력 평가기준 1인당 GDP는 한국보다 2만 달러 정도 높게 평가되고 있습니다. 하지만 임금 구조에 있어서는 TSMC등 일부 기업을 제외하고는 저임금 및 저이익률 기업이 많아서 실제 생활비 대비 임금이 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 대만이 기업친화적인 정책을 펼치고 있어서 회사는 돈을 잘벌지만 중소기업위주인 대만의 근로자들은 상대적으로 저임금(최저임금이 우리나라의 약 60% 수준)을 받고 있어서 우리나라에 비해 어려운 삶을 이어나가는 사람들이 많은 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약도 보증금에 대해서 보증기관을 통해 보증금 반환에 대한 보증보험 (HUG 전세보증금반환보증 등) 에 가입할 수 있습니다. 단, 전세보증보험 가입 조건인 전세보증금 + 선순위채권 합계금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%)이내여야하고 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 하는 등의 조건을 만족해야 가입이 가능합니다. 또한 집주인의 지방세, 국세 납세증명서를 통해 체납사실이 없는지를 확인해야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 좋습니다.