답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 서민이나 1인, 2인 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로, 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 자투리 공간을 활용하려는 취지에서 주차장 요건을 완화하다보니 주차공간이 협소하여 주차에 어려움을 겪을 수 있으며, 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 하며, 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 이렇게 정상적으로 통지를 했는데도 보증금 반환이 어려울 것 같다면 먼저 갱신거절의사를 통보(일자 포함)했음에도 보증금반환이 우려된다는 내용을 정리하여 임대인에게 내용증명을 보내시고, 계약기간 종료에도 보증금반환이 되지 않는다면 임차권등기명령을 신청하여 임대인을 압박하고, 그래도 반환이 되지 않는다면 전세보증금반환 소송을 진행하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축시 이주비대출은 감정평가액을 기준으로 지역, 보유주택수, 주택금액, LTV 규제 등에 따라서 달라질 수 있는데, 수도권 등 규제지역인 경우 LTV40%에 최대 6억원 한도가 적용됩니다. 기존 대출이 있더라도 이주비 대출은 영향을 받지 않을 수 있으나, 잔금 대출 전환시에는 영향을 받을 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년 계약인 전세의 경우 2년의 계약기간이 종료되기 6개월전에서 2개월전사이에 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 수 있는데, 임대인은 직접거주를 사유로 이를 거절하고 계약이 종료되면 임차인을 내보낼 수 있습니다. 다만, 임대인이 직접거주를 사유로 갱신을 거절 했다가 제3자에게 다시 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 함에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 인상하는 경우에는 확정일자를 받고 임대차계약신고도 해야하며, 전세대출이 있다면 대출 갱신도 해야하므로 계약서를 작성하는 것이 필요합니다. 보통 부동산에서 대필료(약 10만원 정도, 중개사무소에따라서 다를 수 있습니다.)를 지불하고 작성하시는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법정 전월세 전환율(4.5%)을 활용하시려면 국토교통부의 렌트홈 홈페이지에서 임대료인상률계산기를 활용하는 방법이 유용합니다. 보증금 5억6천만원을 보증금 5억원으로하고 6천만원을 월세로 전환하면 월 22만5천원이 됩니다. (임대료 인상률 적용을 적용해제하고 계산) 실제로는 지역별로 전월세 전환율이 다를 수 있으며 보통 1000만원 당 월세 5만원 정도로 전환하는 곳이 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시 전입신고를 하고 입주를 하면 대항력(제3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리) 이 발생하는데, 대항력을 획득하면 전세보증금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 주어집니다. 임대차는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다. 보통 계약을 하면 즉시 확정일자를 먼저 받는데, 확정일자를 먼저 받아도 전입신고가 되어있지 않으면 그 효력이 발생하지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 유명 상권조차 공실률이 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 온라인 및 배달문화의 정착과 경기위축으로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대인들이 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 향후 이런 현상이 확대될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비규제지역으로서 6억원 미만인 주택인 경우에는 자금조달계획서를 작성하지 않아도 됩니다. 6억원 이상으로 작성을 하는 경우에는 자기자금, 차입금, 자달자금 지급방식 등을 작성하게 되는데, 부모에게 자금을 빌리는 경우에는 차용증(금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류로서 이자지급이나 상환계획 등 실질요건을 갖추어야 합니다.)을 작성하면되고, 무조건 세무조사가 나오지는 않습니다. 생애최초 주택 취득세 감면을 위해서는 감면신청서와 함께 가족관계증명서, 주민등록등본 및 주민등록초본(또는 개인정보 수집 및 이용 동의) 등 무주택자임을 확인하는 서류 및 무주택자가 생애최초로 주택을 구입하는지 여부를 확인하는 서류(개인정보 수집 및 이용 동의로 대체)를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형 생활주택의 주차장 설치기준은 일반 공동주택 (아파트 등)보다 낮은 세대당 0.5~0.6대 정도 수준으로 규정되어 있어서 주차난이 심할 수 있습니다. 기본 취지가 도심의 자투리 땅으로 활용하기 위해 규제를 완화하여 공급을 늘리는 취지이다보니 주차장 설치 기준이 완화되어 주차장이 부족한 현상을 만들고 있어서 주민간의 갈등이 발생할 수 있습니다. 차량을 꼭 운행해야한다면 입주전에 주차 여건을 확인한 후 입주를 하시는 것이 바람직합니다.