답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세를 받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 따라서 2번째 주택부터 팔게되면 양도세를 납부하셔야 하며, 이후에는 1세대 1주택자에 해당하게되어 12억 이하인 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집을 내놓았다가 실거주 목적으로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하고 직접 거주하는 경우 얼마를 살아야 한다는 법적인 조항은 없으나 판례 등에 따르면 적어도 6개월 이상은 거주를 하셔야 문제가 되지 않을 것입니다. 실거주 하는 경우에는 우편물 수령이나 공과금 납부 등의 증빙 자료를 남기는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 4항에 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있으므로 전세계약기간 중에 집주인이 변경되더라도 계약기간 동안은 계속거주할 수 있습니다. 하지만 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있어서, 이 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 계약종료 2개월 시점이 경과하기전에 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하고 계약종료 2개월 전 시점이 경과한 후 집주인이 변경되었다면 2년간 추가로 거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 주거용이 될 수도 있고 업무용이 될 수도 있는데, 업무용 오피스텔인 경우 부가세 환급을 받고 주택수에 잡히지 않는 등 세금에서 유리할 수가 있다보니 업무용을 유지하기 위해 전입신고를 불허하는 경우가 많습니다. 그런데 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않으므로 보증금을 받기가 어렵게 될 수도 있으니 이런곳에 거주하시려면 가급적 보증금을 적게 거는 월세를 택하시거나 비용이 들더라도 전세권을 설정하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장시에는 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 - 교체 유무, 승강기 상태 등) 및 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 방문전 미리 점검할 항목을 정리하여 빠짐없이 확인해 보시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입지가 좋은 곳에 위치한 주택은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있습니다. 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제이며, 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 것 입니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다. 강남은 비교적 최근인 1980년대에 개발이 시작되어 서울의 구도심과 달리 도로 및 건물이 계획에 의해 배치되어 쾌적한 환경 조성이 가능했고, 1990년대 부동산 버블을 거치며 부동산 가격이 급격히 상승했고 2000년대 중반 이후에는 타지역에 비해 월등한 입지 조건과 똘똘한 한채 선호 현상으로 더욱 가격이 상승하며 현재에 이르고 있습니다.분당 집값이 높은 것도 강남과 유사하게 입지가 좋은 것이 이유인데, 판교테크노밸리 등 좋은 일자리가 인근에 있고 일자리가 많은 강남으로의 접근성이 좋으며 생활 인프라가 잘 되어 있고 1기 신도시 재건축 추진에 대한 기대감 등으로 높은 가격이 형성되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 매도하시려면 아파트가 소재한 지역 인근의 부동산을 몇곳 방문하셔서 매도 의뢰를 하시는 것이 바람직합니다. 의뢰후에는 지속적으로 진행상황을 확인해보시고 매도가 잘 되지 않는다면 영업에 적극적인 부동산을 찾아서 의뢰를 해보시거나 가격을 조정하는 방법을 택해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 이미 사용한 이후 갱신을 하는 경우 임대인은 임의의 금액으로 보증금이나 월세를 인상할 수 있으므로 10% 인상도 가능합니다. 다만 임차인과의 협의를 거쳐야 하므로 보통 인근의 유사 주택의 월세와 비슷한 정도로 인상하게 됩니다. 기존계약을 종료하고 보증금이나 월세를 5%를 초과하여 큰폭으로 올린 후 새로운 계약서를 작성하는 경우(계약서 상에 이전 계약서의 연장임을 기재하지 않고 새로운 계약임을 명기한 경우)에는 새로운 계약으로 볼 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월셋집 계약시 공인중개사 없이 직거래를 하는 경우에는 공인중개사에 대한 수수료 즉, 복비를 낼 필요가 없습니다. 공인중개사를 통해서 거래할 때에는 소정의 중개수수료(부가세 별도)를 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없는 전세계약인 경우에는 기존 계약서를 활용하여 특약난에 새로운 계약기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하시면 됩니다. 보증금의 변화가 없으므로 확정일자도 필요 없습니다.