답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 브랜드는 동일한 동네라도 가격 차이를 만드는 경우가 있으며 단지의 크기나 입지와 더불어서 가격에 영향을 미치게 됩니다. 1군 브랜드 인 경우 더 높은 프리미엄을 만들고 있으며 건설사에서도 이를 이용하기위해 고급화 및 프리미엄 전략을 펼치고 있습니다. 이러한 프리미엄 브랜드 아파트는 가격 상승률도 높고 집값 하락시에도 가격 일반 아파트에 비해 가격 방어가 잘 되는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년이며, 10년 후에는 분양전환이 되는 경우가 많습니다. 민간임대아파트는 소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등에서 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점도 있습니다.또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우에는 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사 일정이 맞지 않아서 일시적으로 거주지에 문제가 생기는 경우에는 이삿짐을 짐 보관업체에 맡겨놓고 본가나 지인의 집으로 일시적인 전입을 하시거나 단기 월셋집으로 전입하시는 등의 방법을 찾으실 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세만기에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 이른바 전세사기를 피할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 전세보증보험의 가입심사 중 선순위채권이나 부채 비율 등의 조건이 검토되고 일정 한도를 넘어서게되면 가입자체가 되지 않으므로 위험한 매물에 대해 사전에 걸리질 수 있는 장점도 있으며, 만기시에 보증금을 돌려받지 못하면 복잡한 배당요구 및 재판 절차에 관련없이 보증기관을 통해서 보증금을 비교적 손쉽게 돌려받을 수 있는 장점이 있습니다. 소액임차인으로서 보증금 전액이 최우선변제금액 대상이 되지 않는 경우에는 반드시 가입하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 정부에서는 기본적으로 다주택자들이 보유한 주택을 팔고 주택을 보유하지 못한 사람들이 그 주택을 매입할 수 있도록 하려는 정책을 펼치고 있다보니, 다주택자들에게 불리한 정책을 펼치고 있는 상황입니다. 따라서 다주택자가 되는 것 자체는 가능하지만 여러가지 정책 (다주택자 양도세 중과, 주담대 제한, 가능성이 높은 공정시장가액비율 인상 등) 으로 인해 구입도 어렵고 실익도 별로 없는 상황이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차에서 소액임차인은 확정일자가 늦어서 경매시 변제를 받지 못하더라도 선순위권리자가 경매신청 등기를 하기전에 대항력을 갖춘경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이러한 소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 지역별로 설정된 기준 금액 이하여야 하는데 지역은 서울시, 과밀억제권역, 광역시, 그밖의 지역으로 구분되며, 기준 금액은 현재 서울시 1억6500만원, 과밀억제권역은 1억4500만원, 광역시 8500만원, 그밖의 지역 7500만원 으로 되어 있으며, 최우선변제 금액으로 각각 5500만원, 4800만원, 2800만원, 2500만원까지 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 실제 적용시 선순위 담보권자의 담보권 설정일자에 따라서 해당 시점의 소액보증금 및 최우선변제금액이 적용됨에 유의하셔야 합니다. 예를 들어, 선순위 담보권의 설정시점이 2018년 12월 10일 서울인 경우에는 소액 보증금 범위가 1억1천만원에 최우선변제금액은 3700만원까지로 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 여러가지 면에서 부족한 점이 많아 수요가 적으며 가격이 투명하지 않아서 은행권에서의 대출 금액도 적게 잡히며 가격 방어가 잘 되지 않는 단점이 있습니다. 하지만 입지가 좋은 신축 빌라라면 실거주 용으로는 괜찮을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권(돈받을 권리)을 변제 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리인데, 건물 공사를 완료했으나 공사대금을 받지 못한 경우에 해당 건물을 점유하면서 돈을 받을 때까지 점유를 넘겨주지 않겠다고 하는 것을 말합니다. 유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있는데 다양한 유형의 전세사기가 있어서 100% 막을 수 있다는 보장을 할 수는 없으나 아래에 기술된 것과 같이 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시고 공인중개사를 통해 거래하시며 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시면 전세사기를 막는데 도움이 될 수 있습니다. 서류 확인 관련하여 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것도 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.