답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제 적용지역인 경우 허가구역내의 대지면적이 일정 규모 (주거지역 6m2, 상업지역 15m2)를 초과하는 아파트를 구매할 때 구청장의 사전허가를 받아야하고 허가로부터 4개월이내에 입주하여 2년간 실거주를 해야하므로 전세를 낀 갭투자가 불가능 합니다. 실거주 의무를 이행하지 않고 있다가 적발되면 이행강제금이 부과될 수 있으며 형사처벌이나 허가자체가 취소될 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 주택에 거주하며 세대분리를 하여 세대주가 되려면 생계독립과 거주독립이 되어야 함에 유의하셔야 합니다. 독립적인 생계유지가 되어야 하고 별도로 구분된 공간에서 거주 (별도의 출입문, 부엌, 화장실 등)할 수 있어야 합니다. 아파트는 기본적으로 이를 충족할 수 없어서 세대분리가 되지 않습니다. 세대분리시에 배우자가 있거나 만19세 이상으로 소득(소득기준 중위소득 40%이상)이 있거나 만 30세 이상인 경우에는 무주택 세대주가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오션뷰 아파트의 장점은 아름다운 전망으로 힐링이 된다는 것인데, 특히 집 앞쪽으로 건물이 없고 더 이상 지어질 수 있는 공간이 없다면 멋진 전망을 찾는 수요는 지속되므로, 집값이 상승할 수 있어, 매물로 내놓는 경우 차익도 기대할 수 있습니다. 하지만 자연재해에 노출될 가능성이 있다는 단점이 있습니다. 악천후나 지진의 영향이 일반적인 장소보다 심할 가능성이 있으므로 내진 설계나 긴급상황 대비책 등이 제대로 갖춰져 있는지 확인해야 하며, 바닷가 염분에 의한 부식 이나 여름철의 상대적으로 높은 습도 등도 문제점 입니다. 또한 유명 관광지 인 경우에는 외지인들의 방문으로 인한 혼잡이나 소음 등이 문제가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사갈집에 임장을 가실 때에는 점검할 사항을 미리 준비하여 가시는 것이 좋습니다. 점검할 사항으로는 먼저 목적(직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지와 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원, 관공서 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 에어컨 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 미리 정리하여 확인하시면 시간은 많이 걸리지 않으므로 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활형 숙박시설인 경우 건축법상 주택이 아닌 숙박시설로 분류되며 전입신고가 제한될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 2종 근린생활시설로 된 경우에는 기본적으로 상가로 분류되지만 주거용으로 사용되면 전입신고를 할 수 있고 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 하지만 전세대출이나 보증보험에서는 제한이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 4항에 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있어서 집주인이 변경되더라도 법률 규정에 의한 승계이므로 임차인은 계약종료시 까지 거주할 수 있고 계약서도 새로 작성할 필요가 없습니다. 하지만 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하는 경우 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절(이 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다.)할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매 계약은 양당사자간의 합의가 중요한데, 매매가격을 낮추게되면 아무래도 매도인의 입자에서는 손해보는 느낌이라서 하자 보상등에 대한 특약 수용에 협조적이지 않을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 계약 갱신거절을 할 수 있으며 보증금을 돌려받기 어려워질 것 같다면 먼저 내용을 정리하여 내용증명을 보내시는 것이 필요합니다. 이후 기간에 맞게 갱신거절을 했음에도 계약종료시까지 보증금을 받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기명령에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금 반환 소송을 제기하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 먼저 내용을 정리하여 문자를 보내시고 통화를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.남자친구가 계약한 전셋집에 본인이 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 경매 등 문제가 발생했을 때 임차권을 주장할 수 없으므로 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 집주인의 동의를 얻어 전세권을 설정하는 것이 좋습니다. 전세로 살고있는 형제가 다른 곳으로 이전하는 경우에도 마찬가지 상황이 벌어질 수 있는데, 이때 세대주인 형제가 전출하기 전에 어머니 등 가족이 전입되어 있는 상태라면 대항력을 유지할 수 있습니다.