답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 사망한 경우 임대차 계약은 자동으로 종료되지 않고 임차인의 권리 및 의무는 상속인에게 포괄 승계됩니다. 따라서 상속인은 계약 종료시까지 월세 납입의무가 주어지고 임대인은 만기시에 보증금을 반환하여야 합니다. 상속인이 조기에 계약을 종료하기를 원한다면 상속인이 임대인과 협의하여 상속인측에서 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 정산하는 방식으로 합의할 수 있습니다. 이 경우에 후속세입자가 구해질때까지 발생하는 월세는 보증금에서 공제하는 방식으로 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 취소할 수 없으므로 가계약금을 포기하고 계약을 해지하셔야 하며, 구체적 합의 근거가 있고 가계약금이 납입되었으며 공인중개사에게 귀책사유가 없이 계약 당사자의 사유로 인해 계약이 해지된 경우에는 중개수수료를 지급하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 갱신의 방법에는 묵시적갱신, 계약갱신청구권에 의한 갱신, 협의에 의한 갱신 등이 있는데 임차인에게 유리한 것은 묵시적갱신입니다. 주택임대차보호법에따라서 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 즉, 아무런 연락없이 지내서 묵시적갱신이 되는 것이 가장 좋으며, 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 보증금을 5% 초과하여 인상하겠다고 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 갱신하고, 임대인이 상기의 기간중에 보증금을 5% 이내로 인상 (또는 인상 없이 갱신) 등을 포함한 갱신을 요청하는 경우에는 협의에 의한 갱신을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약 종료 2개월전까지는 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통지해야하며, 만일 이기간이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 지나가게되면 묵시적 갱신 (2년 계약인 경우)이 되고, 이후 임차인은 아무때나 계약 종료를 임대인에게 통지할 수는 있으나 임대인에게 통지된 날로부터 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 임차인이 임차인의 사정으로 임대료를 3기 (3개월분) 이상 미납하게되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이를 위해서 먼저 현재의 연체 상황(미납금액, 연체기간, 특정 기한까지 건물 인도 명시 등)을 정리하여 내용증명을 보내고 점유이전금지가처분을 신청한 후에도 해결이 되지 않으면 명도 소송을 하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 주택 매매로 집주인이 변경되는 경우, 주택임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 보게되므로 임차인은 별도 계약없이 계약종료시까지는 거주할 수 있으나, 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 (계약종료 2개월전이 경과할때까지 등기가 되지 않으면 계약이 갱신되어 2년간 추가로 거주하실 수 있습니다.) 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약종료 2개월전까지 계약갱신청구권을 사용하고 상황을 지켜보셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님집에 자녀가 전세로 거주하는 것은 가능하지만 부모 자식간에 임대차시에 전세대출은 기본적으로 불가능 합니다.부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 무상으로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 (각연도부동산무상사용이익/((1+10/100)^n) 로 계산되므로 2억의 경우 1516만원으로 과세대상에 해당되지 않으므로 무상임대차로 거주하시는 편이 좋을 수 있습니다. 확실하게 하기 위해 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋은데, 이렇게 하면 증여세를 내지 않아도 되고 저가 임대시 내야할 임대료도 내지 않아도 되기 때문입니다. 무상임대로 인한 사용이익 계산시에 사용되는 부동산 금액은 상증세법상의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 특히 신축 빌라인 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것이 전형적인데, 구축이라도 거래 사례가 없다면 유사한 상황이 일어날 수 있으며 다른 유형의 사기도 있으므로 안심할 수는 없습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하시고 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 계약후 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 보증금을 돌려받기가 어려워질 가능성이 있습니다. 대항력 확보를 위해서는 전입신고와 더불어 본인의 거주 필요한데, 본인이 아닌 직원이 거주할 경우에는 효력이 없으므로 전세권을 설정하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매입임대주택은 일반 매입임대, 청년 매입임대, 신혼·신생아 매입임대 등 여러가지가 존재하나 일반 매입임대인 경우 도심내 저소득층이 안정적으로 거주할 수 있도록 LH 등이 시중 주택을 매입하여 시중시세의 30% 수준으로 임대하는 주택을 말하며, 행복주택은 젊은층의 주거안정을 위해 대중교통이 편리하거나 직주근접이 가능한 곳에 국가의 재정과 국민주택기금 지원 등으로 지어서 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택을 말합니다.