답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다가구주택은 일반적으로 여러가구가 거주하더라도 실제로는 1개의 단독주택으로 되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 선순위 임차인과의 관계를 따져보는 것이 중요한데, 계약전이라면 임대인에게 전입세대확인서와 확정일자부여현황을 제공해달라고 요청하시면 전입된 세대에 대한 정보와 확정일자부여 현황 및 보증금 및 차임에 대한 정보를 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우 계약기간이나 금액 납입시기 등에 대해 합의하고 보증금을 납입해 놓은 상태라면 계약서를 작성하지 않았더라도 사실상 계약을 한것으로 볼 수 있으므로 임차인의 단순 변심에 의해 취소할 수 없습니다. 일부 금액을 납입하고 예약을 걸어놓는 때는 이러한 경우를 대비해서 "가계약은 취소할 수 있으며 임차인의 요청에 따라서 별도 조건 없이 납입한 금액은 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제와는 무관하게 임대인은 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 이는 주택을 매도했을때 새로운 임대인에게도 적용되는데, 새로운 임대인이 임차인의 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 주택의 소유자로서 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중에서 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 매월 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월전까지 임대인에게 갱신거절을 통지하셔야하며, 임대인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 아무런 연락이 없고 임차인도 계약종료 2개월전까지 아무런 연락을 하지 않으면 2년간의 묵시적갱신이 이루어지게됨에 유의하셔야 합니다. 보증금은 입금했던 계좌로 반환될 수 있는데, 임대인과의 협의에 따라서 달라질수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 인구밀도는 매우 높은 편인데, 서울과 수도권에 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 집중적으로 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람들의 생활에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생겨나게 되었습니다. 이렇게 많이 생겨난 일자리에서 일하는 사람들을 수용하기위한 주택이 필요하게 되었는데 한정된 땅으로는 감당하기 힘들다보니 아파트가 등장하게 되었고 높은 집값에 비해 도시생활에 효율이 떨어지는 단독주택(주차도 어렵고 생활 인프라도 부족)에 비해 아파트의 효율성과 편리함을 경험하게되자 대부분의 사람들이 아파트를 선호하게 되었고 도심 가까이에 살고자 하는 수요가 늘다보니 더 높은 아파트를 건설하여 더 많은 사람들을 수용하게 된 것입니다. 단독주택이나 빌라 등 다른 주거형태보다 많은 사람들이 찾다보니 가격이 점차 상승하여 동일한 평형에서 가장 비싼 주거형태중 하나로 자리잡았고, 시설도 점점 진화를 하여 도서관, 헬쓰장, 수영장 등 각종 커뮤니티 시설이 설치되고 편리한 주차장, 홈오토메이션, 놀이터, 경로당, 관리소 등 각종 시설이 들어서고 조경도 멋지게 제공되는 등 점점 더 사용이 편리하게 되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 1년 계약이라도 2년이 경과해야 이루어지므로 1년 계약중 계약종료 2개월전 시점이 경과하게되면 묵시적갱신이 되는 것이 아니라 기본 계약 기간인 2년을 주장할 수 있게되는 것입니다. (주택임대차보호법에 의해 2년 미만의 계약이라도 기간을 2년으로 보게됩니다.) 대출은 자동으로 갱신되지 않으므로 대출기관에 다시 연장 신청을 해야 합니다. 은행에서 갱신계약서를 요청하는 경우에는 기존 계약서상에 새로운 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하시면 공인중개사를 통하지 않고 진행하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기와 정부의 부동산 규제 등으로 전세에서 월세로 많이 전환되다보니 전세물량이 귀한 상황이 되었으며 더더욱 전세사기에 유의해야 할 상황이 만들어지고 있습니다. 전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 요즘 가격이 부담이 되는 것이 현실입니다. 전셋집을 알아보신다면 계약에 앞서 서류를 잘 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 효과적인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에 2년간 동일한 조건으로 이루어집니다. 만일 상기의 상황에 부합한다면 이미 묵시적갱신이 이루어진 것이므로 보증금 인상에 대해 거절하실 수 있습니다. 하지만 그렇지 않다면 사실상 협의에 의한 갱신으로 볼수 있는데, 보증금이 증액된 경우에는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 증액된 1천만원에 대한 권리를 확보하실 수 있습니다. (기존 계약서의 확정일자는 기존 금액에 대한 권리를 부여하므로 기존 계약서도 잘 보관하셔야 합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보러가셨을 때는 먼저 목적(예를 들어 직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 중점적으로 볼 사항을 미리 준비해가서 확인해 보시는 것이 좋으며, 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.