답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약으로 당첨된 아파트는 부동산투기를 막고 주택시장은 안정화 하기위해서 그 공급유형이나 지역, 분양 조건 등에 따라서 전매제한에 해당할 수도 있고 거주의무가 있을 수도 있습니다. 즉, 구체적인 케이스에 따라서 달라질 수 있는데, 분양가상한제가 적용되는 아파트에는 거주의무기간 (2년~5년)이 적용될 수 있습니다. 만일 이러한 규정을 위반하면 1년이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고 아파트를 분양가 수준으로 LH에 되팔아야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물 임대차의 경우 건물을 인도받고 사업자등록 신청을 하면 그 다음날부터 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다. 여기에 세무서에서 계약서상 확정일자를 받아야만 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 받으면 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 경매로 넘어가게되면 소액임차인인 경우 특정요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(최우선변제권)받을 수 있고 후순위 권리자에 비해 우선적으로 우선변제(우선변제권)를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 공동으로 투자하여 구입하면 비교적 소액으로 투자할 수 있고 매도시 양도소득세를 절감할 수 있는 장점이 있으나, 지분 비율에 따라서 권리가 달라질 수 있고 매각이나 운영 관련한 이해 충돌이 일어날 수 있으며, 유지보수 비용이 발생하면 부담비율 에대한 갈등이 발생할 수 있으므로, 구입하기전에 투자자들이 출자의무를 이행하지 않았을 때 손해배상의무, 출자자간 손익분배배율, 일부 지분권자 탈퇴시 지분 정산방법 등을 정해 놓아야하고 의사 결정 방법이나 절차, 분쟁시 해결 방안 등에 대해 미리 합의를 해놓아야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가의 묵시적 갱신은 주택과 달리 1년씩 연장됩니다. 묵시적갱신이 된 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 더 이상 월세 및 관리비를 납부하지 않아도 되고 보증금도 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반드시 도배를 하고나서 집을 내놓아야하는 것은 아니며 계약 후에 실시해도 무방합니다. 하지만 세입자의 입장에서 볼때 도배 및 청소가 잘 되어 있다면 쉽게 선택을 할 수 있는 반면, 그렇지 않은 경우에는 도배를 요청해야하고 협의가 잘 안될 수도 있다보니 선호도가 떨어질 수 있어서 부동산에서 미리 조치하도록 요청한 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.별도의 특약이 없는 경우 임대차 계약이 체결되면 임대인이 주택을 매도하더라도 계약기간 종료시까지는 임차주택의 양수인 (새로운 집주인)에게 임차권을 주장하여 계속 거주할 수 있습니다. (즉 2년 계약은 보장 됩니다.) 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게 되면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있음에 유의하셔야 합니다. 계약시에 등기부등본을 다시 확인하시는 것이 필요하며, 계약서에 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 특약을 넣는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인 입장에서 가장 유리한 갱신방법은 묵시적 갱신인데, 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 임대인이 아무런 연락을 하지 않고 있다면 먼저 묵시적 갱신이 될 때까지 기다려보시다가, 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 집주인이 5%를 초과하여 보증금을 증액한 갱신을 요청하는 경우에는 갱신청구권을 사용하여 5%이내로 인상을 제한하시는 것이 좋습니다. 만일 5% 이내로 증액을 요청한다면 갱신청구권을 다음을 위하여 사용하지 않는 편이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 주택이 거의 없고 거래 사례도 거의 없어서 가격을 잘 알 수 없는 빌라에 비해 아파트는 동일한 주택이 많고 거래건수도 많다보니 상대적으로 전세사기가 적은 편입니다. 하지만 그래도 신축이든 구축이든 전세사기 사례가 없는 것은 아니므로 계약전에 서류를 잘 검토하시고 공인중개사를 통해 거래하시며 전세보증보험에 가입하는 등 전세사기를 피하기 위한 조치를 하셔야 합니다. 구체적으로 전세사기를 피하기 위한 서류로서, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지 내에 있는 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘며 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했고 배관이 노후된 구축아파트에서는 특히 문제가 부각될 수 있습니다. 2층의 경우 1층보다는 나을 수 있지만 역시 저층으로서의 문제점이 노출되어 거래시 좋은 가격을 받기 어려울 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 보호하기 위한 수단으로는 전입신고와 확정일자를 받는 방법, 전세권을 설정하는 방법, 전세보증보험에 가입하는 방법 등이 있으며 중복해서도 설정이 가능합니다.먼저 가장많이 사용되는 방법으로서 전입신고를 하고 거주를하게되면 대항력이 발생하여 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있고, 여기에 확정일자를 받으면 후순위권리자에 대해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 등기부등본상에 전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다.전세보증보험에 가입하면 임대인이 계약종료에도 보증금을 반환해주지 않는 경우 보증이행청구를 하면 비교적 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.일반적으로 보증금이 소액인 경우는 전입신고와 확정일자로 진행하고, 보증금이 많거나 전세가율이 높은 경우에는 전세권 설정 또는 전세보증보험에 가입으로 진행하는데, 전세권은 설정에 비용이 소요되고 집주인의 협조가 필요하다보니 전세보증보험 가입이 가장 효율적일 수 있습니다.