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상가 임대차에서 대항력은 언제부터 발생하나요?

상가를 임차해 영업을 시작하려고 하는데 상가 임대차에서 대항력은 정확히 언제부터 발생하나요? 상가를 실제로 인도받고 사업자등록을 신청하면 바로 효력이 생기는지 궁금합니다. 또한 확정일자도 반드시 받아야 하는지, 건물주가 바뀌거나 상가가 경매로 넘어가는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 어떻게 보호받을 수 있는지도 알려주세요.

7개의 답변이 있어요!

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    답변드리겠습니다.

    대항력은 상가 임차인이 상가 건물을 실제로 인도 받고, 사업자등록을 신청하면 두 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

    예를 들어 8월 10일 상가 인도

    8월 10일 사업자 등록 신청

    8월 11일 부터 대항력 발생

    이렇게 알고 계시면 되겠습니다.

    감사합니다.

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    채택된 답변
  • 김명석 공인중개사

    김명석 공인중개사

    예스옥션

    ∙

    반갑습니다.

    네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc

    운영자이자,

    유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.

     

    상가임대차에서의 대항력 발생 시기는 점유를 넘겨받고 사업자등록을 한 시점 중에서 늦은 날을 기준으로 발생합니다. 둘중 사업자등록일이 늦다면 사업자등록일 익일 0시에 발생합니다.

    다만 이 대항력은 후순위 권리자에 대한 대항력이며, 상대적인 개념입니다. 만약 이미 근저당이나 압류 가압류가 설정된 상태에서 사업자등록을 했다면 이들 선순위 권리의 실행으로 인한 경매 낙찰자에 대해서는 대항력을 주장할 수 없습니다.

    완전한 대항력을 주장하려면, 사업자등록 당시 등기부가 깨끗한 상태였어야 합니다.

     

     

    ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

     

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  • 최현지 공인중개사

    최현지 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

    상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 0시부터 제 3자에 대한 법적 대항력이 발생합니다. 확정일자는 대항력 자체의 성립 요건은 아니지만 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 받아야 합니다. 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 건물 소유주가 바뀌어도 계약기간동안 영업을 보장받고 경매시 배당순위에 따라서 보증금을 안전하게 변제받을 수 있습니다.

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    상가임대차보호법에 의거하게 되면 상가의 경우 상가를 인도를 받고 사업자등록 신청을 하면 그 다음날 부터 대항력이 발생을 하게 됩니다. 대항력이 있는 상태에서 상가임대차계약서상의 확정일자를 갗추게 되면 우선변제권을 가질 수 있습니다. 또한 해당 건물이 경매로 넘어가게 되더라도 보증금의 경우 낙찰대금에서 배당을 받거나 낙찰자에게서 받을 수 있습니다. 감사합니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    상가건물의 인도와+ 부가가치세법에 따른 사업자등록을 모두 마친 다음날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 확정일자는 대항력 자체의 성립 요건은 아니지만 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 취득하기 위해 필수적이므로 반드시 받아야 합니다. 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 건물주가 바뀌어도 임대차 기간을 보장받을 수 있고 상가 경매시 보증금을 우선하여 배당받을 수 있습니다. 감사합니다.

  • 김희영 공인중개사

    김희영 공인중개사

    현대로템

    ∙

    안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

    상가건물 임대차의 경우 건물을 인도받고 사업자등록 신청을 하면 그 다음날부터 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다. 여기에 세무서에서 계약서상 확정일자를 받아야만 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 받으면 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 경매로 넘어가게되면 소액임차인인 경우 특정요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(최우선변제권)받을 수 있고 후순위 권리자에 비해 우선적으로 우선변제(우선변제권)를 받을 수 있습니다.

  • 김경환 공인중개사

    김경환 공인중개사

    (주)엔엑스씨

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    안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

    상가건물 임대차보호법상 건물의 인도 및 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제 3자에 대한 대항력이 발생한다고 보시면 됩니다. 주택 임대차에서는 전입신고가 중요한 것처럼 상가에서는 실제 점유 및 사업자등록이 핵심이라고 볼 수 있습니다.