답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신 거절이나 계약조건 변경 등을 임차인에게 통지해야하고 아무런 연락없이 이 기간을 넘기게 되면 2년간 동일한 조건으로 묵시적갱신(임차인도 아무런 연락을 하지 않은 경우)이 될 수 있습니다. 전세 재계약은 기존 계약이 종료되기 전에 하면되는데, 대출이 있다면 대출 심사기간을 고려하여 적어도 전세만기 1개월전까지는 계약을 갱신하고 서류를 제출해야 할 수 있는데, 사전에 은행 대출담당자에 필요시기와 서류 등을 확인해보시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 즉, 2년간 추가로 거주할 수 있으며 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 기본적으로 주택임대차보호법은 약자인 임차인에게 유리하게 되어있는 경우가 많으며 계약이 유효한 상황에서 임대인이 임차인의 동의없이 일방적으로 계약해지를 할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 대출이 되지 않을 경우를 대비하여 대출 불가 시에는 계약을 해제하고 조건없이 보증금을 반환한다는 내용의 특약을 넣는 것이 필요한데, 임대인이 이를 받아 들이지 않는 경우가 있으므로 협의를 잘 해보시거나 다른 집을 알아 보셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 수익금을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 방식입니다. 리츠 투자는 주식과 유사하게 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 진입장벽이 낮으며 높은 배당 수익을 얻을 수 있고 여러 부동산에 분산투자가 가능하며 부동산 전문가를 통한 운용 등 장점이 있으나, 부동산 시장이 침체되거나 금리가 상승하면 수익이 감소할 수 있고 운용사의 전문성과 전략에 따라서 성과가 달라질 수 있으며 운용 수수료가 높은 점 등이 단점으로 작용할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택과 달리 기본적으로 업무시설로 분류되므로 주거용이든 업무용이든 취득시에는 4.6%의 취득세 (취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%) 가 과세되어 주택의 기본 취득세 세율인 1~3%에 비해 높게 책정이되지만, 주거용으로 전환되게 되면 주택수에도 잡히며 주택기준으로 재산세가 부과되므로 세 부담이 경감될 수 있으나 종부세나 양도세 등에도 영향을 미칠 수 있어 사전 검토가 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 공동주택(아파트) 중에서 300세대 이상이고 부지면적 10,000m2 이상인 지역으로 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 최근 물가상승으로 인해서 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 40년 이상 지나서 추진되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 초가가 주택보유자에 대한 과세 방안이 확정되지는 않은 상태이지만, 정부에서는 기본적으로 초고가 실거주 1주택자의 종합부동산세 명목세율을 조정하고 각종 공제 혜택을 줄여서 실질적인 세부담을 높이기로 한 상태 입니다. 이에 따라서 공시가격 30~40억원인 초고가주택 보유자의 보유세 및 양도세가 크게 늘어날 전망인데 1주택자에 비해 삼주택 이상인 다주택자인 경우 종부세의 세금 차이가 6배 이상 차이날 수도 있다고 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약저축은 선납제도가 있어서 최대 24회까지 회차 분할을 통해 미리 납입할 수는 있지만 미리 납입했다고 바로 납입인정이 되지는 않고 기간이 경과해야 인정받을 수 있으며, 미납 부분이 있는 경우 이를 분할 납부로 채울 수도 있는데 이때도 납입 즉시 채워지지는 않으며 미납회차가 많을 수록 인정시까지 기간이 더 많이 걸릴 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인과 배우자가 1개의 기준시가 12억 이하의 주택만 소유하고 있고 이를 월세주고 있는 경우라면 비과세에 해당하여 과세가 되지는 않지만 세무서에 사업자등록을 하셔야 합니다. 2주택 이상인 경우에는 반드시 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록을 해야 하고 소득세도 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 명의신탁은 실질적인 소유자(신탁자)와 등기부상의 명의자 (수탁자)가 다르게 하는 계약을 말하는데, 탈세나 부동산 투기, 강제집행 회피 등으로 사회 경제적인 문제를 야기할 수 있기에 우리나라에서는 부동산실명법으로 명의신탁을 금지하고 있으며 이를 위반시에는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.