답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권에서 갈아타기를 위한 일시적 2주택인 경우 과거에는 2년내에 처분하면 대출이 가능했었으나 현재는 처분조건부 갈아타기로 대출실행일(토지거래허가 일이나 전입일자가 아닙니다.)로부터 6개월이내에 기존 주택을 처분해야하며, 처분하지 않는 경우 대출금이 회수되고 향후 3년간 주담대가 제한됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 받을 수 있으므로 계약서 작성 후 먼저 온라인 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr)을 통해 주택임대차신고시를 하면서 확정일자도 받을 수 있습니다. 전입신고는 잔금을 납부한 이후 온라인 정부24를 통해 할 수 있습니다. 그런데 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 전입신고와 주택의 인도 (점유 즉, 이사를 통한 입주)가 동시에 충족되어야 효력을 발휘할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개대상물 확인설명서 작성 및 설명은 공인중개사의 의무이면서 설명 내용이 사실과 달라서 손해가 발생하는 경우 책임 소재를 물을 수 있는 근거가 되는 서류이므로 전체적으로 잘 확인하셔야 하는데, 중개대상물의 기본 표시 사항과 등기부등본 및 건축물 대장 등과의 일치 여부, 소유권·근저당권 등 권리관계 및 토지 이용 계획과 공법상의 이용 제한, 내외부 시설물 상태에 문제가 없는지와 중개보수 및 취득시 부담할 조세의 종류와 세율 등을 중점적으로 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약한 집으로 이사할 때 동사무소를 방문하지 않고 인터넷에서 업무를 처리할 수 있습니다. 먼저 계약을 체결한 후에는 계약일로부터 30일 이내에 주택임대차계약 신고를 하셔야 하는데 온라인으로 부동산거래관리시스템에 접속하여 공동인증서로 로그인 후 신고를 하실 수 있으며 신고시 확정일자도 받을 수 있습니다. 이후 잔금을 치르고 입주를 한 후에는 전입신고를 하셔야 하는데, 역시 온라인 정부24에서 전입신고를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매시에 있어 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있습니다. 먼저 등기부 분석은 등기부에 있는 권리중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상의 문제나 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 전세 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 전세 재계약 의향을 문자로 확인하는 것이 가능하며 보증금 인상 내용도 포함할 수 있습니다. 하지만 문자만 보내놓은 경우 세입자가 이를 읽지 않거나 회신을 하지 않은채 시간이 경과하게되면 세입자가 묵시적 갱신이 되었다고 주장할 수도 있으므로 문자를 보낸 후 통화를 하여 회신을 받는 거나 통화 내용을 녹취해 놓는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축은 노후불량 건축물의 개선을 위한 사업으로서 "도시 및 주거환경정비법"에 규정되어 있습니다. 기본적으로 재개발사업은 재건축사업 보다 정비기반시설이 열악한 곳을 개선하는 것으로서, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 추진 절차는 비슷하지만 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다. 재개발이나 재건축 모두 필요한 총사업비보다 조합원이 가지는 기존 주택의 가치가 적은 경우 분담금이 부과될 수 있는데, 재건축의 경우에는 이에 더하여 초과이익환수제가 적용될 수 있습니다. 소요기간은 사업 현장의 상황에 따라서 달라질 수 있으므로 단순 비교는 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있는데, 이중 국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정되므로 25만원까지 납부를 하면 저축 총액을 빠르게 늘려서 당첨 가능성을 높일 수는 있지만 인기지역인 경우 경쟁이 심하고 이미 경쟁력이 있는 저축 총액을 달성한 사람들이 많아서 기대만큼 큰 효과를 보기는 어렵습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요한데, 최소 금액만 납부하다가 입주자모집공고일 이전에 한번에 납입할 수도 있으므로 25만원씩 납부하는 것이 큰 의미가 없으며, 이보다는 가점을 쌓는 것이 더 중요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본상에 다른 권리관계가 설정되지 않은 경우에 전세권을 설정하면 선순위가 되고 이후 임대인이 대출을 실행하더라도 선순위는 그대로 유지되므로 경매에 넘어가는 경우 후순위 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있어서 보증금을 보호할 수 있습니다. 그런데 전세권은 통상 건물에만 설정하게되므로 다세대나 다가구건물인 경우 건물에만 전세권을 설정하면 토지 지분에 대해서는 배당을 받지 못하는 경우도 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지는 임대인에게 갱신 거절의 의사를 밝혀야 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있습니다. (묵시적 갱신이 되면 계약해지를 통지한 후 3개월이 경과해야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.) 임대인은 보통 후속세입자를 구해서 보증금을 돌려주는 경우가 많으므로 후속세입자가 잘 구해지지 않을 것을 대비하여 가급적 빨리 (계약종료 3개월 전 등) 알리는 것이 바람직합니다.