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재건축과 재개발은 어떤 차이가 있나요?
오래된 동네에 살다 보니 재건축과 재개발 이야기가 자주 들리는데 둘의 차이를 정확히 모르겠어요. 대상 지역과 추진 절차가 어떻게 다른지, 조합원 자격은 어떻게 얻는지, 분담금이나 입주까지 걸리는 시간에 차이가 있는지 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
재건축은 기반시설이 양호한 지역의 노후 아파트만 다시 짓는 사업이고 재개발은 도로나 하수도 등 기반시설까지 열악한 낙후 동네 전체를 정비하는 사업입니다. 조합원 자격에서 재건축은 사업 동의자만 조합원일 될 수 있지만 재개발은 정비구역 내 토지나 건축물 소유자라면 동의 여부와 관계없이 자동으로 조합원이 됩니다. 조합설립인가 후 분양권 전매제한 규제에서 재건축은 조합설립인가 시점부터 제한되는 반면에 재개발은 관리처분계획인가 시점부터 제한되어 거래 가능 기간에 차이가 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 모두 오래된 주거 환경을 새롭게 정비하는 사업이지만 가장 큰 차이는 사업 대상 이라고 볼 수 있습니다. 재건축은 기존 공동주택을 다시 짓는 것이고, 재개발은 노후한 주거지역 전체를 정비하는 것이라고 보시면 됩니다. 조합원 자격도 단순히 그 동네에 살고 있다고 해서 생기는 것은 아니고 기본적으로 해당 정비사업 구역 안의 토지 또는 건축물 등의 소유자가 법령과 사업 유형에 따른 요건을 충족해야 합니다. 분담금은 내가 가지고 있는 기존 부동산의 가치와 새로 분양받는 주택의 가격, 사업비 등에 따라서 달라지게 되는데요. 일반적으로 새 아파트 가격에서 기존 자산의 권리가액을 뺀 금액이 개인의 추가분담금을 계산하는 기본적인 구조 입니다. 다만 사업비와 분양수입 등이 바뀌면서 추가분담금이 발생할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
쉽게 설명을 하자면 재건축은 해당 아파트를 철거를 하고 다시 새로 짓는 것을 말하고 재개발은 해당 지역을 전부 철거를 하고 아파트나 상가등 지역을 새로 설계를 해서 건축을 하는 것을 말 합니다.
둘다 소유권자가 조합원이 될 수 있고 기존 부동산 감정평가를 받고 신청한 조합원 분양가의 차액 만큼 추가분담금이 발생을 할 수 있으며 대략 시작 부터 입주까지 10년 정도 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
재건축은 도로와 상하수도 등 기반시설이 양호한 지역의 노후 공동주택을 허물고 새로짓는 사럽인 반면에 재개발은 도로와 주차장 등 기반시설 자체가 열악한 지역 전체를 개량하는 사업입니다. 조합원 자격에서 재건축은 사업 동의자에 한해 조합원 자격이 부여되고 미동의시 매도청구 대상이 되지만 재개발은 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자라면 강제 가입 방식으로 조합원이 되어야 합니다. 입주기간과 분담금은 재개발이 세입자 이주 대책, 토지 수용, 인허가 절차가 훨씬 복잡해서 사업기간이 더 오래 걸리고 이에 따른 추가 분담금 변동 위험도 상대적으로 높은 편입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축은 기반시설은 괜찮아서 건물만 새로 짓는 것이고 재개발은 기반시설까지 싹다 개발 및 건축하는 것을 말합니다.
재개발이나 재건축 모두 추가분담금 발생합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 둘 다 오래된 주거지역을 새롭게 정비하는 사업이지만, 대상과 방식에 차이가 있습니다. 재건축은 보통 도로나 상하수도 같은 기반시설은 괜찮은데 아파트 자체가 오래된 경우 기존 건물을 철거하고 새 아파트를 짓는 것이고요. 반면 재개발은 오래된 주택이나 빌라가 밀집해 있고 도로나 주차장, 기반시설까지 열악한 지역을 전체적으로 정비하는 것입니다.
사업 진행 절차는 두 경우가 비슷합니다. 다만 재건축은 기존 공동주택의 노후도나 안전성 등을 확인하는 재건축진단 절차가 있다는 점이 차이입니다. 실제 사업 기간은 지역이나 사업성, 주민 동의율 등에 따라 크게 달라질 수 있고, 초기 단계부터 입주까지 10년 이상 걸리는 경우도 많습니다.
조합원 자격이 제가 보기엔 가장 큰 차이입니다. 재건축은 기본적으로 해당 아파트와 그 토지를 함께 소유하고 있는 사람이 조합원이 되는 구조이고, 재개발은 정비구역 안의 토지나 건축물 소유자 등이 조합원이 될 수 있습니다. 다만 재개발 지역의 부동산을 매수했다고 해서 무조건 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 권리산정기준일이나 지분 관계, 물건의 종류 등에 따라 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 될 수도 있어서 매수 전 확인이 중요합니다.
분담금은 재건축과 재개발 모두 사업 후의 가치에 따라 상황이 달라져서 어느 쪽이 항상 더 비싸다고 단정하기는 어렵습니다.
특히 최근에는 공사비 상승으로 예상보다 분담금이 커서오히려 안하느니만 못한 상황이 생기기도합니다. 이런 점을 참고해주세요. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발이나 재건축은 노후불량 건축물의 개선을 위한 사업으로서 "도시 및 주거환경정비법"에 규정되어 있습니다. 기본적으로 재개발사업은 재건축사업 보다 정비기반시설이 열악한 곳을 개선하는 것으로서, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 추진 절차는 비슷하지만 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다. 재개발이나 재건축 모두 필요한 총사업비보다 조합원이 가지는 기존 주택의 가치가 적은 경우 분담금이 부과될 수 있는데, 재건축의 경우에는 이에 더하여 초과이익환수제가 적용될 수 있습니다. 소요기간은 사업 현장의 상황에 따라서 달라질 수 있으므로 단순 비교는 어렵습니다.