답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자가 많아지면 전월세 시장이 불안정해지고 무주택자의 내집마련이 점점 더 어려워질 수 있으며 부의 편중현상이 나타날 수 있다보니 정부에서는 다주택자들이 보유한 주택을 내놓게하려고 하고 있습니다. 하지만 현실적으로는 지적하신 것처럼 주택을 구입할만한 사람들의 숫자는 제한되어 있고 공공이 전월세 공급 역할을 제대로 하지 못하고 있다보니 전월세 가격이 오르고 집값도 상승하는 악순환이 계속되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 최근 전세가상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 있는데다가 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 집값 상승압력으로 작용하고 있는 상황입니다. 하지만 정부에서 집값 상승을 잡기위해서 금리를 동결하고 있고 미국에서도 기준금리를 동결하고 있는데, 트럼프 대통령이 금리를 낮추도록 연준에 압력을 가하고 있으며 케빈 워시 신임 연준의장이 금리인하 기조로 접근한다면 우리나라 금리도 내려갈 수 있을 것이지만 아직 어느쪽으로 정책을 취할지 불투명한 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 계속되고 있는 전세사기와 전세대출 규제 및 높은 금리 등으로 인하여 전세에서 월세로의 전환이 많이 일어나고 있는 상황이며 갭투자 차단으로 인해 전세 매물마저 줄어들고 있습니다. 정부에서도 임대주택 활성화에 더 신경을 쓰고 있다보니 갈수록 전세의 입지가 좁아지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택 보유중 1주택을 먼저 양도하여 1주택자가 된다면 남은 1주택을 매도시에는 1세대 1주택 요건 (2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주, 12억 이하)을 충족하는 경우 양도세 비과세가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없어서 입금한 금액을 돌려받을 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.계약은 양당사자의 의사의 합치로서 이루어지므로, 대출승인이나 보증보험 가입이 불가할 때 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 내용을 특약으로 넣을 수는 있으며 실제로 현장에서 적용되고는 있지만 상대방이 동의하지 않으면 기재가 불가능 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 보유세에 대한 구체적인 계획은 잡힌 바 없으나 이재명 대통령의 언급에 따르면 비거주 1주택에 대해서는 거주용 주택과 다른 기준을 적용해야 한다는 취지의 발언으로서 3% 등 정해진 세율 인상을 언급하기보다는 1가구 1주택자에 대한 최대 80%인 양도세 공제를 손볼 수도 있다는 의미로 추정됩니다. 또한 보유세에 대해서도 아직 확정된 바는 없으나 공정시장가액 비율이나 공시가격 현실화율을 조정하는 방법이 검토되고 있는 것으로 알려지는데 이를 조정하게되면 금액에 비례하여 재산세나 종부세가 인상될 수 있으므로 고가주택일수록 큰 영향을 받게 될 수 있습니다. 이러한 사항들이 적용된다면 고가주택을 보유한 사람들로서 소득이 많지 않은 사람이라면 매물을 내놓을 수 있겠지만 자산가 들이라면 보유나 증여로 대응할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자는 당장의 5월 9일 이후 적용되는 다주택자 양도세 중과와는 무관하지만 정부에서 추가적으로 검토하고 있는 보유세 인상의 영향을 받을 가능성은 남아 있습니다. 하지만 기존 보유주택이 고가 주택이 아니라면 큰 영향을 받지 않을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 근저당권이 없었다면 변제 순서는 기존 임대차 계약 보증금이 1순위, 근저당권이 2순위, 새로 증액된 보증금이 3순위가 될 수 있습니다. 기존에 받은 확정일자는 계속 유효하여 기존 보증금의 권리를 보장하며 새로 부여받는 확정일자는 증액분에 대한 권리만을 보장하게 됩니다. 주민센터에서 확정일자는 당일 바로 처리가 되며 갱신 계약인 경우에는 발급받는 즉시 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 중에서도 최우선변제 금액을 초과하는 전세 계약인 경우 전세사기에 특히 조심하셔야 하는데, 등기부등본상에 있는 근저당권이외에도 가등기, 가압류, 압류, 경매, 임차권 등이 있는지도 확인해보셔야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해보시는 것이 필요합니다. 전세사기를 피하기 위해서는 공인중개사를 통한 계약이 바람직하며, 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서는 다주택자들이 보유 주택을 내놓을 수 있도록 양도세 중과와 더불어 보유세 증세도 검토중인 것으로 알려지고 있습니다. 법개정이 필요없는 공정시장가액비율 조정이나 공시가격현실화율 조정 등이 검토되고 있는 것으로 알려지고 있는데, 공시가격이 적으면 낮은 세율이 적용되므로 공시가격이 적은 소형주택이라면 크게 문제되지는 않을 것으로 판단됩니다.