답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 나이나 학력에 무관하게 누구나 도전할 수 있는 시험이다보니 변별력을 위해 난이도가 약간 있는 시험인데 6과목중 5과목이 법과목인 만큼 법을 전공했거나 사전 지식있다면 유리할 수 있습니다. 하지만 공부를 해보신지 좀 시간이 많이 흐른 상태이고 다른 일도 병행해야 하는 상태라면 1차 합격을 우선적으로 하고 2차를 이후 노리는 2년에 걸친 학습법도 효과적일 수도 있습니다. 공인중개사 시험은 매년 10월 마지막주 토요일에 치러지므로 시험을 준비하신다면 가능한 일찍 시험 준비를 하시는 것이 바람직합니다. 시험에서 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하는데, 민법은 주어진 시간내에 풀수 있도록 모의고사 시험을 치르며 시간 단축에 힘써야하고 공법은 범위가 넓으므로 자주 출제되는 부분에 집중을 하시는 것이 좋습니다. 학습을 위해 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관의 연간 학습계획 소개 자료 등 참조.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 실거래가격은 부동산거래신고를 통해 입력된 값으로서 계약으로부터 30일 이내에 신고를 하는 것을 감안하면 과거의 가격으로 볼 수 있습니다. 따라서 가격이 상승추세에 있다면 호가가 일반적으로 거래가격보다 약간 높은 것을 감안할 때 실거래가격보다 높게 형성될 수 있습니다. 적정 매수가격을 확인하기 위해서는 KB시세 등을 통해 최근의 가격 변동 추이를 확인하고 매입하고자 하는 지역의 부동산을 여러곳 방문하여 가격 상황을 확인하여 확인한 결과를 바탕으로 종합적인 분석을 통해 결론을 내리셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 특성상 그 위치가 변경될 수 없다보니 입지가 좋은 곳인 부동산으로 사람들이 몰리게되고 수요가 많다보니 가격도 상승하게되어 있습니다. 우리나라에서 강남 같은 곳이 대표적인데, 길도좁고 복잡한 구도심과 달리 도시계획에 따라 만들어진 장소이므로 기본적으로 교통 및 인프라가 잘 갖추어져 있고, 인프라가 잘 갖춰진 편리한 아파트 중심으로 주거 시설이 갖춰져 있으며, 명문 학교들을 중심으로 학원들이 자리잡아 교육 중심지이고, 특히 수많은 일자리가 있어서 강남역을 중심으로 유동인구가 많으며, 대부분 중산층 이상이 입주하여 살다 보니 소비력도 좋아서 유명브랜드 매장을 비롯한 상업시설, 문화시설, 유흥시설 등 다양한 시설들이 자리잡아 경제 중심지가 되어 부동산 투자 1번지가 되고 있습니다. 아무리 신도시를 건설한다고 해도 이러한 조건들을 모두 만족하기가 쉽지 않다보니 강남의 집값은 계속해서 높은 수준을 유지하고 있고 가격이 떨어질 때도 다른 지역에 비해서는 적게 떨어지는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약은 공유물의 관리행위로 볼 수 있어서 지분 과반수의 동의가 필요합니다. 따라서 부부 공동명의인 경우 지분이 50:50이라면 과반수에 달하지 못하므로 전원이 참여하거나 참석하지 않은 지분권자의 인감증명서와 동의서를 받아서 계약을 진행해야 합니다. 만일 지분 요건을 충족하지 못하면 효력 관련한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 매도시에 매도인측이 준비해야할 서류는 계약서, 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록초본, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 지방세 및 국세 납세증명서, 신분증, 인감 도장 등 입니다. 등기권리증을 분실한 경우에는 다시 발급되지 않으므로 소정의 수수료를 내고 확인서면을 작성하거나 확인조서를 발급받아 등기를 진행하게됩니다. 잔금일에는 잔금을 수령하고 법무사 등의 도움을 받아 소유권이전 등기를 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 월세 500/40이란 보증금 500만원에 월세 40만원이라는 뜻 입니다. 보증금은 임대차 (전세 또는 월세) 계약 후 임차인(세입자)이 거주를 하는 과정에서 월세를 납부하지 않고 밀리거나 임차인의 고의 또는 과실로 인하여 임차목적물에 손상을 입힌 경우에 대비하기 위한 보증의 개념으로 받아두는 돈으로서 계약이 종료되면 월세 미납금이나 손상 보상금 등을 제외하고 임차이에게 되돌려 주게 됩니다. 유럽이나 미국등에서는 월세가 흔하고 보증금도 거의 없다시피 하는데 반해, 우리나라는 월세라도 보증금이 상당부분 있는 경우가 많습니다. 이렇게 된 이유는 외국에서는 월세가 밀리면 즉시 퇴거를 시킬 수가 있다보니 굳이 보증금이 필요없으나, 우리나라에서는 세입자 보호 정책으로 월세가 밀리더라도 퇴거시키기가 쉽지 않고 시간이 많이 소요되다보니 안전장치로 보증금을 상당부분 받아놓게되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소액임차인(서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하)인 경우 보증금 중 일정금액(서울의 경우 5500만원 이하)에 대해 선순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권은 주택인 경우 주택임대차보호법에 규정되어 있으며 주택의 종류와 무관하게 전입신고를 하고 거주하게 되면 대항력 발생과 함께 권리가 부여됩니다. 그런데 선순위 저당권이 설정된 시기에 따라서 소액임차인에 해당하는 금액과 보증금 중 일정금액도 달라질 수(줄어들 수) 있음에 유의하셔야 합니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택연금에 있어 저당권방식은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식을 말하고 신탁방식은 주택소유자가 신탁 계약을 하여 주택에 신탁 등기(소유권 이전)를 하여 담보로 제공하는 방식을 말합니다. 연금액을 계산하는 방식이나 월 수령액에 있어서는 차이가 없으나, 근저당 방식은 소유권이 유지되어 안정감은 높으나 가입자 사망 후에 배우자가 연금을 승계하려면 공동상속인의 동의를 얻어 소유권을 100% 확보해야 승계할 수 있는 번거로움이 있고 보증금이 없는 월세 위주로 운영해야 하므로 보증금있는 임대차 계약으로 추가 소득 창출이 가능한 신탁방식에 비해 불리할 수 있습니다. 반면 신탁방식은 신탁등기로 소유권이 공사로 이전되어 안정감은 낮을 수 있지만 가입자가 사망했을 때 배우자가 공동상속인의 동의나 등기 없이 연금을 승계할 수 있어서 주거 및 생활 안정성면에서 유리합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 양측의 의사가 합치해야 이루어지는 것인데, 임대인의 월세 전환 요청에 임차인은 거절하였으므로 다른 조건을 제시하셔야 할 것입니다. 따라서 임차인이 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 기술하신 것처럼 직접거주를 사유로 갱신을 거절하거나 보증금을 5% 초과 인상한 금액으로 제시하여 계약갱신청구권 사용을 유도하시는 것이 현실적일 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 끝났음에도 전세보증금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 그러나 전세보증보험에 가입하지 않았으며 계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 상황을 정리하여 내용증명(미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 하지만 임차권등기명령에도 보증금 반환이되지 않는다면 전세보증금 반환 청구 소송의 방법을 추진해야 할 수 있으며, 미리 가압류 등의 보전 조치도 고려해보셔야 할 수 있습니다.