경제
최최우선변제권은 주택만 해당이 되나요?
지방에서 전세를 알아 보고. 있는데요~ 주택 투룸으로 갈지 아니면 아파트로 가야 할지.선택한다는게 너무 어렵네요. 저는 임대차 계약 만기시 퇴거 할 때 전세보증금을 온전히 문제 없이 다 받을 수 있는대로 가고 싶어서 그러는데요~ 아파트는 최우선변제권에 해당이 안 되나요? 전세 들어 가기가 겁이 납니다.전세 사기가 너무 많다 보니~퇴거 할 때 내 피같은 돈 못 받을까 봐서요~ㅠㅠ
8개의 답변이 있어요!
반갑습니다.
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아파트도 주택에 포함됩니다. 아파트 빌라 등 주거용 부동산은 주택임대차보호법의 적용 대상이 됩니다. 또한 오피스텔도 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받아, 소액임차인의 조건에만 부합하면 최우선변제 배당 받습니다.
상가는 상가임대차보호법상의 환산보증금 이하의 소액임차인은 최우선벼네를 받습니다.
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안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 아파트, 빌라, 원룸, 투룸 등 모든 주거용 주택에 동일하게 적용되며 아파트라고 해서 최우선변제권 대상에서 제외되지 않습니다. 최우선변제는 지역별로 정해진 소액보증금 범위 내의 계약이어야 하고 경매 진행시 최우선변제금 한도 내에서만 다른 채권자보다 먼저 변제 받는 제도입니다. 보증금 전체를 안전하게 지키려면 융자가 없는 매물을 계약하고 전입신고 + 확정일자+전세보증보험에 가입하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최우선변제권은 아파트와 빌라, 다가구주택 등 주택의 유형과 관계없이 일정 요건을 충족한 소액임차인에게 적용될 수 있습니다. 다만 지역별로 소액임차인에 해당하는 보증금 기준과 최우선변제금액이 정해져 있기 때문에 이를 먼저 확인하셔야 해당여부를 정확히 판단할수 있습니다.
그리고 중요하게 생각하셔야 할 부분이 소액임차인에 해당하더라도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다고 할수는 없습니다. 최우선변제액은 경매시 우선배당을 주는 부분이 맞지만 그게 보증금 전액을 먼저 돌려준다는 의미가 아니며, 특히 다가구주택의 경우처럼 하나의 건물에 여러 임차인이 거주하고 있는 경우 최우선 변제 대상이 더 늘어날수도 있기에 단순히 최우선변제 대상이라는 이유만으로 안전한 매물이라고 판단하기는 어렵습니다.
결국 전세보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 통한 근저당권 등 권리관계 확인, 임대인의 정보 확인, 주변 매매시세와 전세보증금의 적정성 등을 종합적으로 살펴보셔야 하고 전입신고와 확정일자를 반드시 갖추시고 전 세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
소액임차인(서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하)인 경우 보증금 중 일정금액(서울의 경우 5500만원 이하)에 대해 선순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권은 주택인 경우 주택임대차보호법에 규정되어 있으며 주택의 종류와 무관하게 전입신고를 하고 거주하게 되면 대항력 발생과 함께 권리가 부여됩니다. 그런데 선순위 저당권이 설정된 시기에 따라서 소액임차인에 해당하는 금액과 보증금 중 일정금액도 달라질 수(줄어들 수) 있음에 유의하셔야 합니다.
전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증금이 문제라면 우선적으로 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 곳으로 필수로 가야 하고 또한 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력은 기본적으로 갖추고 있어야 합니다. 다음으로 가장 확실한 방법은 전세보증보험을 가입을 하는 것이 가장 안전하다고 볼 수 있습니다. 최우선변제의 경우 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 지역별 소액보증금에 해당이 되는 최우선보증금액 한도내에서 보증이 가능할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
최우선변제권은 아파트에 적용되지 않는 권리가 아닙니다
주택임대차보호법의 요건을 충족하는 주거용 주택이라면 아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등에도 적용될 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주거용으로 쓰는 주택은 전부 주택임대차보호법에 따른 최우선변제권에 해당합니다.
주택이라는 범주 안에 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 모두 포함됩니다.
걱정 하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
아파트 해당이 되며 주택임대차보호법상 주거용 주택인지 보증금이 지역별 소액 임차인 기준에 해당하는지 대항력을 갖추었는지가 중요합니다