답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권에서 전셋집을 구하기가 어려워지고 있습니다. 이는 건축경기 위축으로 신축 아파트나 빌라 등의 공급이 대폭감소함에따라서 새로운 전세집 공급이 축소된데다가 정부의 다주택자 규제 및 토지거래허가제 등으로 전세물량이 줄어들었고 전세사기 위험 및 고금리 부담 등으로 인해 전세에서 월세로 많이 전환이되다보니 전체적으로 전세물량이 대폭 축소되었기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우에는 첫달 월세를 계약금으로 걸고 계약한 후 이사가는 날 보증금을 납부하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 원룸에 따라서 다를 수 있으며 임대인과 계약을 어떻게 하는가에 따라서 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지 매매시에 필요한 서류는 계약서와 주민등록등본 또는 초본, 인감증명서(매도인), 등기권리증(매도인), 신분증, 인감도장 등 입니다. 주민등록등본이 불가한 것은 아니지만 매도인은 거래당사자의 서류인 주민등록초본을 주소변동내역을 포함하여 제출하는 것이 일반적이고 매수인은 주민등록등본을 제출하는 것이 일반적이며 이는 등기 등록을 위한 자료로서 사용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 매물이 오랫동안 노출이 되게되면 잘 팔리지 않는 집이라는 이미지가 생길 수도 있습니다. 거래가 잘 되지 않는다면 여러곳의 부동산을 방문하여 적극적으로 영업을 하는 부동산들을 선택하여 의뢰를 해보시고 동시에 집이 잘 나가지 않는 이유를 확인하여 호가를 변경하거나 집을 잘 정리한 후 조명을 충분히 한 상태로 사진 촬영을 하는 등 첫인상이 좋도록 개선하여 부동산 앱에 올리는 등 집이 잘 나갈 수 있는 방법을 찾아보셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택 채권은 기술하신 것처럼 정부에서 국민주택사업에 필요한 자금 조달을 위해 발행하는 채권으로 주택도시기금법 제8조에 따라 면허/허가/인가/등기 등록을 신청할 때 의무적으로 매입해야 하도록 되어 있습니다. 소유권이전 등기를 할 때 일정 기준에 해당되면 취득세와 함께 은행을 통해 매입할 수 있는데, 이자율이 낮기 때문에 보통 매수자들은 할인율을 적용해서 즉시 은행창구에서 판매를 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차인 경우에서 확정일자는 세무서에서 계약서 및 사업자등록 신청과 함께 받을 수 있으므로, 주소지 변경후에 신청 하셔야 할 것입니다. 즉, 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하는 동시에 확정일자 신청을 할 수 있습니다. 기본적으로 확정일자를 통한 우선변제권은 상가 인도와 사업자등록을 통한 대항력 발생이 되어야 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 신탁회사와 금융기관의 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자와 합의에 의한 전세 계약 갱신을 하신다면 다음번 갱신때 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수도 있을 것입니다. 계약기간이 남은 세입자를 내보낼 수는 없으므로 세입자를 낀 상태로 주택을 매도하실 수 있는데, 주택을 매도하여 계약종료 2개월전까지 새로운 집주인이 등기를 완료한 경우에는 직접거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하고 직접 거주를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물 임대차인 경우 임대인아 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 기간 만료시 1년간 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 이루어진 이후 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.묵시적갱신은 몇번이고 반복할 수 있으며 별도 계약서 작성이 필요하지 않으므로 임차인의 입장에서는 아무런 연락을 하지 않고 묵시적 갱신을 하는 것이 유리할 수 있으며, 임대인이 갱신거절이나 조건 변경등의 통지를 하게되면 상황에 따라서 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 한도내에서 계약갱신청구권을 사용하여 갱신을 할 수도 있습니다. (임차인에 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체하는 등 법에서 정한 사유가 있지 않은 경우)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에도 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세 차이가 심해지는 양극화 현상이 나타나고 있는데, 이는 서울 및 수도권에 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 생활에 필요한 모든 것이 설치되어 있으며 그와 관련한 수많은 일자리가 있어서 수요는 많은데 반해서 신규 공급 물량은 축소되고 있는 상황이다보니 집값이 많이 상승하고 있는 것입니다. 또한 현재 인구는 감소하고 있지만 1인 가구수의 증가로 인해 가구수는 오히려 늘어나고 있는 추세이다보니 더욱 주택 부족현상이 심화하고 있는 상황입니다. 반면 지방의 경우는 여러가지 시설도 적고 일자리도 적어서 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있어 주택가격 상승이 제한적으로 나타나고 있습니다.