답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반지하는 과거 북한의 남파 공작원 사건 등으로 남북간의 긴장이 고조되던 시기에 전시 서울 시민을 대피시킬 방공호 및 시가전시에 참호 등으로 사용하기 위한 법률에 따라서 설치가 되었으나, 이후 더 이상 공작원의 침투나 전쟁이 일어나지 않자 전쟁 대비 이외의 용도로 활용되었고 서울의 인구가 늘어나며 주택이 부족해지자 건축법이 개정되면서 지하층 거주가 합법화 된 것입니다. 해외에도 유사한 형태의 주택이 있기는 하지만 우리나라처럼 대규모로 동일한 형식의 주택이 건설된 곳은 거의 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 남향인 경우가 선호되지만 아파트가 밀집되면 공간효율이 적어져서 최근에는 남서향, 남동향등의 개념으로 ㅅ 형태의 배치를 활용하는 경우도 많습니다. 남향인 경우 햇빛을 받는 시간이 길기에 겨울철 에너지 효율이 좋아서 난방비도 적게 나오고, 여름철에는 고도가 높아 햇빛이 적게 들어와 다른 방향보다는 시원한 장점이 있지만, 다른 방향에 비해 가격이 비쌀 수 있고 대단지의 경우는 뷰가 안좋을 수도 있습니다. 반면 동향인 경우에는 아침에는 햇살이 빨리 들어오고 오후에는 적게 들어오므로 여름에는 시원한 장점이 있습니다만 겨울에는 해가 들어오는 시간이 짧아 다소 추울 수 있어 난방비가 많이 듭니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 지어진 아파트 중에서는 탑층을 펜트하우스라고하여 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 있는데, 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되어 로얄층으로 분류되기도 합니다. 하지만 오래된 아파트인 경우에는 단열이 미흡하고 서비스 공간 제공이되지 않아서 천정이 외기에 노출됨으로 인해 여름에는 덥고 겨울에는 추우며 엘리베이터 대기 시간도 길어지는 등 단점으로 인해 로얄층으로 분류되지 못하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물을 소유하고 임대를 주게되면 사업자인 임차인이 부가세 환급을 위해서 세금계산서를 요구하는 경우가 많으므로 일반과세자로 부동산 임대업 사업자등록을 하게됩니다. 홈택스에서 전자 세금계산서 발급을 하시면되고, 월세계약시 월임차금액에 부가세 10%를 별도로 지급받음을 명시하고 주기적으로 홈택스에서 부가세를 신고/납부하시면 됩니다. (일반과세자인 경우 연 2회 의무신고 및 납부)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있는데, 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다. 유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신되는 것을 말합니다. 따라서 2025년의 갱신은 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있습니다. 월세를 후불 방식으로 한다고 계약하였으나 실제 선불방식으로 납입하였다면 마지막 달은 7월 23일 선불로 계산이 완료된 것으로 볼 수 있는데, 이체내역을 통해 2년간 24회 납입을 했는지 확인해 보시면 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서 계약갱신청구권 사용 여부를 반드시 문의해야 하는 것은 아니지만 가급적 빨리 소진하는 것이 유리할 수 있으므로 문의해보시는 것이 좋을 수 있습니다. 문의 방법은 어떤 형태로든 상관 없으나 계약갱신청구권을 사용한다는 회신은 문자나 녹취등 기록으로 남기고 계약서상에 계약갱신청구권 사용함을 기록하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물을 임대차하여 영업하는 경우 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 확보하기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 필요하므로 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 여기에 더해서 상가건물 소재지 관할 세무서에서 계약서상에 확정일자도 받아야 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법학을 전공하지 않으셨다면 생소한 용어 등이 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다. 꾸준하고 성실하게 시험준비를 한다면 1년내에 동차 합격도 가능할 수 있습니다. 직장인의 경우 보통 인강을 통한 학습을 하게되는데, 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습을 한 후 모의고사를 꾸준히 치러보시는 것이 중요한데, 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하므로, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 만일 모의고사 점수가 잘 나오지 않는다면 1차에 집중하여 2년 계획으로 목표를 수정하시는 것이 나을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 집주인이 변경된 경우에는 퇴거시점의 집주인 (변경된 집주인)에게 거주기간 전체에 대한 장기수선충당금을 청구하시면 됩니다. 장기수전충당금은 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.