답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보러가셨을 때는 먼저 목적(학교와의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 중점적으로 볼 사항을 정리하여 확인해 보시는 것이 좋으며, 시간은 많이 걸리지 않으므로 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 현재 신규 주택을 구입한지 이미 8년이 경과했기에 비과세를 받을 수는 없고, 종전 주택 매도시 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 양도세는 기본세율 6~45%로 적용될 수 있으며 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 제외한 양도차익금액에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱해서 산출세액이 계산됩니다. 추가적으로 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 새로운 임차인과 계약했다고 묵시적 갱신 계약이 자동으로 종료되는 것이 아니므로 반드시 임대인과 협의하여 일정을 사전에 맞추고 계약해야 합니다. 새로운 임차인과의 계약을 파기하는 경우에도 기존의 계약은 여전히 유효합니다. 새로운 임차인과의 계약일이 아니라 입주하여 거주를 시작해야 월세 면제가 될 수 있는데, 이것도 사전에 임대인과 협의가 되어 있어야 합니다.기본적으로 기존의 계약은 임대인과 임차인간의 협의로 인해 해지되지 않는 이상 계속 유효하며, 임대인이 협조하지 않는다면 계약종료 (임대인에게 해지 통지를 한 날로부터 3개월 경과)될 때까지 유효하므로 임대인이 중개를 거부한다면 계약종료시까지는 거주하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH임대주택은 재계약시 소득, 자산, 무주택 요건 등을 점검하여 2회 연속 초과시 퇴거조치가 될 수 있습니다. 해당 심사기준을 확인해보시고 소득 기준을 초과할 것으로 보인다면 직장으로의 교통이 편리한 곳에 원룸 등 거처를 정하시는 것이 좋을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 확정된 이후에 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 이보다 빠른 기간내에 퇴거를 한다면 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 되므로 임차인이 불리한 입장이 되어 복비를 부담하여 새로운 임차인 입주시 퇴거하는 경우도 있습니다. 그리고 퇴거하기 전까지의 기간동안은 월세를 부담하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다."라고 되어 있으며 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다라고 되어 있으므로, 1년이 경과하면 임대인은 월세 인상을 요청할 수 있습니다. 하지만 이때의 증액은 5%이내에서 할 수 있으며, 임차인과의 협의를 거쳐 진행될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔인 경우 중개수수료율은 0.4%인 반면 업무용 오피스텔인 경우에는 0.9%가 적용됩니다. 건축물대장상 용도가 업무용이고 임대인이 임차인의 전입신고를 금지한 경우라면 0.9%를 적용할 수 있을 것입니다. 다만 이는 법적 상한치이므로 이 요율로 계산한 금액내에서 공인중개사와 의뢰인간의 협의에 따라서 금액이 결정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출시에 담보주택 평가액은 '대출신청일(또는 대출승인일)’ 현재 가격정보, 공시가격, 분양가격 및 감정평가액 순으로 산정하는데, KB시세 등 가격정보가 있는 경우에는 담보주택 평가액 산정 시 가격정보를 우선 적용하고 있습니다. 이때 가격정보는 ‘대출신청일(또는 대출승인일)’ 현재 KB시세(또는 한국부동산원 시세)와 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매금액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 ‘낮은 가격’으로 적용하고 있습니다. 사례의 경우에는 KB시세가 적용될 확률이 높을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문구상으로는 관리비는 차임에 포함된 금액으로 해석되는데 혹시 다른 뜻으로 적은 것인지 계약한 부동산이나 임대인에게 직접 문의해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약이 유효하다면 계약기간 동안은 계속 거주하실 수 있습니다. 임대인은 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있지만 어디까지나 갱신을 할때에 한하고 계약 중간에 임차인을 내보낼 수는 없습니다.