답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법은 사업자등록을하고 임대차 건물을 영업용으로 사용하는 임차목적물 (일시사용을 위한 상가건물 제외) 중 지역별로 정해진 보증금이 일정 기준금액 (예: 서울시 9억원 이하) 이하인 임차인에 한해서 적용됩니다. 하지만 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 차임과 보증금 증감청구권, 권리금에 관한 규정, 표준임대차 작성, 계약갱신요구권 등은 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금의 변화가 없거나 이전보다 낮게 전세계약을 갱신한 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. 확정일자는 어떠한 사실이 있었다는 것을 공식적으로 인정받는 개념으로서 한번 받으면 계속적으로 효력이 있습니다. 즉, 최초에 받은 확정일자가 계속해서 효력이 있는 상태에서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대한 보호를 하기 위해 다시 확정일자를 받는 것입니다. 그리고 기존 확정일자는 기존에 받은 날자 기준으로 기존 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 것이고, 새로운 확정일자는 받은 날 기준으로 증액부분에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 계약서를 새로 작성한 경우 계약서 내용에 이전 계약의 연장인 갱신 계약임을 명기해서 기존 확정일자가 효력을 유지하게 하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 2천만원에 월세 70만원인 경우 환산보증금은 9천만원이되고 상한요율 0.4%가 적용되므로 중개보수 상한치는 30만원이되며, 이 금액내에서 공인중개사와 협의에 따라서 수수료가 결정될 수 있습니다. 이와 별도로 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약상에 특약으로 사용이나 유지보수 관련한 특약이 없다면 전세입자는 기본적으로 제공되는 품목으로 알고 계약을 했을 가능성이 높으며 이런 경우에는 유지보수를 해주어야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 전자계약으로 진행하게되면 공인인증서가 필요합니다. 부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사와 협의가 되어야 하고 매도인의 동의도 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 “부동산 전자계약” 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약 체결전에 등기부등본을 확인하는 이유는 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될만한 권리관계가 없는지, 과도한 근저당이 설정되어 계약 이행에 위험은 없는지, 소유자과 계약자는 일치하는지 등을 확인하기 위함 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 안전하게 보호하려면 계약전에 꼼꼼하게 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 해당 주택관련한 서류를 확인해보는 것이 중요하며, 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자를 가능한 신속하게 확보하시는 것이 필요합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있으므로 계약후 즉시 획득하고, 계약후 입주까지의 기간중에 다른 권리관계가 등기부등본상에 기재되지 않도록 계약서상에 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 넣고 입주 즉시 전입신고를 하시는 것이 필요합니다. 확정일자를 미리 받았어도 전입신고를 해야 비로소 효력(전입신고 익일 오전 0시에 대항력 발생)이 발생하여 제 3자에 대해 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 전입신고가 되지 않으면 대항력도 발생하지 않고 우선변제권도 효력이 생기지 않음에 유의하셔야 하며, 온라인으로 신청해도 동일한 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약으로 당첨된 아파트는 부동산투기를 막고 주택시장은 안정화 하기위해서 그 공급유형이나 지역, 분양 조건 등에 따라서 전매제한에 해당할 수도 있고 거주의무가 있을 수도 있습니다. 즉, 구체적인 케이스에 따라서 달라질 수 있는데, 분양가상한제가 적용되는 아파트에는 거주의무기간 (2년~5년)이 적용될 수 있습니다. 만일 이러한 규정을 위반하면 1년이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고 아파트를 분양가 수준으로 LH에 되팔아야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물 임대차의 경우 건물을 인도받고 사업자등록 신청을 하면 그 다음날부터 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다. 여기에 세무서에서 계약서상 확정일자를 받아야만 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 받으면 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 경매로 넘어가게되면 소액임차인인 경우 특정요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(최우선변제권)받을 수 있고 후순위 권리자에 비해 우선적으로 우선변제(우선변제권)를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 공동으로 투자하여 구입하면 비교적 소액으로 투자할 수 있고 매도시 양도소득세를 절감할 수 있는 장점이 있으나, 지분 비율에 따라서 권리가 달라질 수 있고 매각이나 운영 관련한 이해 충돌이 일어날 수 있으며, 유지보수 비용이 발생하면 부담비율 에대한 갈등이 발생할 수 있으므로, 구입하기전에 투자자들이 출자의무를 이행하지 않았을 때 손해배상의무, 출자자간 손익분배배율, 일부 지분권자 탈퇴시 지분 정산방법 등을 정해 놓아야하고 의사 결정 방법이나 절차, 분쟁시 해결 방안 등에 대해 미리 합의를 해놓아야 합니다.