답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)은 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아주택은 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다.모아타운 주민제안의 경우 조례에서 정한 토지 등 소유자의 60%이상 및 토지면적 기준 2분의 1이상의 동의 요건을 갖추어야 합니다. 모아타운은 2022년에 도입되어 2025년 10월 기준 대상지가 총 116개소 였으며 아직까지 개발 완료된 곳이 없어서 기간을 정확히 말하기는 어려우며 기존 재개발이나 재건축보다는 빨리 진행될 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사로서 수익을 잘 거두는 것이 목적이라면 행정사 자격증이 있으면 좋겠지만 필수는 아니며, 오히려 영업력이 가중 중요하고 실무, 법 및 세무 관련 지식등을 두루 갖추는 것이 필요합니다. 자격증은 지식만 있으면 습득이 가능하지만 영업력을 위해서는 고객과 소통을 잘해야하고 여러가지 상황에 따라 대처를 잘해야 하며 신뢰를 주어 얼마나 계약에 잘 이를 수 있는지가 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 예정지의 빌라를 구입하는 것이 소액으로 아파트 입주권을 받을 수 있는 좋은 방법이기는 하지만 재개발이 진행되기까지 상당히 오랜기간이 소요될 수 있고 불확실성 및 불편함 등을 감수해야할 수 있습니다. 특히 해당 구역이 조합설립인가를 받았는지가 중요하고 권리산정기준일 이전에 취득해야 현금청산 등의 문제를 피할 수 있습니다. 또한 재개발 투자시에 지분이 너무 작은 물건인 경우 현금청산 대상이 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 전자계약시는 온라인 상태에서 계약을 체결하며 전자서명과 휴대폰 본인인증을 통해 계약을 확정하므로 도장이 따로 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사갈 주택을 확인할 때는 먼저 목적에 맞는 주택인지를 확인하고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년이며 분양전환은 단지별로 확인이 필요합니다.지역제한이나 재당첨 제한이 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등을 통해 조건을 잘 확인해야 합니다. 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없는 점을 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용(같은날 전입신고와 근저당 설정이 있으면 근저당 설정이 우선하는 점 이용)하는 경우, 갭투자를 이용(빌라처럼 실거래가를 알기 어려운 경우 이용)하는 경우, 신탁을 이용(권한 없는 집주인이 집주인 행세)하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여(집주인의 경제상황이 좋지 않은 경우)의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약전에 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 임대차 정보 조회, 임대인 정보조회, 지방세 및 국세 납세증명서 조회 등으로 서류상 문제가 없는지를 잘 확인해보고 선순위채권과 전세금액이 집값의 70%가 넘지 않는 주택을 선택하며, 공인중개사를 통해 거래하고 주변 실거래가 및 현지 방문조사를 철저히하며 전세보증보험에 가입하는 등의 조치가 필요합니다. 아파트는 빌라에 비해 가격을 알기 쉬워서 상대적으로 전세사기에 유리하지만 상기의 갭투자를 이용하는 방법이외에는 여전히 문제소지가 있으므로 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 납부일은 임대인과 합의되면 변경할 수 있습니다. 구두로도 할 수 있지만 후에 분쟁이 있을 수도 있으므로 가급적 기존 계약서상에 내용을 추가하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 변경하시는 것이 바람직합니다. 변경된 날자로 인한 금액 차이는 일할 계산하여 반영하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인이 감당 가능한 한도내에서 대출을 동원한 수도권 요지의 아파트 매수는 장기적으로 볼때 투자의 효과를 볼 수 있으나, 지나친 대출은 상환 부담(하반기에는 대출 이자가 상승할 가능성도 있습니다.) 및 가용자산 부족 등으로 다른 문제를 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 적절한 금액내에서 경매를 통해 구입하거나 소형 또는 구축 아파트를 노려 보시는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH전세임대주택인 경우 무주택세대주 요건 및 LH에서 요구하는 조건 및 절차 등으로 집주인으로서는 까다로운 조건 들로 인해서 일반적인 전세물건에 비해서 물건을 찾기가 어려운 경우가 많습니다.