답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 가로수길 등 유명 상권조차 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 배달문화의 정착 및 경기위축으로 인해 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대인들이 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 이러한 상황을 인식하여 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 향후 이런 현상이 확대될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.즉, 원칙적으로 1년 계약인 경우에는 묵시적갱신이되지 않으며 1년 계약에서 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임대인이 아무런 연락이 없었고 임차인도 계약종료 2개월전까지 아무런 의사표시를 하지 않았다면 기본 기간인 2년 계약으로 전환된 것으로 볼 수 있습니다. 그러므로 현재 상황은 계약 중도 해지로 볼 수 있으므로, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 대지사용권은 전유부분과 함께 등기되게되면 분리처분이 제한 됩니다. 즉, 건물 사용권을 취득하면 대지 사용권까지 함께 취득하게되고 대지지분만 분리하여 처분은 제한 됩니다. 아파트 같은 집합건물에서는 건물과 대지의 소유권 분리를 최대한 억제하도록 법제화 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 상이함에 유의하셔야 합니다. 국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요한데, 가입기간은 투기과열지구는 가입기간 24개월 이상, 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 면적에 따라서 청약예치금이 다른데 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상속 농지인 경우 1만 m2까지 비자경 소유는 가능하지만 경작하지 않으면 처분의무 대상이되므로, 적법한 임대나 위탁 방식으로 전환하셔야 합니다. 농어촌공사 농지은행이 모든 농지를 수탁하지는 않으므로 개인간 임대차도 확인해보셔야 할 수 있고 처분명령이 내려진 경우에는 6개월내에 적법한 농업인에게 매도를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 일반적으로 다수의 건물로 구성되므로 고층이 되어야 앞동이 가리지 않아서 뷰가 좋고 햇빛이 드는 시간이 길어 난방비가 절약되고 통풍 상태도 좋아 여름에 덜 더운 장점들을 누릴 수 있습니다. 따라서 이러한 조건들에 따라서 대체로 고층일 수록 가격이 비싼데 펜트하우스 등이 설치되지 않은 경우는 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도가 가격이 좋은 편이며 세부적으로 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세가 연체되면 연체이자가 부과될 수 있으며 2개월치 이상의 월세가 연체된 경우에 임대인은 계약을 해지할 수도 있습니다. 연체이자에 대한 이율을 특약으로 기재하지 않았다면 법정이율인 5%가 적용될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자이고 조정대상지역에 포함되더라도 주택가격이 그렇게 높지 않다면 보유를 계속하시는 것도 방법이 될 수 있습니다. 양도를 하지 않는다면 양도세 중과가 되지 않으며, 아직 구체적인 안이 나오지는 않았지만 보유세 인상도 고가 주택 에 영향이 많이 가도록 세율이 조정될 가능성이 많으므로 주택가격이 그다지 높지 않다면 보유를 계속하며 추이를 지켜보는 것이 방법이 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 위한 학습시간은 개인에 따라서 짧게는 6개월에서 길게는 수년이 이르기까지 편차가 심한데, 학생 등 학습 능력이 좋은 상태라면 1~2년 내에 취득이 가능할 수 있습니다. 2021년에서 2025년까지 최근 5년간 공인중개사 합격률은 1차 시험 20.02%, 2차시험 29.35% 였습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 물건에 대해서 전세와 매매가 동시에 이루어지는 경우에는 매매에 대한 복비만 받게 되어 있으며 매도자와 매수자 모두가 중개수수료를 부담해야 합니다.