답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 있어서 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있는데 등기부 분석은 등기부에 있는 권리(저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 가처분, 가등기, 가압류 등)중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상의 문제나 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받는 것이 일반적입니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 주택의 집주인 변경시 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 임차인은 퇴거시 새로운 집주인에게 장기수선충당금 지출 내역서를 제시하고 정산을 요청할 수 있습니다. 그런데 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 하므로 계약서를 먼저 확인하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비수도권에 위치한 준공 후 미분양 아파트(전용 85m2이하, 취득가액 6억원 이하)를 사업주체로부터 직접 취득하는 경우에는 취득세 감면 (최대 50%)혜택을 2027년 말까지 제공하게됩니다. 또한 기존 주택수와 관련없이 일반 취득세율이 적용됩니다. 감면한도는 최대 150만원까지 이며 취득 후 3년이내 매각 또는 증여하는 경우에는 감면받은 세금을 추징하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매도시 매도인이 준비해야할 서류는 매도인 신분증, 매도인 본인 인감도장, 부동산 매도용 인감증명서 1부(본인발급), 부동산 등기권리증 (등기필증), 주민등록초본 1통 (과거 주소변동사항 포함, 주민번호 뒷자리 표시) 등으로 모두 주민센터에서 발급받을 수 있는 서류들입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 그 특성상 위치를 이동할 수 없는데 위치에 따라서 입지 상황이 달라져서 양극화 현상이 일어나는 경우가 많습니다. 통계상에 나오는 집값은 평균값이므로 집값이 많이 올랐다고해서 본인이 보유한 주택에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 집값에 영향을 크기 미치는 것은 입지인데, 기본적으로 대부분의 사람들이 선호하는 조건들이 갖추어져 있어야 하며 생활이 편리한 평지에 남향으로 된 좋은 조망권을 갖추고, 좋은 브랜드, 교통과 교육환경, 마트·병원·관공서 등 편의시설, 공원 등 이 갖추어져 있고, 인근에 역시 좋은 아파트들이 들어서 있어 좋은 자원을 공유하며 발전가능성도 있다면 이상적입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난 2023년도에 3종 일반주거지역에 10년 가까이 일률적으로 적용되어 오던 35층 높이제한 기준이 폐지되었습니다. 하지만 50층 이상의 초고층 건물인 경우에는 구조 보강 및 방재 시설 비용 등으로 공사비가 많이 증가하다보니 35~45층 정도의 최적 층수로 적용되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약기간 중 1회에한해 계약갱신청구권을 사용(계약종료 6개월전에서 2개월전)할 수 있고 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데 차임과 보증금은 5%범위 내에서 증감할 수 있고 존속기간은 2년으로 보게되어 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 명시되어 있는 사항이므로 5%를 초과하여 받은 경우에는 반환청구를 할 수도 있습니다. 5% 한도는 상한치를 지정한 것이므로 반드시 5%를 올려야하는 것은 아니지만 임대인은 가급적 높은 금액을 받고자 할 수 있다보니 5%에 맞추어지는 경우도 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공법은 시험범위가 광범위해서 모두들 어려워하는 과목입니다. 2차시험에서는 상대적으로 쉬운 공인중개사법령 등에 더 집중하여 고득점할 수 있도록 노력하고 공법은 인강 등을 통해 자주출제되는 부분에 집중하여 과락이 되지 않도록 최대한 노력을 하시는 것이 좋습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동탄신도시는 신도시 이전에 존재하던 동탄면(동북면과 어탄면이 통합되어 명명됨)에서 명칭이 유래했는데, 동탄1신도시와 동탄2신도시로 구성되어 있으며 동탄1신도시는 동탄1지구로 2000년 경에 처음 입안되어 건설되었으며 2007년에는 동탄2신도시가 동탄2지구로 개발이 발표되었고 이후 동탄1신도시와 동탄2신도시로 명칭이 변경되어 현재에 이르고 있습니다.