답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 주거용 오피스텔을 포함한 주거용 주택에 대한 임대를 업으로 하는 사람을 말하고, 일반임대사업자는 상가나 업무용 오피스텔 등 비주거용 부동산에 대한 임대를 업으로 하는 사람을 말합니다. 주택임대사업자의 경우에는 부가세가 면세되는 반면 일반임대사업자는 부가세과 과세되나 환급이 가능합니다. 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에는 주택수에 잡힐 수 있고 요건 충족시 연 2천만원 이하의 임대소득에 대해 분리과세를 선택할 수 있습니다. (일반임대사업자의 경우에는 종합소득세로 과세)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하여 아파트를 구입하시려고 한다면, 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법(명도 절차 등)에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요합니다. 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 무료 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있는데, 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰에도 활용 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 아파트 등을 거래하기 위해 먼저 토지거래허가 신청을 해야 하는데, 가계약이라도 금액 납입시기 등 구체적인 사항이 기재되면 계약으로 간주될 수 있으므로, 허가가 날 경우 매매를 진행한다는 매매 약정서로 대신하고 약정금을 지급하는 경우에는 허가가 나지 않을 경우 위약금 없이 전액 반환한다는 특약을 넣는 것이 필요합니다. 별도의 수수료는 없으며 허가 신청일로부터 15일 이내(영업일 기준)에 허가증이 교부됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.코스피지수(한국종합주가지수)는 한국거래소의 유가증권 시장에 상장된 회사들에 대한 주식 가격의 총합인 시가총액을 1980년 1월 4일자 시가총액을 기준 100으로 하여 비교한 지수 입니다. 즉, 코스피지수 = 비교시점의 시가총액 / 기준시점(1980년 1월 4일자) 시가총액 x 100으로 계산한 값을 말합니다.코스닥(증권거래소와 달리 성장 가능성이 높은 벤처기업이나 중소기업 중심으로 이루어진 장외 증권 시장)지수는 1987년 개설된 주식장외시장에 대하여 코스피지수와 유사하게 1996년 7월 1일의 시가총액을 분모로하고 비교시점의 시가총액을 분자로 하여 계산한 값인데, 정부에서 2004년 1월 26일부터 100포인트를 1000포인트로 상향 조정한 바 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자의 경우 전세대출을 받기위해서는 보유주택의 공시가격 9억원 이하 및 소득기준 부부합산 연 1억원 이하 등의 조건을 만족해야 합니다. 또한 대출목적은 실거주여야 하고 만일 추가주택을 취득하는 경우에는 대출금이 회수 될 수 있습니다. 보증기관별로 한도나 조건이 다를 수 있으므로 은행 담당자에 문의해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 스스로 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식인 반면, 재개발사업은 기반시설이 열악하고 노후된 지역의 토지 또는 건물 소유권자들이 조합을 설립하고 보유한 땅에서 오래된 기존 건물을 철거하고 사업을 추진하는 방식입니다.지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 서로 다른 조건으로 인해 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 분담금 수용이 쉽지 않은 사항 등 문제점 해결에 시간이 많이 걸리고 성공률이 낮다보니 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조정대상지역(투기과열지구)인 경우에는 금액에 무관하게 모든 주택 거래시에 자금조달계획서를 작성하여 계약 후 30일 이내 거래신고시에 제출하여야 합니다. 부동산거래관리시스템에서도 신청할 수 있으며 지자체(관할 구청 등)에 서류를 제출하면 됩니다. 시군구 또는 공인중개사를 통해 제출 서류를 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약인지 민영주택을 위한 청약인지에 따라서 중요 사항이 달라집니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준으로서, 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3년이상 보유한 부동산 (토지나 건물)을 매도하는 경우 보유기간에 따라서 양도소득세를 일정비율 (매년 2%씩 최대 15년 / 30% 공제) 공제해 주는 장기보유특별공제 제도가 있습니다. 이는 부동산의 종류에 관계없이 적용되는데, 1세대 1주택자인 경우에는 특별히 보유기간 및 거주기간에 대해 각각 매년 4%씩 공제되어 최대 10년 / 80% 까지 공제됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 신축빌라에 비해서는 전세사기 확률이 낮지만 완전히 안전하다고 할 수는 없으므로 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 필요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.