답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발의 경우 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가가 나오게 되면 사업 진행 확률이 확실히 올라갈 수 있지만 이후에도 조합내부의 갈등이나 관리처분계획 인가 취소 또는 변경, 이주 및 철거 문제 등 여러가지 요인으로 시간이 많이 지체될 수 있습니다. 재건축의 경우에도 사업시행인가 단계를 거치면 사업이 진행될 확률이 아주 높아지게되고 분담금 예측도 가능해지게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약시 계약금은 일반적으로 10%를 적용하지만 임대인과 협의가 된다면 얼마든지 비율을 조정할 수 있으며 나누어 낼 수도 있습니다. 하지만 계약금이 너무 적으면 취소할 가능성도 있다보니 임대인들이 잘 수용하지 않을 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 지난 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높였으나, 공시지가, 공시가격을 올리는 만큼 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2026년에도 전년도와 동일한 수준(69%)으로 적용하게 되었습니다. 하지만 이번 정부들어 부동산가격이 계속 상승하면서 이를 막기위해 공시가격 현실화율을 올리거나 공정시장가액 비율을 높이는 방법 등이 언급되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 근저당의 한도는 잔여 담보가치 기준에 대해 금융사에 따라서 달라질 수 있는데 KB시세 기준 80~100%까지 설정될 수 있습니다. 일반적으로 근저당은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우에 설정되는데, 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지며 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다. 빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정됩니다. 근저당이 설정된 주택을 거래할 때는 대출 승계를 할 수도 있고, 대출 상환 조건으로 거래할 수도 있습니다. 만일 거래에서 매수자가 잔금을 치르지 못하면 집주인은 주택을 인도할 의무가 생기지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 살고있는 집으로 전입신고를 하시는 경우, 기존 세대주(부모님)의 주민등록증과 도장을 지참하고 해당 주민센터를 방문하여 접수하시면 됩니다. 또는 정부24에서 본인 공인인증서로 로그인하여 세대합가로 전입신고를 한 후 전세대주의 확인을 받아서 전입신고를 하는 방법이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 수요에서 중요한 것은 입지이며, 입지에서 중요한 비중을 차지하는 것중 하나는 직장에의 접근성 이라고 할 수 있습니다. 입지는 기본적으로 대부분의 사람들이 선호하는 조건들이 갖추어져 있어야 하는 것인데, 생활이 편리한 평지에 남향으로 된 좋은 조망권을 갖추고, 좋은 브랜드, 교통과 교육환경, 마트·병원·관공서 등 편의시설, 공원 등 이 갖추어져 있고, 인근에 역시 좋은 아파트들이 들어서 있어 좋은 자원을 공유하며 발전가능성도 있다면 이상적입니다. 그에 더하여 개인의 선호도에 따라서 살기 편한 것을 중시한다면 편의시설을 우선시할 수있고, 아파트 자체의 가격 중시한다면 개발이나 발전 가능성이 있는 위치, 자녀가 있다면 교육시설 등을 우선적으로 볼 수 있을것입니다. 하지만 이러한 여러가지 조건을 동시에 만족한다면 모두가 찾는 아파트가 되므로 강남아파트 같은 고가를 형성하게 되기에, 현실적으로 가장 필요한 사항들만 만족하는 아파트를 선택하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권 전매제한은 투기과열지구나 조정대상지역, 분양가 상한제 적용 공공택지 등 분양가가 시세와 차이가 심하여 차익을 노리고 투기하는 것을 막기위해 적용되고 있는데, 상기에 언급된 지역처럼 특히 가격 차이가 심한 곳에 가장 긴 기간 (3년/1년) 을 설정하고, 투기과열지구가 아닌 분양가상한제 적용 공공택지, 과밀억제권역, 성장관리권역·자연보전권역, 광역시 중 도시지역, 그 밖의 지역 등으로 구분하여 그보다 적게 차등적으로 적용하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 임차목적물인 주택이 정상적으로 사용이 가능하도록 수선의 의무가 있으므로 정상적인 사용이 불가능한 부분이 있다면 내용을 정리하여 임대인에게 수리를 요청하는 것이 필요합니다. 가급적 문자나 내용증명 등 기록으로 남기는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 일반아파트에 적용되는 주택법이 아닌 건축법이 적용 되며, 용적률이 높아 고층이고 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적인 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜할 수 있고, 자체 상가를 보유하며 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 하지만 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아서 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 배워두면 상대적으로 적은 비용으로 부동산을 구입할 수도 있습니다. 아파트에 대한 경매의 장점은 토지거래허가 대상에서 제외되고 일반 분양에 비해서 빠르게 소유권이전이 될 수 있는 점 그리고 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있는 점 등입니다. 하지만 최근에는 이러한 점을 노리고 경매에 참여하는 사람들이 많다보니 인기지역인 경우 시세보다 저렴하게 구입하기 쉽지않고 권리분석을 잘못하면 인수가 지연될 수 있고 추가적인 부담 등이 발생할 수 있음에 유의하셔야 합니다.