답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권이란 건설사가 신규 아파트를 건설하여 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트 분양에 대한 권리를 주는 것을 말합니다. 분양권을 가지게 되면 아직 주택은 아니지만 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되므로 (주택수에 들어갑니다.) 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은경우 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 반면 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 역시 주택수에 들어가며 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 등 수도권과 지방간의 양극화 상황이 심해지고 있는 상황이 지속되고 있습니다. 이는 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채에 집중된 선호현상으로 특히 서울의 인기지역에 집중되고 있는데다 젊은이들이 인프라와 일자리가 부족한 지방을 떠나 수도권으로 인구가 몰려들어 집값이 상승하는 반면, 지방에는 누적된 악성미분양과 젊은이들의 수도권 집중 현상으로인한 수요감소 등에 의한 현상으로 판단됩니다. 정부에서 이를 해소하기 위해 여러가지 대책을 내놓고는 있지만 해결이 쉽지 않아보이며 최근 물가상승으로 인해 금리는 올라가는 추세에 있습니다. 인구감소에도 불구하고 1인 가족수의 증가로 가구수는 줄지 않고 있으며 근본적으로 수도권의 경우 수요에 비해 공급이 절대 부족한 상황이므로 집값 인상의 가능성이 존재하는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지방을 활성화하기 위해서는 교통, 통신, 상하수도, 관개, 배수시설 등의 인프라 뿐만 아니라 주거, 교육, 문화, 보건, 의료, 복지, 도시계획관계 등 일반적인 경제활동의 기초조건을 구성하는 자본 시설도 고르게 잘 갖추어야 되는데, 이를 위해서는 엄청난 비용과 투자가 이루어져야 할 뿐아니라 기업체, 교육시설, 문화시설, 의료시설 등 종합적인 시설들이 들어서야하지만 현실적으로 이러한 대규모의 투자와 기업체 등의 이전(업무 효율화를 위해 최적의 위치에 있는 기업체를 정부에서 임의로 이동시킬 수 없습니다.)이 쉽지않다보니 실행이 잘 되지 않고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 용산공원은 국가적 상징성과 역사성을 가진 국가 자산으로서 용산공원 조성 특별법에 따라서 공원외의 목적으로 용도 변경이나 처분하는 것을 제한하는 규정이 되어 있어서 개발을 위해서는 법 개정이 필수적이며, 대도시내의 한정적인 녹지 공간으로 보존 가치가 커서 미래세대를 위한 자산으로 남겨두어야 한다는 서울시의 주장이 있습니다. 정부에서는 부동산안정을 위해 개발을 구상하고 있으나 지자체와의 협의 없이는 진행이 어렵기에 특별법 개정 논의와 사회적 공감대 형성에 따라서 진행 방향이 결정될 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 상가임대차계약이 체결된 계약기간 중에는 임대인이 상가건물을 비워달라고 하더라도 이를 거절하고 계속 사용할 수 있으며 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신요구권을 행사할 수도 있습니다. 주택임대차보호법과 달리 임대인이 직접 사용을 이유로 퇴거를 요청할 수 없으며, 상가건물임대차보호법 제10조에 나와있는 사유가 아닌 이상 계약갱신요구권을 거절 할 수 없습니다. (3기의 차임액 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 합의에 의해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의없이 목적 건물 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 건물 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 등)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되는데, 사전에 보증금 반환 시기에 대해서 명확한 협의가 되어야만 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 계속해서 상승하는 이유는, 수요는 많은데 비해 공급이 한정적이고 그에 따른 주택 수요자들의 불안 심리와 정부의 정책이 일관되지 않음 등이 합쳐져서 빚어진 결과로 볼 수 있습니다. 서울의 인구수는 줄고는 있으나 1인 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있으며, 주택보급률은 2024년 기준 93.9% 이나, 실제 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 2024년 기준 서울은 44.1% 밖에 되지 않으며 이마저도 노후 불량주택이 많은 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되어있고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되고 있습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 지방으로의 기업체 이전 및 인프라 확충 등 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격에 영향을 미치는 것은 여러가지가 있지만 주된 것은 수요와 공급의 차이에 의해 이루어지는데, 강남의 경우 교통, 통신, 상하수도 등의 기본 인프라 뿐 아니라 교육, 문화, 보건, 의료, 복지, 도시계획관계 등 일반적인 경제활동의 기초조건을 구성하는 자본 시설 등의 조건이 고르게 잘 갖추어진 우리나라에서 찾기 힘든 조건들을 갖추고 있어서 살기를 원하는 사람들은 많은 반면, 한정된 토지에 부동산의 특성상 이동이 불가능한 점 등으로 인해 공급이 어렵다보니 가격이 계속해서 상승하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효합니다.) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 현재 2년차이고 계약종료 2개월전 시점이 경과한 상태라면 묵시적갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있으며, 임대인에게 계약해지를 통지한 날(임대인이 수신한 날)로부터 3개월이 경과해야 계약이 종료되는 것으로 볼 수 있어서 그때까지는 월세를 부담해야하고 보증금도 돌려받을 수 없습니다. (임대인과 합의가 된다면 조건이 달라질 수도 있습니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년으로 임대차 계약을 맺더라도 주택임대차보호법에 따라서 임차인은 2년의 유효기간을 주장할 수 있고, 주택이 매도되어 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장하여 2년의 계약기간동안 거주할 수 있습니다. 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 경우가 아니라면 계약갱신청구권도 사용할 수 있습니다. 또한 임대인 (또는 새로운 집주인)이 계약종료 2개월전까지 아무런 연락을 하지 않고 임차인도 아무런 연락을 하지 않은채 계약종료 2개월전 시점이 경과하게되면 묵시적갱신이 이루어 질 수 있습니다.