답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소형주택이라고 무조건 주택수에서 제외되는 것은 아니고 조건에 따라서 적용이 다를 수 있는데, 예를 들어 주택 청약시에는 소형주택을 1채 보유시에는 무주택으로 간주될 수 있지만 2채이상 보유시에는 유주택자가 될 수 있으며, 세금 과세시에는 세금별로 또 다르게 적용될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 2024년 12월 18일 "주택공급에관한 규칙" 개정으로 수도권에서 85m2이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트를 1채 보유한 경우에는 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었으며, 생애최초 청약도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 추진중인 다주택자 양도세중과 및 보유세 인상건 중에서 보유세 인상은 공정시장가액 비율(재산세 과세표준 = 시가표준액 x 공정시장가액비율)을 조정하거나 공시가격 현실화율을 조정할 것으로 알려지고 있는데, 적용가능성이 높은 공정시장가액 비율 조정은 현재 1주택자 재산세 부담완화를 위해 공시가격 3억이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억초과 45%가 동일하게 적용되고 있고, 그 외의 주택은 60%, 토지 및 건축물은 70%가 적용되고 있는데, 고가주택 (9억 또는 12억) 위주로 80%~95% 정도로 인상될 가능성이 점쳐지고 있으며 저가 주택에는 적용되지 않을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 위치나 세부적인 조건 등에 따라서 차이가 있을 수는 있지만 대체로 국민평형의 주택의 경우 찾는 사람이 많다보니 공급이 부족한 경우 주택가격 상승으로 이어지는 경우가 많아서 대형평수에 비해서 주택가격 상승률이 높은 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험 가입금액은 주택가격 x 90% - 선순위채권금액 (근저당 등) 을 기준으로 정해지며 이 금액 이내라면 5500만원으로 가입 가능합니다. 소액임차인인 경우에는 일정금액에 대해서 선순위인 근저당권 등에 우선하여 최우선변제를 받을 수 있는데, 2023년 2월 21일 이후일때 서울의 경우 보증금 1억 6500만원이하인 소액임차인에 대해서 5500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이 금액은 선순위인 근저당권의 설정일에 따라서 달라질 수 있음에 유의하셔야합니다. (예: 근저당권 설정일이 2020년도라면 소액임차인 기준 1억 1천만원에 최우선변제 금액 3700만원입니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집 시세에 비해 전세가율(전세가/집값 x 100)이 높은 편이라면 임대인의 재정상태에 문제가 발생하는 경우 경매로 넘어갈 수도 있고, 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 깡통전세 또는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지는 역전세 등이 우려될 수도 있습니다. 일반적으로 전세가율은 70%를 넘지않는 것이 바람직한데, 전세가율이 80%를 넘어가면 주의를 기울이셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 경매나 공매 물건은 부동산 실거래가 신고대상이 아니며 자금조달계획서 제출 의무도 없습니다. 하지만 주택거래신고지역인 경우에는 주택의 종류에따라서 신고 대상이 될 수도 있습니다. 또한 얼마에 누구에게 낙찰되었는지에 대한 경매 정보는 기록에 남게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산(건물) 계약전 소유자의 인적사항 및 권리관계를 확인하기 위해서는 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매, 전세권, 저당권 등의 권리관계가 설정되어 있지 않은지 확인하셔야하고, 건축물대장을 통해 건축물종류, 불법건축물 여부를 확인해야하며, 토지대장을 통해 토지소유자와 건물소유자가 일치하는지도 확인하셔야 합니다. 그리고 임대인의 지방세, 국세 납세증명서를 확인해 보시는 것도 필요합니다. 주택인 경우에는 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지를 확인하고, 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회로 임차인들의 현황도 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.30년된 구축아파트의 경우에는 배관이나 전선을 비롯해서 모든 자재가 노후로 인한 손상이 있을 수 있으므로 반드시 사전에 철저한 점검을 하고 결정하셔야 할 수 있습니다. 특히 누수나 결로, 수도 배관 상태, 전기장치 상태, 창호 상태 (샤시 등), 단열 상태, 보일러 상태 등 전반적인 사항을 잘 확인해보시고 하자 관련한 내용에 대해 책임소재 등을 명확히 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 12월 18일 "주택공급에관한 규칙" 개정으로 수도권에서 85m2 이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트(빌라 등)를 1채 보유한 경우에는 민영·국민·공공분양 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었으며, 생애최초 청약도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지하철 전단지 광고는 홍보효과가 큰데반해서 상대적으로 금액이 높지 않아서 마케팅 수단으로 자주 활용되는데, 미분양이나 공실 해소를 위한 목적인 경우도 있지만 대규모의 물량을 신속하게 매도하기 위한 목적인 경우도 있으므로 실질적인 조건이나 권리 등을 잘 확인해 봐야합니다.