답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 등을 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 가장 핵심이 되는 것이 등기부등본으로서 이를 통해 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 가등기, 가압류, 압류, 경매, 임차권 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값에서 차지하는 비중 (70% 이내인 경우가 바람직합니다.)이 너무 크지 않은지 등을 확인하는 것이 필요합니다. 만일 이를 확인하지 않고 계약을 하게되면 실 소유자가 아닌 사람과 계약을 하게되는 경우도 있을 수 있고, 소유권을 침해할 수 있는 권리가 있는 경우에는 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으며, 근저당권이 너무 많이 잡혀있으면 주택가격이 하락하는 경우 자금 부족으로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 도 있는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 에어컨의 성능에 이상이 없는지 온도계를 통해 측정을 해보고 가동이 되는데도 온도가 내려가지 않는다면 집주인에게 수리를 요청 (냉매 누출 등의 문제로 예상됩니다.) 하셔야 합니다. 집주인인 임차목적물인 주택에 옵션으로 에어컨이 설치된 상태이고 임차인의 고의나 과실로 인한 문제가 아니라면 수선을 해줄 의무가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 우리나라는 인구밀도가 높고 특히 거주 요건이 양호한 수도권에 집중하여 살고있는데, 거주 인구수(수요)에 비해 주택의 공급이 부족하고 토지 부족, 재개발·재건축시 기간 소요 과다, 건축 원가 상승 등 여러가지 사유로 인해 주택 가격 상승 요인이 있다보니 현재의 상황이 계속된다면 (수도권 집중으로 인한 양극화) 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승할 것으로 예상됩니다. 최근 정부에서 주택가격 상승을 억제하기 위해 여러가지 정책을 내놓고 있지만 근본적으로 단기간에 공급이 될 가능성이 낮다보니 계속해서 상승 기조를 보이고 있으며 정부의 정책을 조금이라도 벗어날 수 있는 경매 등을 통한 투자도 힘을 받고 있는 상황인데, 경매에도 수요가 몰리다보니 예전같이 수익을 올리기가 쉽지 않은 상황이 되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택연금에 적용되는 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세로, 아파트의 경우 한국부동산원시세, KB국민은행 시세를 순차적용하고, 아파트 외 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 큰폭으로 전세보증금 인상을 요청하는 경우, 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 인상을 제한할 수 있습니다. 하지만 이미 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 임대인은 임의의 비율로 인상할 수 있는데, 세입자가 무조건 수용해야할 의무는 없으므로 협상을 통해 비율을 조정할 수 있습니다. 만일 임대인의 요구가 과도하다면 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 규제는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등이 있습니다. 조정대상지역은 세금 및 대출 등을 규제하는 제도이고, 투기과열지구는 청약이나 전매 제한 등의 규제, 토지거래허가구역은 거래시 허가가 필요하고 2년의 실거주 의무 및 투자목적의 거래 제한 등이 이루어지는 방식인데, 순서대로 강도가 더 높은 규제라고 할 수 있습니다. 이러한 규제는 각각 일정한 기준에 도달한 경우 이루어지게 되는데 규정된 기준에서 벗어나지 않으면 연장이 될 수도 있으므로 실질적으로 정확한 해제 기한을 알기가 어려울 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임차인의 일방 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없으며, 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.일반주택인 경우 보증금 300만원에 월세 40만원에 대한 복비 상한치는 15만5천원으로 부가세와 실비 등을 추가된다고 해도 좀 과도한 것 같으므로 부동산과 잘 협의해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 한데, 이를 넘기게된다면 소액임차인으로 전액 최우선변제 대상이거나 전세보증보험에 가입하는 것이 필요할 수 있습니다. 현재 전액 최우선변제 대상이 되지 않으므로 보증보험에 가입이 되지 않는다면 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 것입니다. 이밖에도 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 필요합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우에는 임대동의서가 반드시 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하셔야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되어 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자)의 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으므로 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택의 경우 임차인의 고의나 과실이 아닌 경우 임대인에게는 임차목적물이 목적에 맞게 사용가능하도록 수선을 해줄 의무를 가지고 있으므로 임대인에게 수리를 요청해보시기 바랍니다. 배수문제로 임차주택을 사용하지 못하게까지 될 가능성은 낮다고 생각되나 만일 사용하지 못하게 된다면 별도의 협의가 필요할 수 있을 것입니다.