답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축을 통한 주택청약은 크게 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약으로 구분됩니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정되므로 25만원씩 꾸준하게 납부하는 것이 좋습니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 국민주택과 달리 한번에 납부 금액을 맞출 수 있으므로 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 되며, 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.주택은 장기간에 걸친 투자가 될 수 있으며 주택정책이 변경될 수도 있으므로 국민주택을 택할 것인지 민영주택을 택할 것인지를 정하여 꾸준하게 납입해가시는 것이 좋습니다. 당첨 확률을 높이기 위해서는 특공 조건을 맞추어 보는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물의 개선을 위한 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 간단히 말하면 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 반면 지역주택조합은 주택법 시행령에 조합설립 등에 대한 내용이 규정되어 있습니다.재개발이나 재건축과 가장 큰 차이점은 재개발이나 재건축이 기본적으로 토지, 건물등을 소유한 사람들로 사업을 시작하는데 반해, 지역주택조합은 동일한 지역에 사는 사람들이 조합을 설립하고 토지를 구입 및 권원을 확보하여 공사를 추진하는 것인데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 받아야 사업계획 승인을 받을 수 있다보니 현실적으로 공사 진행이 쉽지않고 오랜 시간이 걸리며 성공률도 높지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 서민이나 1인, 2인 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로, 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택(아파트가 아닙니다.)에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있지만 개별 등기가 가능 합니다. 도시형생활주택은 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 도시형생활주택은 주로 공공기관이나 민간임대주택사업자가 공급을 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 전세를 끼고 2026년 5월 12일 현재 임대중인 주택을 매수하는 경우, 2026년 5월 12일부터 계속해서 무주택을 유지하고 있는 사람이라면 2028년 5월 11일까지 세입자를 유지하고 실거주를 미룰 수 있습니다. 하지만 이를 넘겨 세입자를 유지(또는 연장)하거나 새로운 세입자를 구해서 실거주를 늦추는 것은 허용되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 설정된 주택인 경우 최우선변제권으로 보장되는 금액은 근저당권이 설정된 일자에 따라서 그 금액이 다를 수 있음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 근저당권 설정일이 2023년 2월 21일 이후 서울시라면 5500만원까지 최우선변제 대상 금액이 될 수 있지만, 근저당권 설정일이 2017년 이라면 3400만원까지 밖에 되지 않습니다. 즉, 설정일이 오래되었을 수록 보장 금액이 적어질 수 있습니다. 서울시인 경우 2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 20일 사이에 근저당권이 설정되었다면 보증금 5천만원까지 최우선변제 대상이 될 수 있음에 유의하시고, 일반적인 경우 선순위 채권(근저당권 등)+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 함을 알려드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 노후된 경우 실시하는 리모델링은 너무 오래된 아파트인 경우 비용이 많이 소요되는 반면 가치 상승은 낮기때문에 신중하게 투자하시는 것이 좋습니다. (비용이 과다하면 연식이 얼마되지 않은 신축 또는 준신축 아파트를 구하는 것이 나을 수도 있습니다.) 리모델링을 하신다면 여러 업체의 견적을 받아서 비교 분석하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약인 경우 임대인과 임차인 무도 아무런 연락없이 1년이 경과하게 되면 기본계약기간이 2년으로 전환된 것으로 볼 수 있으며 동일하게 2년이 경과하게되면 묵시적갱신이 이루어 집니다. 묵시적갱신이 확정된 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에 통지할 수 있고, 통지한 지 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 수도권을 중심으로 많은 사람들이 모여 살고 있으며 인구는 감소하고 있으나 1인가구수가 그보다도 더 늘어나고 있는 상황이고, 수도권의 자가보유비율이 24년 기준 55.6%인 반면 주택을 소유하고자 하는 사람들의 비중은 86.8%로 주택에 대한 수요는 많으나 최근 건축경기 위축으로 신규주택공급은 줄어들다보니 주택 가격 상승압력이 작용하고 있으며 여기에 지금아니면 안된다는 사람들의 심리상황도 한몫을 하여 아파트 가격이 상승하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동향인 경우 아침에는 햇살이 빨리 들어오고 오후에는 적게 들어오므로 여름에는 시원한 장점이 있습니다만, 겨울에는 해가 들어오는 시간이 짧아 다소 추울 수 있어 난방비가 많이 들 수 있습니다. 탑층인 경우 층간 소음에서 유리하고 조망권이나 일조권면에서 유리할 수 있는 장점이 있으나 옥상에 연결되다보니 단열이 잘되어 있지 않다면 난방비나 냉방비가 많이 나올 수 있으며 엘리베이터 대기시간이 많이걸리는 단점이 있습니다. 저층인 경우에는 이와 반대되므로 이러한 장단점을 잘 고려하여 선택하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당을 설정하였다고 본인이 소유권을 가지지 않은 집을 매도할 수는 없습니다. 또한 원금과 이자를 약정한대로 변제하고 있었다면 경매에 넘길 수도 없으므로 부동산에는 상황을 잘 설명하여 매물을 내리시고 형님과는 잘 협의해 보시기 바랍니다.