경제
얄쌍한꾀꼬리285
최우선변제권에 관하여 궁금합니다.
근저당이 잡혀있는 건물일 경우 최우선변제권 5500만원까지 보장이 가능할까요?
아니면 최우선변제권이 가능한 조건이 따로 있을까요?
근저당이 있는 빌라에 월세 보증금 5000만원 이하로 들어가도 위험한가요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근저당이 설정된 주택인 경우 최우선변제권으로 보장되는 금액은 근저당권이 설정된 일자에 따라서 그 금액이 다를 수 있음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 근저당권 설정일이 2023년 2월 21일 이후 서울시라면 5500만원까지 최우선변제 대상 금액이 될 수 있지만, 근저당권 설정일이 2017년 이라면 3400만원까지 밖에 되지 않습니다. 즉, 설정일이 오래되었을 수록 보장 금액이 적어질 수 있습니다. 서울시인 경우 2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 20일 사이에 근저당권이 설정되었다면 보증금 5천만원까지 최우선변제 대상이 될 수 있음에 유의하시고, 일반적인 경우 선순위 채권(근저당권 등)+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 함을 알려드립니다.
채택 보상으로 408베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
근저당이 있는 경우에도 일정 조건 하에서 최우선변제권을 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당 될 것, 전입신고를 마쳤을 것, 실제 점유하고 있을 것 등 이 있습니다. 그리고 소액임차인의 보증금 기준과 최우선벼제금은 지역별로 차이가 있기 때문에 해당 지역의 규정을 확인해 보셔야 합니다. 근저당있는 빌라에 보증금 5000만원 이하로 들어가도 될지는 전반적으로 분석을 해보시고 결정을 하시는게 좋습니다. 건물의 실제 시세는 어떤지, 근저당 채권최고액은 얼마인지 선순위 임차인이 있는지 등등 한번더 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 선순위 근저당권이 있는 물건의 경우 해당 근저당권이 설정이 된 날 기준 해당 지역 소액보증금 및 최우선변제보증금액이 중요하게 됩니다. 2026년 기준 서울시의 경우는 소액보증금 1억6500만원 이하일 경우 최우선변제한도는 5500만원 으로 되어져 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당이 있어도 최우선변제권을 받을 수 있습니다. 다만 일정한 요건을 충족해야하고 보증금 전액이 항상 보장되는 것은 아닙니다.
최우선변제권을 받으려면 법에서 정한 소액 임차인의 보증금 범위에 해당해야하고, 전입신고 및 실제로 거주해야 합니다.
근저당이 있어도 전입신고만 잘되어 있으면 최우선변제금 대상이 됩니다.
다만 최우선변제금 대상이 되어도 경매로 넘어가고 낙찰이후 먼저 받을 수 있는 권리가 있는것일뿐 제때(내가 나갈때) 돈을 못받고 경매 과정에서 받을 스트레스를 생각하면 굳이 그런 집은 안들어가는게 좋다고 생각합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본상 최초 근저당 설정일 기준의 법을 따르며 전입신고와 실제 거주를 경매 종료시까지 유지해야 보장을 받습니다. 최우선변제금은 건물 낙찰가의 2분의 1 한도 내에서만 지급되므로 집값이 폭락하게 되면 5500만원을 다 못 받을 수도 있습니다. 방 쪼개기 형태의 다가구 주택일 경우 여러 세입자가 한정된 재원을 나눠서 가져야 하므로 보증금을 떼일 위험이 매우 큽니다. 계약전에 개별 등기가 된 다세대이고 선순위 대출이 건물 시세보다 과도하게 많지 않다면 5000만원 이하 월세는 비교적 안전해 보입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당이 있으면 무조건 5,500만 원까지 안전은 아닙니다
최우선변제권은 조건이 맞아야만 적용되고, 무엇보다 경매 시점의 담보권 순위 + 보증금 규모 + 지역 기준에 따라 달라집니다
최우선변제권은 조건부 보호 장치이며
근저당 있어도 일부 보호는 가능하지만 전액 보장은 아닙니다
5,000만원 이하 보증금은 상대적으로 안전하지만 깡통 여부가 더 중요합니다
가장 중요한 건 건물 가치와 선순위 채권 합계입니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
근저당이 있어도 소액임차인+대항력+배당요구 조건을 갖추면 서울은 최대 5500만원까지 최우선 변제가 가능하지만 근저당 설정일과 선순위 채권 규모에 따라 상황은 달라지니 참고하시기 바랍니다