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만기전에 다른집 알아볼려구해요 아들이 재계약 한거라
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 월세 재계약 후 1년 6개월이 되셨는데, 2년 만기 전에 이사를 계획 중이시라 마음이 쓰이시겠습니다. 만기 전 퇴 거 절차에 대해 살펴보겠습니다.월세 계약 만기 전 퇴거 원칙 및 절차 안내 ==>원칙적으로 임차인이 계약 만기 전 퇴 거 시, 새로운 임차인을 구하고 그에 따른 중 개 보수료를 부담해야 합니다. 임대인은 새로운 임차인이 입주해야 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 솔직하게 상황을 설명하고 원만히 합의하여 퇴 거 일정을 조율하는 것입니다. 재계약 시 별도 특약이 없었다며 임대인은 2년 계약 기간을 주장할 수 있지만, 임차인의 사정을 이해해 주는 임대인도 많습니다.만약 임대인께서 동의하시면 본인께서 새 세입 자를 찾는 데 협력하시고, 이때 발생하는 중 개 보수료는 퇴 거 하는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이 부분을 임대인과 미리 명확히 협의해 두시는 것이 좋습니다.퇴 거 의사를 전달할 때는 향후 분쟁 방지를 위해 문자 메시지나 내용 증명 등 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달하시고, 구체적인 조건들을 문서화해두시는 것이 좋습니다. 임대인과의 원만한 협의를 통해 좋은 결과를 얻으시기를 진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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집값의 차이는 거의 땅값의 차이인데요 같은 서울이여도 가격차이가 나는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.땅값이 중요한 요소이지만, 여러 복합적인 요인들이 작용하여 가격을 형성합니다. 몇 가지 핵심적인 이유를 살펴보겠습니다.서울 지역 별 집값 차이의 주요 원인 ==>입지 적 요인 : 교통 편의성(지하철, 도로망), 우수한 교육 환경(학 군, 학원 가), 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 주요 업무 지구와의 접근성(직 주 근접)이 좋은 곳일수록 가격이 높게 형성됩니다.부동산 개별 특성 및 상품 성 : 신축 아파트나 유명 브랜드 단지, 대규모 단지, 그리고 수영장, 피트니스 센터 같은 고급 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 아파트일수록 선호도가 높아 높은 가격이 책정이 됩니다. 한강 조망 이나 로열 층 등 희소성 있는 특징도 가격에 큰 영향을 미칩니다.수요와 공급의 불균형 : 서울은 주택 수요가 꾸준히 많지만, 택지 공급이 제한적입니다. 특히 인기 지역은 신규 주택 공급이 어려워 희소성이 커지고 가격이 상승하게 됩니다. 최근에는 최 상급 지의 가격 상승이 다른 지역으로 연쇄적으로 영향을 미치며 전체적인 가격 수준을 끌어올리는 경향도 보입니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 같은 서울 안에서도 지역 별, 단지 별로 큰 가격 차이를 만들어 내고 있습니다. 부동산을 고려하실 때는 이러한 요소들을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.20
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경기도 오산에 34평짜리 아파트 대출 관련 질문입니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것 처 럼 유 주택 자가 전세 대출을 받기 어렵게 정책이 강화된 부분이 많습니다. 이는 주로 무 주택 서민의 주거 안정을 위한 전세 자금 대출 정책의 목표와, 투기 방지를 위한 다 주택자 규제 때문입니다. 또한 은행의 대출 심사가 강화되어, 주택을 소유한 경우 대부분의 저금리 정책 대출 상품 대상에서 제외 될 수 있습니다. 다만, 일부 규제 지역(강남 3 구 및 용산구) 주택 보유 시에는 전체 대출이 아예 불가능할 수도 있습니다. 오산 아파트 구매 시 받으셨던 대출의 조건(예: 실 거주 의무, 다른 대출 제한 등)을 먼저 확인해 보시는 것이 중요합니다.현재 상황에서 서울 오피스텔 전세 거주를 목표로 하실 때 고려해 볼 수 있는 방법들은 다음과 같습니다.1. 일반 전세 자금 대출(정책 대출 외) : 주택을 소유한 경우에도 일부 시중은행에서 취급하는 전세 자금 대출 상품은 이용 가능할 수 있습니다. 하지만 무 주택 자 대상 정책 대출보다는 금리가 높고 조건이 까다로울 수 있으니, 직접 은행에 방문하여 상담하시는 것이 가장 정확합니다.2. 오산 아파트 매도 : 오산 아파트를 매도하여 무 주택 자 자격을 회복하면, 더 유리한 조건의 전세 자금 대출을 이용할 수 있습니다. 현재 시장 상황과 매도 여건을 고려하여 신중히 결정하셔야 합니다. 3. 월세 전환 고려 : 전세 대출이 어렵다면, 월세 거주를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 보조금 대출은 필요하지만, 전세자금대출보다는 조건이 덜 까다로울 수 있습니다. 4. 배우자 명의 활용 : 배우자 분이 무 주택자 이시고 혼인신고가 완료되었다면, 배우자 명의로 전세 대출을 신청하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 부부 합 산 소득 및 주택 수 등 까다로운 조건이 있을 수 있으니 은행 상담이 필수입니다.5. 기존 대출 조건 재 확인 : 오산 아파트 대출 계약서 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하여, 해당 주택 임대나 다른 전세 대출에 대한 제한이 있는지 면밀히 살펴보세요결론적으로 , 상황이 쉽지 않으셔서 많이 힘드실 텐 데 요, 시중은행이나 주택 금융 공사 등에 직접 문의하여 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확하고, 본인의 구체적인 재정 상태와 목표에 맞는 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산에서 집 보러 오는 것이 과해서 불편할 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자는 계약 만료로 이사를 앞두고 새 임차인을 위해 주택을 보여주는 데 협조할 의무가 있습니다. 하지만 이는 임차인의 사생활 보호 및 평온한 주거 생활을 침해하지 않는 선에서 이루어져야 합니다. 현재 본인의 경우처럼 하루에 여러 번, 30분 전이라는 촉 박한 시간에 연락이 오는 것은 주거의 평온을 침해하는 과도한 요구입니다. 현재 상황에 대한 해결 방안 ==>과도한 방문으로 불편함을 겪고 계시다면, 아래와 같은 방법들을 고려해 볼 수 있습니다.1. 임대인 또는 중 개 업 자와 소통 및 조율 : 현재 상황이 학업과 일상생활에 지장을 초래함을 임대인이나 중개업 자에게 명확하게 전달하세요. 방문 가능한 요일과 시간대를 구체적으로 정해 요청하고, 하루 방문 횟수를 제한 할 것을 제안해 보세요. 최소한 3~4시간 또는 전날 방문 요청을 해 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 협의 내용은 문자 메시지나 메일 등 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다.2. 새로운 방법 제안 : 집 내부 사진이나 동영상을 미리 찍어 제공하여 1차 정보를 제공하고, 꼭 필요한 경우에만 방문하도록 제안할 수 있습니다. 방문 시에는 임대인이나 중 개 업 자가 항상 동행하도록 요청하는 것이 안전합니다.3. 특약의 활용 : 비록 현재 계약 특약에 명확한 내용이 없더라도, 합리적인 선에서 방문 관련 협의를 시도할 수 있습니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황은 충분히 이해가 갑니다. 세입 자로서 불편함을 감수하고 무작정 협조해야 하는 것은 아닙니다. 당장은 어렵고 불편하시겠지만, 침착하게 임대인이나 중 개 업 자와 대화하여 서로에게 합리적인 선에서 조율해 보시는 것을 추천해 드립니다. 임차인 역시 새로운 계약이 성사되어야 보증금을 돌려받을 수 있는 입장이니, 상호 이해와 배려를 바탕으로 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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농지 매매 계약서 작성 전 문의드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 특약 사항들이 매도 인의 불안 감을 해소하고 안전장치가 될 수 있도록 살펴보겠습니다.1. 중도금 이후 잔금 미지급 시 계약 해지 및 계약금 몰 수 : 매수 인이 중도금까지 지급한 후 잔금을 약정 날짜까지 치르지 않을 경우, 계약금을 몰수하고 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항은 매도 인의 필수적인 안전장치입니다.2. 계약 해지 후 흙 매립 관련 이의 제기 금지 : 매수인이 소유권 이전 전 흙 매립 작업을 진행한 후 계약이 해지될 경우, 흙 매립으로 인해 발생할 수 있는 일체의 비용과 책임은 매수인에게 있으며, 매수인은 매도인에게 어떠한 명목으로도 비용 청구나 원상 복구 요구 등 이의를 제기하지 않겠다는 내용을 더 구체적으로 명시하시는 것이 안전합니다.3. 잔금 지급 일정 앞당김 : 매수인의 필요로 잔금 지급 일정을 앞당길 경우 , 기존 계약서 전체를 재 작성하기보다는 변경된 내용을 명확히 기재하고 매도 인과 매수 인이 모두 서명 또는 날인한 '변경 계약 서'를 작성하여 기존 계약서와 함께 보관하시는 것이 안전합니다.추가 고려 사항 ==> 흙 매립의 범위를 '순수 토사'로 한정하고 유해 물질 매립을 금지하는 조항을 추가하며, 계약 해지 시 매수 인의 원 상 회복 의무를 명시하는 것도 매도 인에게 더욱 유리합니다. 작업의 범위를 '흙 매립'이라고 하셨는데,이것이 정확히 어떤 범위의 작업인지도 어느 정도 정의해 두는 것이 좋습니다 . 중도금 이후 흙 매립을 동의하는 대신, 매도 인은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 해당 농지에 대한 어떠한 처분 행위(저당 권 설정 등)도 매수 인이 할 수 없도록 하는 조항을 넣는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로 부동산 거래는 항상 신중하게 접근해야 하는 만큼, 혹시 모를 상황에 대비하여 꼼꼼하게 계약을 진행하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중 개 보수료 차이는 주로 몇 가지 법적 및 상황 적 요인 때문입니다.부동산 중개 보수 료 결정 요인 ==>시.도 조례에 따른 차등 : 가장 중요한 요인은 중 개 사무소가 소재한 시.도의 조례입니다. 중 개 수수료 요율 은 각 시.도 조례에 따라 다르게 정해지기 때문에, 동일한 거래라도 지역에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.중 개 대상물 종류에 따른 구분 : 중 개 대상물의 종류에 따라서도 수수료 기준이 달라집니다. 주택의 경우 매매 / 교환은 거래 금액의 1 천분의 9 이내,임대차는 1 천분의 8 이내에서 조례에 따라 상한이 정해집니다. 반면, 상가나 토지 같은 주택 외 부동산은 거래 금액의 1 천분의 9 이내에서 중 개 의뢰인과 중 개 업 자가 1 천분의 9 이내에서 중개 의뢰인과 중개 업자가 서로 협의하여 결정하므로, 협의를 통해 요율이 달라질 여지가 더 큽니다.임대차 거래 금액 계산 방식 : 월세가 있는 임대차 계약의 경우, 보증금 외에 월 단위 차임 액(월세)에 100을 곱함 금액을 보증금에 합산하여 거래 금액을 산정합니다. 다만, 합 산 금액이 5 천만 원 미만일 때는 월세에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산하여 계산하기 때문에, 이 방식에 따라서 실제 보수 료가 달라질 수 있습니다.협의를 통한 조정 : 법적 상한선 내에서는 중 개 업 자와 외 뢰 인 간의 수수료를 협의하여 조정할 수 있습니다. 상한선을 넘을 수는 없지만, 그 범위 안에서는 더 낮은 수수료를 적용 받을 수도 있습니다.중 개 보 수료도 일반 과세와 간이 과세에 따라 달라 질 수 있습니다. 일반인지 간이 과세 인지를 확인해 보세요정확한 확인 방법 ==>정확한 중 개 보수료를 확인하시려면, 거래할 부동산이 위치한 지역의 시.도 조례를 살펴보시거나 한국공인중개사협회 홈페이지에서 해당 지역의 중 개 보수 요 율 표를 직접 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 계약하시기 전에 해당 중 개 사무소에 정식 요 율 표가 부착되어 있으니 요 율 표를 참고하여 확인해 보시는 것도 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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집값 올라간다고 아우성 치는 인간들이 왜 집사는데 자금출처 조사한다고 하니까
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자금 출처 조사에 대한 이견 집값 상승에 대한 이견 집값 상승에 대한 우려와 자금 철처 조사에 대한 반발이 동시에 나타나는 것은 시장 개입과 개인의 자유라는 두 가지 가치 사이의 충돌 때문이라고 볼 수 있습니다. 정부는 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 증여, 탈세, 또는 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립과 사회 전체의 건정성 유지를 위한 목적으로 해석될 수 있습니다.1. 자금 출처 조사에 대한 이견 ==> 정부는 시장 안정과 투기 방지를 이해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립을 위한 조치로 해석됩니다. 하지만 일부에서는 이러한 조사가 개인의 재산권과 프라이버시를 과도하게 침해하며, 정부의 지나친 시장 개입으로 여겨지기도 합니다. '공산당'이라는 표현처럼 강력한 정부 통제에 대한 거부감이 나타나는 지점이며, 자유 시장 경제에서 정부의 개입 범위에 대한 논쟁은 계속되고 있습니다. 2. 외국인의 대출 및 부동산 매매 규제 ==> 외국인의 국내 부동산 투기 문제에 대한 우려는 정부에서도 인지하고 조사 중이며, 실제로 많은 위법 의심 행위가 적발되기도 합니다. 서울 집값 상승에 외국인 투기 성 매수가 영향을 미치고 있다는 분석도 있습니다.따라서 외국인이 자국 대출을 이용해 국내 부동산을 매입하는 것을 규제하는 것은 , 국내 시장 안정과 내국인의 주거 안정을 보호하기 위한 정책적 조치입니다. 이는 내국인 역차별 방지, 시장 과열 방지, 투기성 매입 억제를 목표로 합니다. 물론, 외국인 투자 제한이 국가 신인도 하락 등 다른 문제를 야기할 수 있다는 반대 의견도 있어 균형 잡힌 접근이 중요하다고 할 수 있습니다.말씀하신 분의 질문처럼 부동산 문제는 늘 다양한 시각과 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 하나의 정답 만으로 설명하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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형제 공동소유 주택 지분양도매매 시 토허제 실거주요건을 새로 충족해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.먼저, 토지 거래 허가제 적용 여부를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 서울 시내 주택의 대지 지분이 18m2라고 말씀해 주셨습니다. 토 허 제 구역 내 주거 지역에서는 일반적으로 '18m2를 초과하는' 토지를 거래할 때 허가를 받아야 합니다. 만약 대지 지분이 정확히 18m2라면, 초과 기준에 해당하지 않아 토허제 적용 대상이 아닐 가능성이 있습니다. 이 경우 실 거주 의무 자체가 발생하지 않으므로, 이 부분이 가장 먼저 확인되어야 할 사항입니다. 관할 구청 토지 거래 허가과에 정확한 지번을 가지고 문의하시어 확인해보시는 것이 좋습니다. 만약 대지 지분이나 기타 사유로 인해 토허제 적용 대상에 해당한다면, 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다.1. 지분 양수 도와 실 거주 의무 : 일반적으로 토허제 지역 내에서 주택(또는 그 지분)을 매수하는 경우, 매수 시점에 허가를 받은 자에게 2 년간의 실 거주 의무가 부과됩니다. 본인께서 형님의 지분을 추가로 매수하시는 것은 새로운 '거 래'로 간주될 수 있으며, 이 경우 새롭게 실 거주 의무가 발생할 가능성이 큽니다. 과거 거주 이력과 형님의 거주 이력은 매수하시는 '지분'에 대한 새로운 실 거주 의무를 면제해주지는 않을 수 있습니다.2. 향후 매도 계획 : 1년 이내에 결혼하시고 다른 지역으로 이사 계획이 있으시다면, 2 년 간의 실 거주 의무가 발생할 경우 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 실 거주 의무 기간을 채우지 못하고 매도할 시 허가가 취소되거나 과태료 등 불이익이 발생할 수 있습니다.3. 지분 양수 도의 특수성 : 형제 간의 지분 양수 도는 상속과 달리 '매매'에 해당합니다.상속의 경우 토지 거래 허가를 받을 필요가 없다고 알려져 있지만, 매매는 일반적인 거래와 동일하게 적용됩니다. 따라서 지분 양수 도가 특례로 인정될 여지는 적을 수 있습니다. 결론적으로, 가장 먼저 해당 주택이 토지 거래 허가 구역에 해당하는지, 그리고 대지 지분 면적 기준에 따라 허가 대상에 포함 되는 지를 관할 구청에서 정확히 확인하시는 것이 중요합니다. 만약 허가 대상이 아니라면 실 거주 의무 걱정 없이 거래를 진행 하실 수 있습니다. 허가 대상에 포함 된다면, 지분 매수 도에도 실 거주 의무가 새로 부과될 가능성이 높으므로, 향후 매도 계획을 재검토하시거나 전문가와 심도 깊은 상담을 권해 드립니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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창동 민사 역사는 어떤 사업을 하고 있는 것인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.창 동 민 자 역사 사업은 노후화 된 창 동 역사를 현대적인 복합 시설로 재 개발하여, 서울 동북 권의 새로운 경제 및 문화 중심지로 조성하는 것을 목표로 합니다. 2001년 시작되었으나 여러 난항을 겪다가, 2022년 8월 11 일에 공사가 재개되어 현재 활발히 추진 중입니다.이 사업은 창 동 135-1번지 외 6 필지 일대에 지하 2층 부 터 지상 10층 규모로 개발되며, 연면적은 약 8만 7,047m2에 달합니다. 이곳에는 판매 시설과 운수 시설, 그리고 복합 쇼핑몰 '아레나 X 스퀘어'가 들어설 예정입니다. 민간 사업자가 시설을 조성하고 30 년간 사용 후 국토 교통 부에 기부 채납 하는 BOT(Build -Operate-Transfer)방식으로 진행되며, 롯 데 건설이 시공을 맡고 있습니다. 현재 임대 분양 율은 약 98%이며, 2026년 3월 완공을 목표로 하고 있습니다.창 동 역은 현재 지하철 1호선과 4호선 환승 역으로, 향후 GTX-C 노선이 개통되면 트리플 역세권이 되어 뛰어난 교통 접근성을 확보하게 됩니다. 이러한 복합 개발은 주변 지역의 상업.문화.업무 기능 강화와 함께, 서울 강북 지역의 균형 발전 및 동북 권 주민들의 삶의 질 향상에 크게 기여할 것으로 전망됩니다.본인께서 궁금해 하신 창 동 민 자 역사 사업이 순조롭게 마무리되어 지역 발전에 큰 도움이 되기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 내용처럼, 리모델링은 사업 기간 단축, 인 허가 용이 성, 다양한 평면 도출 가능성, 구조 안정성 유지, 높은 사업 성 기대, 그리고 기존 생활 인프라 및 커뮤니티 유지 등 여러 면에서 재건축보다 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 특히 분당과 같이 입지가 우수하면서도 신축 공급이 어려운 지역에서는 이러한 장점들이 더욱 부각 될 수 있습니다. 리 모데 링의 장점은 다음과 같습니다.사업 기간 단축 및 인 허가 용이 성 : 리모델링은 재건축에 비해 사업 인 허가 절차가 비교적 간소하고, 특히 수평 증축 리모델링의 경우 안전 진단 기준이 덜 엄격하여 사업 추진 속도가 빠르다는 큰 장점이 있습니다. 이는 빠르게 주거 환경을 개선하고, 불확실한 시장 상황 속에서 사업의 안정성을 높이는 데 기여합니다.다양한 평면 도출 가능성 : 리모델링은 기존 건물의 구조를 유지하면서도 내부 공간을 변경하고, 증축을 통해 다양한 평면 타입을 구현할 수 있습니다. 한솔 주 공 5 단지의 경우, 리모델링 후 3가지 타입 이상의 다양한 평면이 도출될 정도로 유연한 설계가 가능했습니다.구조 안정성 유지 : 기존 건물의 뼈대를 활용하기 때문에 구조적 안정성을 그대로 유지하면서, 노후화 된 설비나 시설을 최신화 하고 에너지 효율을 높일 수 있습니다.높은 사업 성 및 시세 차익 기대 : 분 당과 같이 신축 아파트 공급이 매우 제한적인 지역에서는 리모델링을 통해 새로운 아파트를 공급할 경우 희소 가치가 높아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 실제로 한솔 5 단지는 리모델링 전 대비 2억 원 가량의 시세 차이를 보였습니다. 기존 생활 인프라 및 커뮤니티 유지 : 리모델링은 기존 단지의 입지 적 장점과 주변의 교육 , 교통, 상업 시설 등 생활 인프라를 그대로 유지하면서 주거 환경을 개선한다는 장점이 있습니다.말씀하신 분께서 재건축과 리모델링의 핵심 차이점을 잘 파악하고 계시는 것 같습니다. 이러한 분당 처 럼 입지가 우수하고 신축 공급이 어려운 지역에서는 리모델링이 재건축보다 더욱 현실적이고 매력적인 대안으로 주목 받고 있습니다. 앞으로 각 단지의 상황과 정부 리모델링 중 어떤 방향을 선택할지 결정이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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