답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네실거주를 이유로 갱신청구권을 거부하고 실거주를 하지 않고 재임대를 하는 경우 그에 따른 손해배상 의무가 법으로써 정해져 있습니다. 원칙상은 매매에 대해서는 이러한 법적 요건에 명시가 없어 손해배상에 대한 판결에 차이가 있었으나, 최근 법원판례등에서는 매매에 대해서도 손해배상을 인정하는 흐름으로 바뀌었기 때문입니다. 손해 배상 산정에 대해서는 일정한 요건이 있으며, 보통은 갱신거절당시 전세시세(월차임환산)에서 기존 계약시 월차임 환산액을 뺴서 나온 차액에 2년분 손해를 곱하여 산정하게 됩니다. 거기에 판결에 따라서 이자비용등 실제 피해금액까지도 입증된다면 이를 배상액으로 하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단에는 여러가지 사업이 있겠으나 대표적으로 제지업, 섬유,의류업, 일부 서비스업, 생산직이 포함되지 않을까 생각됩니다. 기본적으로 AI에 따른 휴먼로이드가 나타나면서 기본적인 생산업에 대처가 될 가능성이 높아지고 있고 실제 현대차에서도 이러한 로봇이 도입되는 과정이기 떄문입니다 .그리고 키오스크나 서빙로봇은 이미 실용화단계로서 사실상의 서비스업의 대한 일자리가 크게 줄어들수 있습니다. 그리고 요즘은 종이를 사용하여 메모를 잘 하지 않고 핸드폰이나 패드를 주로 이용하기에 종이사용량이 크게 줄아들 가능성이 높아 제지업이 어려울수 있어 보이고, 섬유.의류업은 레드오션으로 저임금 노동집약사업자체가 우리나라에서는 사리지고 있는 만큼 사양산업이라고 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 고민하는 부분도 문제가 될수 있는데 더 큰 문제는 차주가 혹시라면 이후 경제적 문제가 심각해져 해당 상가가 경매로 넘어가는 경우입니다. 이럴 경우 사실상 말소기준권리는 은행대출권 근저당이 될것이고 이보다 이후에 설정된 저당권등은 모두 경매낙찰이후 말소가 되므로 배당을 통해 돌려받지 못하면 사실상 돈이 없는 채무자를 찾아 돌려받으셔야 합니다. 그런데 경매낙찰가가 질문에서 말한 19억에 될 가능성은 매우낮습니다. 이유는 해당 19억은 시세가 아니라 해당소유자가 받고 싶어하는 매도가일뿐 몇년쨰 거래가 되지 않았다면 이는 실제 매수자가 구매를 원하는 가격이 아니기 때문입니다. 즉, 시세가 19억으로 보기는 어렵다는 의미이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국 영주권 취득과 관련한 검색내용을 기초로 답변드립니다. 우선 영주권 취득은 크게 3가지로 구분이 되는데 우선 미국시민권자나 영주권인 가족이 초청하는 경우가 있고, 취업이민으로써 미국 회사내에서 지원해주거나, 본인의 전문성이나 인지도가 뛰어나서 미국익에 도움이 될때 발급이 가능하다고 합니다. 그리고 투자이민으로써 일정금액 이상을 미국 사업내 투자를 하고 고용을 창출하는 조건으로 발급 이렇게 세가지가 있습니다. 보통은 취업이민으로써 신청하는 경우 노동허가 -> 이민청원서제출 -> 승인후 NVC로 이관 -> DS-260작성 -> 주한미국대사관으로 이관 -> 신체검사 -> 인터뷰 -> 이민비자 발급 -> 미국 입국 -> 양주권 발급 순서로 진행된다고 하는데 사실상 개인이 스스로 준비하기에는 절차나 서류에 어려움이 있기에 보통 이를 돕는 에이젼시를 통해 진행하는 경우가 많다고 나와는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 낙찰자체가 권리관계에 대한 확인은 당연히 중요하게 판단하셔야 하고, 대상부동산에 대한 수익가능성등도 판단하여 입찰에 참여를 하셔야 합니다. 권리관계는 등기부상 권리를 기준으로 인수권리와 소멸권리를 구분하는 과정이며, 사전 임장을 통해 목적물에 대한 수익성, 등기부상 존재하지 않는 권리(임차권, 유치권) 확인, 그리고 가장 중요한 명도가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 경매에서 수익률은 기준이 명확히 없으며 개인의 이용판단가치에 따라 차이가 발생합니다. 아무리 상권이 좋고 임대수익이 좋더라도 권리상 인수하는 권리가 있다면 낙찰비용외 추가비용이 지출되어 매매를 통한 구입보다 더 높은 가격에 매입을한 경우가 발생할수 있고, 권리관계에는 문제가 없지만 명도과정에서의 기존점유자와의 협상이 길어지면서 수익성이 낮아질수도 있습니다, 즉 경매에서는 다양한 요인에 따라 리스크가 발생될수 있기에 수익성을 표준적인 기준에 따라서 판단을 하기는 어려우며, 개별 목적물 마다 요인에 따라 분석을 하는게 맞습니다. 그리고 경매투자는 사소한 실수하나로 큰 자금을 한번에 날릴수도 있는 만큼 묻지마 경매참여는 추천드리지 않습니다.반드시 본인스스로 경매절차와 권리관계분석에 대한 지식을 어느정도 쌓고 실질적인 참여를 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시점에 대해서는 누구도 정확히 판단을 할수는 없습니다. 다만 향후 부동산 가격상승가능성등을 보고 결정을 하는 것보다는 당장의 주택구매자금조달 가능성과 구매이후 소득대비 원리금부담에 무리가 없는 수준정도로만 해당 시점에 주택을 구매하는게 맞습니다. 질문의 경우 자금이 없는 상태에서 풀대출과 다른 대출을 통해자금을 조달할 경우 구매는 어찌어찌하더라도 매월 원리금부담이 커질수 있어 생활하는데 있어 소비가 크게 위축될수 있고, 혹시라도 금리가 상승되는 경우에는 부담은 더욱 커지게 됩니다. 즉, 남들이 지금이 시점이라는 말에 따라 무리한 구매보다는 자금조달 가능성을 우선 고려하여 매수시점을 잡으시는게 좋을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행이 평가하는 주택평가액에서 1순위는 KB시세나 부동산원 시세를 적용하는게 일반적입니다. 만약 이러한 KB시세가 없는 경우 공시가격를 기준으로 평가하며, 감정평가수수료를 차주가 부담하는 조건으로 하여 감정가를 우선적용할수도 있습니다. 사실 이러한 주택평가액을 산정하는 기준은 은행마다 차이가 있기 때문에 이는 은행별 확인이 필요할수 있습니다. 특히 낙찰에 따른 경락대출의 경우는 주담대에 속하는 대출이나, 가격평가에 있어 낙찰가를 담보가치로 사용하는 은행권도 있으며, 감정가와 낙찰가중 낮은 금액을 적용하는 금융권도 있기 때문에 앞에서 말한 것처럼 은행별 사전상담을 받으시는게 가장 정확할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 이번 재계약시 사용을 하셨다면 다음재계약시에는 추가사용을 할수 없기에 사실상 인상제한등이 적용되지 않아 시세대로 인상될수 있습니다. 쉽게 5%이내 인상을 초과하여 시세상승분 만큼 인상요구가 있을수 있고 만약 이를 거절하면 연장이불가하고 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 다음 재계약에서는 주택시세가 하락하지 않는 이상 시세만큼 인상이 된다고 보셔야 합니다. 단, 임대인이 등록임대사업자의 경우라면 의무적으로 5%이내 인상만 가능하기에 그 시점에서도 연장시 5%인상만 가능할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5월 9일 양도중과유예중단은 사실상 무주택자와는 크게 관련이 없습니다. 그에 따라 특별히 대처를 할 부분은 없습니다. 다만 해당 시점이후로 다주택자의 매물이 추가로 나오는지, 혹은 매물잠김이 발생하는지는 잘 살펴보는게 필요한데 ,이유는 이러한 규제등으로 인해 매물이 잠길경우 실질적은 임대차 매물도 줄어들수 있기 때문입니다. 그에 따라 매물이 혹시라도 줄어든다면 현 전월세에서 이사보다는 연장을 하는 방식으로 대응하셔야 할수 있습니다. 그런데 규제지역이 아닌 이상 양도세중과유예 중단 영향이 크지 않기 때문에 해당 지역내 거주를 하거나 거주예정이 아니라면 크게 영향을 주지 않을것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 만기전 퇴실에 따른 중개수수료 부담은 새로 계약되는 임차인과의 계약에 따른 임대인 중개보수 부담분입니다. 즉 얼마가 될지는 현재와 동일조건으로 임대차계약이 되는지, 혹은 인상된 조건으로 되는지 그 여부에 따라 중개수수료를 계산해 봐야 정확히 알수 있습니다. 만약 새로운 임차인과 계약이 질문자님 임차조건과 동일하다면 질문자님이 내셨던 중개보수와 동일하겠으나, 인상된 조건이라면 중개보수는 조금더 부담하실수는 있습니다. 질문의 경우 월세가 얼마인지 새로운 계약조건이 어떻게 되는지를 알수 없기에 산정을 하기 어렵습니다.