답변 내역
- 부동산 경기침체가 소비에 미치는 파급력이 궁금해요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택가격이 하락하게 되면 담보가치가 하락하기 때문에 추가담보 확보를 위해 금융권에서 소유자 개인에게 대출일부상환이나 추가담보물 제공을 요청할 가능성이 높아지게 됩니다, 이렇게 되면 개인들은 대출일부룰 상환하여야 하거나 더 높은 이자부담을 하여 대출을 유지하여야 되기 때문에 전반적인 소비가 낮아지게 되고, 이는 내수경기에도 악영향을 줄수 있습니다. 또한 개인들 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 높은 만큼 부동산 가치하락은 개인자산의 하락으로 이어질수 있습니다.경제 / 부동산25.09.2800
- 공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 실거래가격은 매매등을 통해 형성되는 실제 거래가격이나, 공시지가의 경우 정부가 1년에 1회 과세를 위해 정하여 고시하는 가격을 의미합니다. 즉, 공시지가가 올라가게 되면 그만큼 소유자의 세금부담은 커진다고 할수 있습니다. 우리나라의 경우 세부담에 대한 민감도가 높기 때문에 정부에서는 공시지가의 경우 시세대비 60~70%수준으로 유지하고 있고 그에따라 실거래가와 비교시 그 차이가 크다고 느끼실수 있습니다. 다만 공시지가 현실화를 진행하게 될 경우 결국 공시지가는 상승하게 되고, 그에 따라 세금부담도 커지는 단점이 나타나게 됩니다.경제 / 부동산25.09.2800
- 정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우 토지가격과 건축비용으로 구성되기 되는데, 원자재상승에 따른 분양가 상승등은 정부가 강제적으로 통제하기가 쉽지 않은 부분이고, 분양가의 상당부분을 차지하는 토지가격에 대해서는 공공택지개발을 통한 토지공급을 통해 분양가상한제를 적용하여 개발시 분양가를 일정수준을 초과하지 못하도록 하였으나, 주변시세와 분양가간 시세차익이 크게 발생하게 되면서 로또 분양이라는 이름으로 많은 투기를 유발시키는 단점이 발생하게 되면서 논의 끝에 분양가상한제를 폐지하게 되는 수준에 이르렸습니다. 즉, 정부가 시장 공급에 있어 분양가를 안정적으로 관리할수 있는 방법은 쉽지 않은게 사실입니다.경제 / 부동산25.09.2800
- 재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 노후된 건물이나 지역을 새로 정비하는 사업이라는 공통점이 있으나, 차이점은 재개발은 주거기능과 더불어 정비기반시설을 함께 개발하는 방식으로 주로 공공영역이 강한 사업으로 볼수 있고, 재건축은 주거기능에 대해서만 개발을 진행하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 차이가 있습니다. 그리고 해당 정비사업에 투자시 위험요소라고 하면 매입하는 시점에 따른 조합원 승계가능 여부 확인과 해당 사업의 사업성등을 잘 판단하셔야 합니다.경제 / 부동산25.09.2800
- 청약 중도금대출때 전입신고 의무 서약서쓰면 전매불가능한가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금대출에서의 전입신고의무서약서는 은행이 대출시에 받아두는 하나의 약정으로 볼수 있기 때문에 별도의 법에 의한 전매제한이 해제된 상태에서 해당 약정이 전매자체를 제한할수는 없을 것으로 보입니다. 즉 전매에는 문제가 없겠으나 은행대출에 있어 약정을 위반한 것이 되기 때문에 중도금대출에 대한 일시상환등의불이익을 있을 것으로 예상됩니다. 사실 중도금 대출시 해당 서약서 제출은 반드시 제출되는 서류에는 해당되지 않기 때문에 결국은 해당 서약서를 제출하고 난뒤 이를 이행하지 못하였을때 기대출에 대한 부분이 어떻게 되는지를 은행등에 문의를 하시어 대비를 하시는게 필요할듯 보입니다.경제 / 부동산25.09.2700
- 월세입자가 살고있는 상황에서 집주인이 바뀌면 집주인입장에서 궁금한점 질문입니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자한테 이사를 통보하고 저희가 바로 들어가서 살수있나요? ->임차인이 전입신고가 되어 대항력을 갖춘 상태라면 안됩니다. 매매를 통해 임대인이 변경되어도 기존임차권이 권리는 그대로 승계받기 때문에 기존 계약기간까지는 임차인에게 퇴거를 요구하실수는 없습니다,2. 월세를 올린다던지 보증금을 올린다던지 계약서를 다시쓸수있나요?-> 임차인이 동의를 한다면 가능할수 있으나, 임차인이 본인에게 불리한 계약조건 변경을 기간이 남아있음에도 동의하고 다시 계약서를 작성 할 가능성은 낮습니다. 결국 현재 남은 임대차기간까지는 현상태그대로를 유지하실수 밖에 없습니다.경제 / 부동산25.09.2700
- 부동산 등기부등본 우선순위좀 봐주세요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 순위확인 방법만 알려드립니다. 보통 을구에 기재된 근저당의 등기접수일과 본인의 전입신고일 익일 기준으로 비교하여 빠른 날짜가 선순위가 됩니다. 만약 계약시부터 해당 근저당이 존재하였다면 당연히 본인 임차권 보다는 선순위로 보입니다. 그에 따라 1순위는 근저당 , 2순위는 임차권으로 보입니다. 권리관계변동과 주택가격변동과는 관계가 없습니다. 권리관계는 오로지 등기여부와 등기번호 및 등기접수일자에 따라그 순위가 정해지고 말소여부에 따라 순위가 변동될뿐 이후 추가되는 등기권리에 따라 기존순위가 변동되지는 않습니다. 그에 따라 본인의 전입신고 익일 이후부터의 권리보다는 본인의 임차권 권리는 선순위가 유지됩니다.경제 / 부동산25.09.275.01명 평가00
- 부동산 만기시 전세자금 돌려받아야되는상황 도와주세요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2달전 집주인 통보로 계약이 연장된 것이라면 묵시적 갱신은 성립될 여지가 없습니다. 현재는 협의갱신된 상태로 보입니다. 중요한건 어떠한 식으로 연장이 되던 계약기간이 남아 있는 상태에서 매매를 이유로 퇴거를 요구할수 없고 당연히 계약서 및 보증보험 가입을 본인이 거부할 근거가 없습니다. 그리고 추가적인 후순위 대출은 선순위 세입자가 있는상태에서는 임차인 동의없이 허용될 가능성이 낮기에 임차인을 겁주기 위한 말로 보입니다. 그리고 만기시점에 보증금 미반환이 실제 일어나게 되면 순위와 관계없이 임차권 등기신청에는 무리가 없고 전입신고에 따른 대항력이 유지된 상태에서는 후순위 대출은 영향을 주지 않기 때문에 너무 겁내실 필요는 없습니다. 내용만 보면 임대인의 마인드나 대응이 매우 질이 좋지 않아보입니다. 보통 매매를 위해 중도해지를 요구하는 경우 임차인의 이사비용및 중개보수등을 보상하고 중도해지를 요구하는게 맞는데, 협박비슷하게 임차인을 압박하는 모양세이기 때문입니다.경제 / 부동산25.09.275.01명 평가10
- 든든해요!100
- 아파트 특별공급에서 다자녀는 조건이 미성년자 2명이면 가능한 건가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1) 민간이든, 공공이든 두 유형에서 다 있는 건가요? -> 보통의 특별공급물량은 각 분양건마다 비율의 차이는 있겠이나, 민영청약이나 공공청약 모두에 있다고 보시면 됩니다. 2) 특별공급은 전제가 세대원중에 주택소유이력이 없어야 가능한건가요? 그 이후에 다자녀로도 신청해볼 수 있는 건가요? (장인어른이 예전에 와이프 명의로 집을 송유했던 이력이 있습니다. 지금은 없구요, ) -> 각 부분별 특별공급 요건은 입주자모집공고를 참고하셔야 정확합니다만 일반적으로 특별공급은 무주택자에게 기회가 주어지기에 주택소유이력이 없어야만 가능한 것은 아닙니다, 단, 생애최초특별공급 유형의 경우는 질문처럼 주택구매이력이 세대구성원 모두 없어야 청약이 가능합니다. 3) 다자녀는 미성년자2명부터되나요? 아니면 3명부터 되나요?-> 다자녀의 기준은 이전까지 만19세이하 자녀 3명부터였으나, 현재 2명부터 다자녀에 포함되어 청약이 가능한 것으로 알고 있으며, 태어나지 않은 태아도 1인으로 인정가능합니다,4) 아니면 주택소유 있어도, 지금은 없고, 다자녀(미성년자2명)이면 특별공급 지원할수 있나요?-> 네 입주자모집공고일 기준으로 무주택자이고, 미성년자 2명이라면 다른 소득,자산요건에 충족이 된다면 다자녀특별공급에는 청약이 가능할것으로 보이나, 생애최초 특별공급에 대해서는 주택소유이력이 있기에 청약이 어려울수 있습니다.경제 / 부동산25.09.2700
- 부동산 아파트 우선순위좀 알려주세요!!!!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 은행을 다 값으면 2순위가 자동으로 1순위로 되는건가요? -> 보통 부동산 권리관계에서 선순위 권리가 말소되는 경우 후순위권리가 1순위가 되는게 맞지만 등기부상으로 눈으로 볼때 별도 등기번호가 올라가거나 변뎡되지는 않습니다. 즉 권리분석상 선순위 권리 소멸이 되면 다음 후순위가 선순위라도 볼수 있습니다. 2.등기부등본에 을구 순위번호1 에 은행이 되어있는데 전세는 표기가 안되는데 2순위가 맞나요 어디서 확인갔은거는 안되는건가요? -> 임차권은 채권으로써 등기되는 권리가 아닙니다. 보통 임대차계약을 통한 임차권은 채권이고, 특별법에 따라 전입신고와 확정일자을 갖추면 대항력과 우선변제권이 부여됨으로써 순위를 인정받게 되는 것입니다. 별도 임대인과 임차인이 합의하여 전세권 설정등기를 한다면 등기부상 을구에 전세권이 등기가 되겠지만, 그게 아닌 이상 등기부만 가지고는 임차권 존재여부를 알수 없습니다. (미반환등으로 인해 임차권등기신청을 하는 경우 등기부상 등기가 될 수는 있습니다)경제 / 부동산25.09.275.01명 평가00