답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양가를 기준으로 이주비대출을 받는다고 생각하신 부분은 전제가 조금 다릅니다. 이주비대출은 일반적으로 분양가와 직접적인 관계가 있는 것이 아니라, 관리처분계획인가 이후 이주가 진행되는 시점에 조합의 사업조건과 금융기관과의 협약 등에 따라 대출한도와 조건이 정해집니다.그리고 금리 역시도 조합과 금융기관 간 협약을 통해 결정되는 경우가 많으며, 당시의 기준금리와 시장금리, 사업장의 사업성, 조합 및 시공사의 조건, 금융기관의 우대금리 등에 따라 조합별로 차이가 있을 수 있어 이주비대출 금리를 일률적으로 몇 %라고 단정하기는 어렵습니다.다만 현재 기준으로는 대략 연 4% 전후의 금리가 적용되는 사례들이 있어, 질문에서 말씀하신 4% 정도를 예상치로 잡는 것은 크게 무리가 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님, 여름 장마철에 비가 많이 오더라도 집이 침수되지 않는 것은 사실 주택이 갖춰야 할 기본적인 부분에 가깝습니다. 따라서 이를 해당 주택의 특별한 장점으로 보기는 조금 어려울 수 있습니다. 반면 말씀하신 습기, 곰팡이, 잦은 환기와 난방의 필요성 등은 지하 또는 반지하 주택에서 비교적 흔하게 나타날 수 있는 단점입니다.그리고 질문처럼 하루 정도라도 더 좋은 주거환경을 경험해보고 싶으신 마음은 이해할 수 있습니다. 다만 서로 모르는 사람이 하루 동안 주택을 맞바꿔 사용하는 방식은 분실·파손이나 안전 문제, 임대차계약상 전대 문제 등이 생길 수 있어 현실적으로는 권하기 어려우며, 꼭 주택을 서로 바꾸는 방식이 아니더라도, 단기간 비용을 들여 쉐어하우스나 숙박시설 등을 이용해 다른 주거환경을 경험해보는 방법이 보다 안전하고 현실적일 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장계약 시 보증금과 월세 등 임대차 조건에 변동이 없다면 전월세신고를 다시 하지 않으셔도 됩니다. 갱신계약의 경우 보증금이나 월세가 변경되고, 변경된 계약이 신고대상 기준(보증금 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 주택임대차)에 해당하면 전월세신고를 해야 합니다.다만 보증금과 월세는 그대로 유지하면서 관리비만 조정된 경우라면 임대차 주요 조건이 변경된 것으로 보지 않아 별도의 전월세신고 대상이 되지는 않습니다. 따라서 질문처럼 보증금과 월세의 변동 없이 관리비만 변경하여 계약을 연장한 경우라면 별도로 전월세신고를 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님께서 원하는 잔금 일정이 있더라도 실제 잔금일은 매도인과의 협의를 통해 결정되는 부분입니다. 따라서 네이버부동산 등 인터넷에 등록된 매물 정보만으로는 해당 조건으로 거래가 가능한 매물인지 사전에 확인하기 어렵습니다.우선 마음에 드는 매물이 있다면 중개사 또는 매도인을 통해 희망하시는 잔금 일정으로 계약 진행이 가능한지 먼저 문의해보시는 것이 좋습니다. 매도인이 해당 조건에 동의한다면 협의를 통해 계약을 진행할 수 있지만, 매도인이 받아들이지 않는다면 해당 조건으로 거래하기는 어렵습니다.특히 주택 매매에서 잔금일을 계약 후 약 1년 정도 뒤로 정하는 경우는 일반적인 거래에 비해 흔하지 않습니다. 매도인 입장에서도 새로운 주택 매수나 대출 상환, 자금계획 등이 있기 때문에 장기간 잔금을 미루는 조건을 받아들이기 어려울 수 있습니다.따라서 매물을 찾으실 때부터 일반적인 조건에 맞는 매물을 먼저 선별한 뒤, 잔금 일정 협의가 가능한 매도인인지 개별적으로 확인해보는 방법이 가장 현실적이라고 생각합니다.중개사가 매도인에게 거래조건을 잘 설명하고 협의를 이끌어낼 수는 있겠지만, 결국 해당 조건을 받아들일지는 매도인의 자금계획과 개인적인 사정에 따라 달라지기 때문에 중개사의 설명만으로 반드시 수용될 수 있는 조건이라고 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 요율은 관련 법령에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 다만 법에서 정한 범위를 초과하지 않는 선에서 시·도 조례로 구체적인 요율을 정할 수 있어 지역에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.예를 들어 법령상 한도요율이 거래금액의 0.5%라면, 어떤 지역은 조례로 0.5%를 그대로 적용하고 다른 지역은 0.4%를 한도요율로 정할 수 있습니다. 다만 어떠한 경우에도 법령에서 정한 0.5%를 초과하여 정할 수는 없습니다.그리고 실제 지급하는 중개보수는 정해진 한도요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하도록 되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모와 자녀처럼 특수관계인 간에 부동산을 매매하는 경우에는 거래가격을 신중하게 결정하셔야 합니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 그 차액의 일부를 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있기 때문입니다. 또한 실제 매매라는 사실을 명확히 하기 위해 계약금·중도금·잔금 등의 자금이체 내역도 반드시 남겨두시는 것이 좋습니다.그렇다고 반드시 시세의 100% 금액으로 계약해야 하는 것은 아니며, 세법상 특수관계인 간 저가매매의 경우 세법상 시가와 실제 거래가격의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.따라서 단순히 법에서 정한 한도에 맞춰 최대한 낮은 가격으로 계약하기보다는, 시세보다 10~20% 정도 낮은 범위 등 합리적으로 설명할 수 있는 가격을 설정하고 세무적인 부분을 함께 검토하는 것이 보다 안전할 수 있습니다.그리고 여기서 말하는 시가는 단순히 현재 인터넷에 나와 있는 매물의 호가만을 의미하는 것은 아니며, 동일 단지·동일 평형 또는 위치·면적·층·향 등이 유사한 주택의 최근 실제 거래가격을 우선적으로 확인해 판단하는 것이 좋습니다.

사실 소비자 입장에서는 이해가 어려울수 있지만, 판매자 입장에서는 그럴 수도 있습니다. 보통 족발집은 질문처럼 직접 삶는 방식도 있지만, 전문 제조업체를 통해 공급받아 데우거나 썰어서 판매하는 방식도 있습니다. 다만 납품받은 족발이라고 해서 반드시 판매가격이 저렴해야 하는 것은 아닙니다.족발집 원가에는 족발의 가격도 있지만, 임대료, 인건비, 배달앱 수수료, 포장비, 반찬과 채소류, 공과금 등이 포함되기 때문에 납품족발을 사용한다고 해서 판매가격이 크게 내려가는 것은 아닐 수 있습니다.다만 소비자 입장에서는 이야기가 조금 달라질수 있는데, 질문처럼 매장에서 직접 삶은 족발이라고 생각해서 그 가게를 선택하고 그에 맞는 가격을 지불했는데, 실제로는 공장에서 납품받은 완제품이었다면 충분히 실망할 수 있습니다. 특히 매장에서 직접 삶는 것처럼 홍보했다면 단순한 가격 문제보다는 신뢰의 문제가 더 클 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약은 쉽게 말해 신축 아파트를 분양받기 위해 신청하는 제도라고 보시면 됩니다. 크게는 공공분양과 민영주택 청약으로 나눌 수 있습니다. 그리고 청약을 신청하려면 청약통장 가입기간, 납입횟수 또는 납입금액·예치금, 무주택 여부, 거주지역 등 일정한 자격요건을 충족해야 하며, 이러한 요건은 공공분양인지 민영주택인지, 또 모집공고별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.당첨자를 선정하는 방식은 청약 유형과 주택형 등에 따라 가점제·추첨제 등이 적용되며, 각각의 적용 비율에도 차이가 있으며, 청약유형에는 일반공급뿐 아니라 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등 특별공급, 그리고 본청약 이후 미계약 물량 등을 대상으로 하는 무순위 청약 등 여러 방식이 있습니다.따라서 청약을 준비하신다면 단순히 청약통장을 보유하는 것 외에도 본인이 신청하려는 아파트의 입주자모집공고를 확인해 자격요건과 당첨자 선정방식을 확인하는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택은 쉽게 말해 1주택자가 새로운 주택으로 갈아타는 과정에서 기존 주택을 먼저 처분하지 못하고 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우를 말합니다. 현재 기준으로는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일정 요건 아래 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.다만 종전주택 자체도 기본적인 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 해당했던 주택이라면 2년 거주요건까지 확인해야 하는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동탄의 경우 최근까지 이른바 셔세권과 GTX 등 교통호재를 바탕으로 주택가격이 빠르게 상승했던 지역입니다. 특히 일부 단지를 중심으로 거래가 활발해지고 가격상승폭도 크게 확대되는 모습을 보였습니다.다만 정부가 화성시 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정하고, 이후 토지거래허가구역으로도 지정하면서 이전과 같은 급격한 상승세는 다소 주춤하는 모습을 보이고 있습니다. 실제로 토지거래허가구역 시행을 전후해서도 이전처럼 매수세가 급격하게 몰리는 모습은 다소 줄어든 것으로 보입니다. 그렇다고 규제 시행만으로 가격이 바로 하락하거나 상승이 완전히 멈췄다고 보기는 어렵습니다. 현재는 가격이 하락했다기보다는 이전의 가파른 상승세가 다소 둔화된 상황으로 이해하시는 것이 적절할 것 같습니다.