답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련내용에는 투자한도 5000만원은 보통 과세특례,분리과세 등 세제혜택을 적용받기 위한 기준으로 금융기관별로 합산관리하는 방식으로 나와있습니다. 이는 전 금융기관합산 인당 5000만원 한도내에서는 발생한 배당소득에 대해 3년이상 보유할 경우 9.9% 분리과세가 적용된다는 의미로 분리과세 신청일 및투자일(결제일 기준)로부터 3년 이상 보유하고, 투자금액 5000만원 한도내에서 발생한 배당소득에 대해서는 분리과세를 적용한다고 나와있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인이 월세 인상하려면, 계약 만기일 기준 6개월~2개월남은시점에 먼저 얘기 해야하는거죠?작년에 집주인이 만료일 “2주전에“ 전화로 월세 인상한점이, 원래는 묵시적 계약에 이미 해당했기에 그당시 제가 거부할수도 있었던거죠?-> 법에 따라 최소거주기간 2년이 보장되기에 2년 미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지는 않습니다 , 다만 계약조건변경은 위처럼 만기 6~2개월전에 의사통보를 하여야 하고 이를 지난뒤에는 최소거주기간 2년에 따라 자동연장이 된것으로 이후 인상요구에 대해서는 거부하실수는 있던 사항입니다. 2. 결국 작년에 만료일 2주전에 구두(전화)로 월세 올리는거 합의하고, 따로 계약서는 작성하지 않았습니다. 이 경우 묵시적 계약은 아니고 구두 재계약으로 보면되나요?-> 합의 갱신으로 보시면 됩니다. 조건변경에 서로 합의하였고 동의를 하였기에 합의갱신으로 보시는게 맞습니다. 보통은 법에 따른 자동연장이 성립되더라도 두 당사자간합의가 완성되면 법적으로 합의갱신으로 보는 의견이 많습니다. 3. 이번에 만약 월세를 또 올린다고 할 경우,- 계약만기일 두달 전에 얘기하면, 작년을 재계약시점으로보고 동일 조건에 원룸 최소 보호기한 2년을 주장하면 될까요? 아니면 계약갱신청구권을 사용하면되나요? -> 갱신청구권 사용의사를 통보하시고 5%이내 인상을 주장하시면 됩니다. - 작년처럼 월세 인상을 두달도 안남았을때 얘기하면, 묵시적계약을 주장하면되는거죠? -> 네, 만기 2개월전까지 아무런 의사통보없이 묵시적갱신이 성립되었다면 이후 임대인 요구는 모두 해당사유를 근거로 거부하시면 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떻게 들리실지는 모르겠으나, 질문처럼 지급한 계약금은 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 일단 계약금은 해약금으로서 일방적 해지는 가능하지만 이럴경우 계약금을 포기하여야 합니다. 질문의 경우도 이미 계약을 체결하고 계약금까지 지급한 상태이기에 이와 동일하게 지급한 계약금은 반환받기 어렵습니다. 그런데 분양사측에서 다른 대상자와 계약을 체결하면 해당 계약금을 반환하겠다고 한다면 시간이 걸리더라도 오히려 다행일수 있어 일단은 기다려 보시는게 맞지 않나 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 본인이 현재 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하고 있으면 세대별 주택수가 합산되기에 1가구 2주택에 해당이 됩니다. 그 상태에서 추가주택을 매수하면 3주택자에 따른 취득중과세 대상이 되는 게 맞습니다 다만, 이러한 원칙에도 몇가지 예외를 인정하고 있는데 그 대표적인 몇가지중 하나가 처음 말했던 취득 후 60일내 구매주택으로 단독으로 전입시 취득중과 배제가 가능한 예외규정이 있습니다. 내용으로는 주택을 취득일로부터 60일내 취득한 주택으로 주소이전을 하는 경우 별도세대를 인정하게 됩니다. 그에 따라 위 내용 모두 틀리지는 않지만, 더 확실하고 안전한 방법은 취득전에 세대를 분리하고 주택을 구매하는 방법이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 경우 당첨가능성은 나이가 젊을 수록 떨어지기 때문에 인기지역 분양권에 대해서는 당첨가능성이 낮은 게 맞습니다. 다만 최근처럼 특별공급등 유형별 조건에 따라 전략적으로 접근하시면 당첨가능성이 높아지기에 무조건 몇번하고 포기해야지 아니라 원하시는 단지에 꾸준히 청약을 하시면서 당첨을 노리시는게 맞을 듯 보입니다, 말그래도 당첨이 될지 안될지는 누구도 확정적으로 답할수 없기 때문입니다 , 일단 청약을 통하던, 준신축매매를 통하던 내집마련 하기전까지는 병행하시는게 좋고 어느것을 딱 하나만 정하는것은 오히려 선택권을 제한하는 것으로 보입니다. 즉 모든 가능성을 열고 두가지 모두를 알아보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지의 지표상 주택가격은 우상향하고 있기 때문에 결과적으로 상승할 가능성이 높습니다. 다만 이전보다는 상승률에서는 둔화를 보일수 있는데, 이는 부동산정책에 따른 부분들과 추세적인 인구감소등이 영향이 있기 때문입니다. 특히 이전과 다르게 서울 내에서도 오르는 지역과 그렇지 못한 지역의 차이가 뚜렷해질수 있고, 동일지역내애서도 오르는 단지만 가격이 오르는 양극화가 심화될 가능성이 높습니다. 그만큼 서울내라고해서 무조건 오른다고는 할수 없고 장기적인 관점에서는 더 그 대상이 제한적일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부한 경우 2년간은 실거주 하셔야 합니다. 만약 이보다 빠르게 재임대하거나 매매를 진행할 경우 이전 임차인에 대한 손해배상책임이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차별은 아니구요, 오피스텔은 원칙적으로 주거용 시설이 아닌 업무용시설입니다. 다만 용도를 주거용으로 하는 경우 주택처럼 전입신고와 전세대출도 가능하지만, 본래의 용도인 업무용 용도라면 이때는 전입신고는 불가한 경우가 많습니다. 더 정확히는 임대인이 계약시에 전입신고 불가 특약을 걸어두는 것인데, 이는 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되면 주겨용 시설로 전환이 될수 있고 그렇게 되면 임대인이 취득시점에 받았던 부가세환급등이 추징될수 있기 떄문입니다. 그리고 같은 건물이라도 구분등기가 된 경우 호수별 등기부가 별개로 존재하기에 각각의 용도가 다를수 있고, 친구따님이 거주하는 호수는 그 용도가 주거용일것으로 보이고, 질문자님 아드님이 거주하려는 호수는 용도가 업무용으로써 되어 있을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 재계약 협의 기간이 되기 전까지는 정확히 알수 없는 부분이나, 질문처럼 임대인 변경되고 만기전 재계약시 실거주를 하겠다고 한다면 갱신청구권을 사용해도 연장이 어렵기에 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 보통 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전이기 떄문에 임대인이 실거주를 한다고 한다면 해당기간 내 연락을 하여 통보를 할것으로 보이기에 일단은 기다려보시는게 맞을듯 보이고, 별다른 말이 없거나 혹은 연락이 왔으나, 실거주가 아닌 이유로 연장을 거부하면 그때는 갱신청구권 사용을 통보하고 연장을 진행하시면 됩니다,결국은 임대인이 어떻게 나올지를 알수 없기에 지금시점에 연장이 될지 안될지는 알수 없는 상황이고, 앞에서 말한 것처럼 실거주를 이유로 연장거부를 하면 그때는 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실무상 블로그나 인터넷 여러 글에서 나오는 "임장 잘하는 방법"등을 보시고 그대로 행동하시는 것은 진심으로 비추해 드립니다. 일단 현실상황과는 거리감이 너무 크고 , 기존 거주자가 있는 상태에서 그렇게 마음대로 확인가능하지도 않고 확인해도 잠깐 보는 것으로 확정적으로 판단을 할수도 없습니다. 오히려 집을 보여주는 거주자의 반감만 커저셔 굳이 문의로도 확인가능한 정보마져 놓칠수 있는 경우가 많습니다. 일단 집을 방문하실때에는 해가 있는 오후가 가장 좋은데 이유는 집안 내 채광이나 조망권등의 확인이 눈으로 바로 가능하기 때문이고, 그 다음으로는 전반적인 구조를 확인하셔야 합니다. 각 방과 거실의 배치와 크기, 베란다등의 공간등을 확인하고, 베란다, 화장실 주변 외내벽등에 공팜이 흔적이 있는지 여부등을 확인하시는게 좋습니다.그리고 원룸이나 투룸의 경우 옵션이 포함된 경우도 많기에 옵션의 종류와 현 상태등을 눈으로 확인하시고, 싱크대나 그 주변으로 혹시라도 벌레퇴치약등이 없는지등도 눈여겨 보셔야 합니다,