답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 지목이 농지(답,전,과수원)인 토지를 매수할때에는 농지취득자격증명서(농취증)이 반드시 있으셔야 하고 농취증은 농지 소재시를 관할하는 시,구,읍,면장에게 신청하여 발급받으셔야 합니다. 질문처럼 농업경영 목적이라면 그에 따른 농업경영계획서도 제출을 하셔야 하므로 이에 대한 부분을 미리 체크하셔야 합니다. 그리고 농지를 취득한 이후에 계획대로 이행하지 않을 경우 이행강제금 , 최악으로써 처분명령이 있을수 있기에 반드시 농사를 지을수 있는 구체적인 계획을 세우시고 농지를 구매하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본을 볼때에는 갑구에서는 소유자에 대한 사항을 확인하셔야 하는데 이는 실제 계약자가 해당 소유자와 일치하는지를 판단하셔야 하고, 그외 가등기, 가압류, 압류등이 존재하는 지를 살피셔야 합니다. 을구에서는 근저당과 같은 담보물권여부와 지상권이나 전세권 같은 용익물권이 존재하는지를 확인하셔야 하고 ,있는 경우에는 선순위임차권 지위가 가능토록 계약시 말소조건부로 진행을 하시거나 하여야 합니다, 중요한건 단순히 보는 것이 아닌 권리사항에 따라 계약서상 특약으로써 이를 방어할수 있는 내용을 기재하시는게 필요합니다. 본인이 등기부를 보고 해석할줄 모르는 경우라면 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하셔야 하고, 그 외 알수 없는 권리등에 대해서는 반드시 중개사에게 문의하여 리스크등을 확인하셔야 합니다 그리고 이부분은 중개사가 확인할 부분이긴 하나, 등기부상 맨첫장 위에 제목이 등기사항전부증명서 인지, 등기사항일부증명서인지도 확인을 하시는게 좋은데, 반드시 등기사항전부증명서 인지를 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시사용을 위한 단기임대차는 주택임대차 보호법 적용대상이 아니나, 질문의 경우 퇴거일자에 대한 명시가 되어있지 않고 기간이 1년3개월이라는 점에서 일시사용을 위한 임대차로는 보기 어려워보입니다. 그에 따라 주택임대차 적용이 가능한 범위라 판단이 되고, 이런 경우 계약만기일이전에 퇴거요구에는 거부를 하실수 있습니다. 주택임대차보호법적용시에는 최소기간 2년 보장이 포함되기 때문에 계약만기일 관계없이 2년까지는 거주가 가능할것으로 판단되어 현 임대인요구는 위를 이유로 거부의사를 통보하시면 될듯 보입니다, 참고로 일시사용을 위한 단기임대차를 판단하는 것은 명확한 기준이 있는 것은 아니나, 보증금여부는 따지지 않으며, 기간 역시도 1년미만의 짧은 기간을 일반적으로 하기 때문에 위 경우는 말은 단기렌탈이라도 일시사용을 위한 것으로 해석되기는 어려워 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.청약 당첨 후 대출 가능한 금액을 알아보던 중 네이버 부동산에서 계산을 했는데 연소득을 전년도 기준으로 하던데 이번년도에 연소득이 많이 줄어도 괜찮은지? -> 소득에 대한 입증근거는 보통 전년도 근로원천징수영수증을 기준으로 하는 경우가 많아 질문처럼 작년도 소득이 기준이 되는 경우가 있는데, 이는 은행에 따라 조금 차이가 있을수도 있습니다. 만약 질문처럼 전년도 소득이 더 높다면 해당 기준에 따라 소득증빙자료를 제출하시면 될듯 보입니다. 2. 가용 가능한 자산을 적을 때 isa, 청년도약계좌 등 만기일이 좀 남은 자산들이 있는데 이 자산은 적으면 안되는지 아니면 입주 전 (ex 3년뒤 가용한 자산)에만 만기가 끝나면 괜찮은지 궁금합니다 -> 자산은 크게 금융자산, 부동산, 주식등의 자산으로 나뉘는데, 예적금이나 통장에 따라 해지가 가능한 경우는 모두 금융자산에 포함되어 기재를 하시면 되지 이게 만기일에 따라 기재여부가 달라지는 것은 아닙니다. 결국은 청년도약계좌든 isa통장이든 그안에 있는 게 현금자산이라면 모두 금융자산으로 넣으시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부천은 현재기준 조정대상지역에 해당 되지 않습니다. 그외 규제지역이나 토지거래허가구역 대상도 아닙니다. 그에 따라 비규제지역에서 6억미만 주택을 구매할 경우에 자금조달계획서는 제출하지 않는 것으로 알고 있습니다. 질문자님의 경우도 이에 해당되기 때문에 별도 자금조달계획서는 제출하지 않으셔도 되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 자금조달계획서는 부동산거래신고시 함께 제출하는 것으로 중개사가 있는 경우 부동산 거래신고 우선신고의무가 중개사에게 있기 때문에 자금조달계획서 제출의무가 있는 경우 작성 후 중개사에게 전달하시면 거래신고와 함께 제출하게되는게 일반적입니다 . 물론 거래당사자가 거래신고를 한다면 직접 신고시 제출하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 중요하긴 한데 본인이 노리는 청약건에 따라 차이가 있을수도 있습니다. 일단 민영주택의 경우는 인정금액이 아닌 보유기간과 지역에 따른 최소예치금이 1순위 요건이 되기 때문에 영향이 크지 않지만, 국민주택(공공분양)의 경우는 납입횟수와 납입인정금액이 중요한 부분이 될수 있습니다. 특히 국민주택 전용 40제곱 초과평형의 일반공급에서는 납입인정금액 누적총액이 순위결정에 반영이 될수 있어 중요하지만, 40제곱이하 평형은 납입인정금액보다 납입횟차가 우선기준되므로 청약을 하고하는 평형구간과 공급유형에 따라관리를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세 산정에서 장기보유특별공제는 보유기간에 따른 공제율이 달라지고 보통은 오래보유할 수록 공제율이 높아지기에 세금산정에 있어 유리합니다. 공제율의 경우 주택기준으로 기본적으로 3년이후부터 매년 2%씩 늘어나게 되는데 산출식은 2% x 보유기간(년단위)가 되며, 최대 30% 즉, 15년까지 인정이 됩니다. 다만 1세대1주택자의 경우 원칙상 비과세대상이지만, 12억초과분에서는 양도소득세가 부과되는데, 이런 경우에는 보유기간 x 4% 씩 적용되며 최대 80%까지 공제율이 적용될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 인터넷에 등록된 시세를 기준으로 보셔야 하고, 내고여부확답하기 어렵습니다. 이유는 네이버호가는 매도인이 제시한 가격으로 매수인이 호가를 낮게 부른다고 협의가 가능한것도 아니고 매도인이 이러한 내고를 고려하여 가격을 올렸는지 여부도 알수 없습니다. 말그대로 매도인은 인하를 거부하면 그만이기 때문입니다. 보통은 매물이 별로없고 매도자우위 시장에서는 인하가 되지 않는 경우가 일반적이고, 수요가 없는 경우에는 내고의 여지가 크다고 볼수 있습니다.현재 시장은 어느쪽이 치우친 시장이라고는 보기 어렵지만, 매수자우위시장은 확실히 아니기 떄문에 내고자체가 쉽지 않을 가능성이 높습니다. 그리고 아무리 같은 평형이라도 동에 따라 시세차이가 날수 있고 해당 매물이 별도 인테리어등이 되어 있는 경우 시세차이가 날 가능성도 있기에 위 사실만 가지고 광고된 매매가격을 무조건 낮출수 있다고도 하기 어렵습니다. 일단 해당 매물을 먼저 보신뒤에서 마음에 든 경우 중개를 담당하는 중개사무소에 내고가능여부를 물어보시는게 방법이긴 한데, 될지 안될지는 알수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울전지역내 아파트는 토지거래허가구역 지정에 따라 매매시 사전허가를 받아야 하고 매수자의 경우는 허가일로부터 4개월이내 전입신고와 실거주를 하여야 하기에 세안고 매매는 기간이 맞지 않으면 어려운게 사실입니다. 다만 정부가 이러한 문제들이 커짐에 따라 매수자가 무주택이면서 임차인이 있는 주택을 매수할때 임대차종료까지 실거주를 유예시켜주고 있기에 현재 거주하는 세입자가 있더라도 만기시 퇴거만 확실한 경우 무주택자인 매수자에게는 주택을 매도할수 있습니다. 정리하면 현재 임차인이 있는 경우라도 무주택 매수자에게 주택을 매매할수 있고, 다만 허가시에는 현 거주자인 임차인으로부터 퇴거확인서등의 서명을 받아 제출하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합과 일반적인 재건축, 재개발의 구조적 차이를 이해하시면 쉽게 아실수 있습니다,기본적으로 재건축, 재개발은 해당 사업부지내 거주하는 소유자들이 모여 조합을 만들고 해당 부지에서 개발을 하는 구조이기에 부지확보에 대한 문제가 생각보다 크지 않습니다. 즉, 내땅에서 내가 개발하는 것이라고 보면 됩니다. 이에 반해 지역주택조합은 일정요건(무주택 직장인, 지역거주자등)에 해당되는 사람들이 모여 조합을 만들고 부지를 매입하여 개발을 하는 방식입니다. 즉, 내땅에서 내가 개발하는 게 아닌 남의 땅을 사서 개발을 하는 것입니다. 지주택은 늘 토지확보문제가 개발의 지연과 사업비의 증가를 촉발시키는 원인이 되고, 그에 따른 분담금 증가가 조합원과 조합간의 갈등으로 번지는 경우가 흔하다고 볼수 있습니다. 그래서 지주택은 원수에게 소개한다는 말이 나오는것도 이러한 상황에 따른 지주택 사업실패와 조합원 손실이 일반화되었기 떄문입니다.