답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 규제가 대출이나 세금 등 경제적인 부담을 높이는 방식으로 이루어지다 보니 질문처럼 느끼실 수는 있다고 생각합니다. 다만 이러한 정책을 이재명 정부가 단순히 국민에게 세금을 더 걷기 위한 목적으로 시행한다고 보기는 어렵습니다. 현재 정부가 밝히고 있는 정책 방향은 주택시장 과열과 투기적 수요를 억제하고, 가계부채를 관리하면서 중·단기적으로 주택시장을 안정시키려는 데 목적이 있다고 볼 수 있습니다. 실제로 최근에도 다주택자 대출규제 강화와 갭투자 목적의 금융 이용 제한 등이 함께 시행되고 있는 상태입니다. 물론 이러한 규제방식이 현재 시장 상황에 적절한지, 실제 집값 안정에 어느 정도 효과가 있을지는 별도로 평가할 문제입니다. 따라서 정책의 효과나 방식에 대해서는 충분히 비판적인 의견을 가질 수 있지만, 정책의 결과와 정책을 시행하는 목적은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 결과가 기대와 다르게 나타날 수 있다고 해서 처음부터 세수확대만을 목적으로 한 정책이라고 단정하는 것은 조금 조심할 필요가 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의 주택은 각자의 지분 비율에 따라 취득세, 보유세, 양도소득세 등 세금 부담이나 대출한도 등에 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 공동명의 주택은 매도나 담보대출 등 중요한 처분행위를 할 때 다른 공유자의 동의가 필요한 경우가 많기 때문에, 실제 관리나 처분 과정에서도 단독명의와는 차이가 있습니다.따라서 공동명의를 선택할 때는 단순히 절세효과만 보기보다는 각자의 지분율, 소득, 주택 수, 향후 매도계획, 대출 이용 여부 등을 함께 고려하는 것이 좋습니다. 특히 세금은 주택가격이나 지역, 보유주택 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 명의 비율을 정하기 전에는 세무적인 부분까지 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공사대금을 받지 못했다고 해서 무조건 유치권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 유치권이 성립하려면 질문에서 말씀하신 내용을 포함하여 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.대표적으로 공사업체가 해당 건물을 실제로 점유하고 있어야 하고, 받을 공사대금 채권이 변제기에 도달해 있어야 합니다. 또한 그 공사대금 채권이 유치하려는 건물 자체에 관하여 발생한 채권이어야 합니다.예를 들어 해당 건물을 신축하거나 창호·설비 등의 공사를 하고 발생한 미지급 공사대금이라면 해당 건물과 공사대금 채권 사이의 관련성, 즉 견련성이 인정될 수 있습니다.다만 질문처럼 공사가 끝난 뒤 공사업체가 건물을 건축주에게 인도하고 현장에서 완전히 철수하여 점유를 상실했다면, 원칙적으로 유치권을 계속 주장하기 어렵고 이미 성립해 있던 유치권도 점유 상실로 소멸할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 계약서상 월세 지급방식이 후불로 정해져 있더라도 실제로는 매월 선불로 지급해 왔다면, 질문처럼 이미 마지막 달에 해당하는 월세까지 선불로 지급한 것으로 볼 수 있어 동일한 월세를 다시 지급할 필요는 없을 수 있습니다.다만 계약서에는 후불로 기재되어 있고 실제 지급방식은 선불이었다면 임대인과 임차인의 인식이 다를 수 있어 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 마지막 달 월세를 임의대로 입금하지 않기보다는 기존 이체내역을 확인해 각 지급금이 어느 기간의 월세였는지 정리한 뒤 임대인에게 미리 설명하고 확인을 받는 것이 좋을 듯 보입니다. 결국 중요한 것은 선불인지 후불인지라는 표현 자체보다 이미 지급한 월세가 정확히 어느 기간에 대한 금액인지 양 당사자가 동일하게 확인하는 것입니다. 이렇게 정리해두면 퇴거 시 월세 정산과 관련한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용산공원 주택공급 문제는 현재 정부와 서울시의 입장이 크게 엇갈리고 있는 사안입니다.정부는 서울 도심의 주택공급 부족을 해결하기 위해 용산공원 일부를 활용한 주택공급도 검토할 필요가 있다는 입장인 반면, 서울시는 용산공원은 장기간 계획해 온 국가공원이자 서울 도심의 중요한 녹지공간이기 때문에 주택용지로 개발해서는 안 된다는 입장입니다.양쪽 모두 나름의 근거가 있기 때문에 어느 한쪽이 무조건 맞거나 틀리다고 보기는 쉽지 않습니다. 다만 용산은 교통과 업무시설 등의 입지조건이 뛰어나 주택수요가 높은 지역인 반면 신규 주택을 대규모로 공급할 수 있는 부지는 제한적이기 때문에, 주택가격 안정 등을 위해 일정 부분 추가적인 주택공급이 필요하다는 의견에도 충분한 이유가 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주민등록상 동거인으로 되어 있더라도 본인 명의의 주택이 없다면 무주택자일 수 있지만, 청약이나 대출 등에서는 각 제도별로 세대 구성원을 판단하는 기준이 별도로 적용될 수 있습니다. 또한 동거인이 세대주로 변경 가능한지는 현재의 세대구성과 실제 거주관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 주민센터 등을 통해 구체적인 가능 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 일반적으로 세대주 동의하에 가능한 부분이 있는 것으로는 알고 있습니다. 그리고 실거주 목적으로 아파트를 매수했다고 해서 일반적으로 반드시 해당 주택에 세대주로 등록되어 있어야 하는 것은 아니기에 문제가 된다라고 하기는 어렵지만 다만 이용한 대출상품이나 해당 지역의 규제에 따라 별도의 제한이있을수 있어 이부분도 확인이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사비용은 포장이사인지, 반포장이사인지에 따라 달라지고 이동거리와 짐의 양, 투입되는 차량의 톤수 및 작업인원 등에 따라서도 차이가 크게 발생합니다. 따라서 단순히 가구원 수만을 기준으로 이사비용이 얼마라고 판단하기는 어렵습니다.또한 엘리베이터 사용 가능 여부나 사다리차 이용 여부, 에어컨·대형가전 이전설치, 손 없는 날이나 주말 등 이사 날짜에 따라서도 추가비용이 발생할 수 있습니다.일반적으로는 2~3곳 정도의 이사업체에서 방문견적을 받아보고 조건과 포함내역을 비교한 후 결정하시는 것이 좋습니다. 최근에는 인건비나 운송비 등이 올라 포장이사 비용도 예전보다 높아진 편이며, 가구 규모가 크거나 짐이 많은 경우에는 200만원 이상 견적이 나오는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 내용만 보면 현재 임차조건은 무보증금에 월세 28만원으로 보입니다. 말씀하신 예치금 5만원이 어떤 성격의 금액인지는 질문만으로는 정확히 알기 어렵습니다.월세의 경우 중개보수 산정 시 거래금액을 환산해서 계산하게 됩니다. 보증금이 없고 월세가 28만원이라면 거래금액은 약 1960만원(월세x70 _ 5천만원미만시)이 됩니다.이 경우 일반적인 주택이라면 해당 거래금액 구간의 중개보수 상한요율인 0.5%가 적용될 수 있고, 주택 외 부동산이라면 0.9% 이내에서 협의하게 됩니다.다만 위 조건만으로 계산하면 질문에서 말씀하신 15만3천원이라는 금액이 정확히 맞아떨어지지는 않습니다. 따라서 어떤 기준으로 중개보수가 산정된 것인지, 계약서상 보증금과 월세 금액이 정확히 어떻게 기재되어 있는지를 먼저 확인해보시는 것이 좋습니다. 또한 처음에 93만원을 지급하셨다고 하셨는데, 이 금액이 월세 선납분인지 관리비나 기타 비용이 포함된 금액인지도 질문 내용만으로는 판단하기 어렵습니다.따라서 우선 계약서와 중개대상물 확인·설명서를 확인하시고, 중개대상물의 종류와 중개보수 산정내역이 어떻게 기재되어 있는지를 확인해보시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 공용시설은 단순히 이용률이 낮다는 이유만으로 바로 폐지 여부를 결정하기는 어렵습니다. 공용시설은 질문에서 말한 것처럼 이용 횟수뿐 아니라 해당 시설이 꼭 필요한 입주민이 있는지, 다른 시설로 대체할 수 있는지, 유지비용은 어느 정도인지 등을 함께 고려해야 하기 때문입니다.예를 들어 어린이놀이터나 경로당, 장애인 편의시설처럼 전체 입주민의 이용 빈도는 높지 않더라도 어린이·고령자·장애인 등 특정 계층에게는 생활에 꼭 필요한 시설일 수 있고 이를 단순히 이용자 수만 비교하면 필요성 여부를 따지기는 쉽지 않을수 있습니다. 결국 아파트 공용시설의 존폐는 단순히 이용률만으로 판단하기보다는 필요성, 대체 가능성 , 유지비용 ,안전성을 종합적으로 평가하는 것이 바람직하다 판단이 되고, 특히 특정 계층에게 필수적인 시설이라면 전체 이용률이 낮더라도 일정 부분 유지할 필요성이 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 예시는 조금 구분해서 보셔야 할 것 같습니다.전세대출은 임차인이 전세계약을 체결하면서 부족한 보증금을 마련하기 위한 주거자금 대출이기 때문에, 이를 본인의 주택구입자금으로 직접 이용하는 방식은 현실적으로 어렵습니다. 전세대출은 임대차계약을 전제로 심사를 받고 상품에 따라 대출금이 임대인에게 지급되는 방식으로 진행됩니다.아마 질문에서 말씀하신 것이 갭투자라면, 일반적으로 전세가 있는 주택을 매수하거나 주택을 매수하면서 임차인을 받아 매매가격에서 임차인의 전세보증금을 제외한 차액을 자기자금으로 부담하는 방식을 말합니다.이후 말씀하신 것처럼 2억원을 먼저 모은 뒤 주택담보대출을 이용하여 실거주 주택을 구입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.다만 중요한 것은 2억원을 모으는 데 수년이 걸리는 동안 주택가격이 상승한다면 필요한 자기자금 역시 증가할 수 있다는 점입니다. 따라서 어느 방법이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 과거의 흐름만 놓고 보면 장기간 보유할 실거주 주택의 경우 매수시기가 빨랐던 것이 결과적으로 유리했던 사례가 많았던 것도 사실입니다.마지막으로 구매한 주택에서 반드시 실거주해야 하는지는 주택의 소재지역이나 대출 이용 여부, 토지거래허가 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.또한 현재 수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되고 있기 때문에, 주택을 매수하면서 새로운 임차인의 전세대출을 실행하고 그 보증금으로 매매잔금을 치르는 방식은 현실적으로 어려울 수 있습니다.기존 임차인이 있는 주택의 임대차계약을 승계하여 매수하는 방법은 가능할 수 있지만, 토지거래허가구역이나 대출규제가 적용되는 경우에는 실거주 의무나 별도의 제한이 있을 수 있기 때문에 개별적으로 확인하셔야 합니다.