답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이게 세금마다 적용되는 기준에 차이가 있는데 일단 오피스텔에 전입신고후 주거용으로사용하시면 주거용오피스텔로써 주택수에 산정이 됩니다. 그에 따라 취득세, 양도세에서는 주택수에 포함이되어 규제지역내에서는 중과세 대상으로 영향을 줄수 있지만, 특별공급과 같은 청약에서는 오피스텔을 원칙상 업무용시설로써 주택을 보지않아 자격자체에는 문제가 생기지 않으며,주택도시기금이나 주택금융공사가 운영하는 정책대출시에도 오피스텔은 주택으로 보지 않아 대출자체는 문제가 없는것으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 1세대 1주택 양도비과세 요건은 12억이하 주택을 2년간 보유하였을 경우 적용됩니다. 단, 규제지역내 주택의 경우는 위 조건에 +2년실거주요건이 추가로 붙게 됩니다. 즉, 1세대 1주택자가 주택을 매도함에 따라 발생하는 양도차익이 있더라도 해당 주택가액이 12억이하 2년보유(규제지역 +2년실거주)를 하였다면 비과세 됩니다. 여기서 12억은 양도가액이 기준이된다고 보시면 됩니다. 예로 1세대1주택자가 2년보유를 하고 13억에 주택을 매도한 경우, 12억초과분(1억)에 대해서는 양도소득세가 적용되고, 12억이하분에 대해서는 비과세가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행이 말하는 신청요건은 계약시점 아닌 대출신청시점을 기준으로 판단을 하기 때문에 대출신청전에 혼인신고를 마치시면 될것으로 보입니다. 공동명의의 경우는 반드시 혼인관계가 아니라도 가능한 부분으로 지분에 따른 자금조달과 증여문제를 제외하면 반드시 혼인신고를 필요조건으로 하지는 않습니다. 다만 안정적인 대출진행을 위해서는 계약서 작성시점전에 혼인신고를 하신뒤 진행하는게 별다른 문제발생가능성이 낮아보이긴 합니다. 사실계약서를 작성하고 바로 대출을 신청하게 되는데, 그럼 계약시점과 대출신청시점에 차이가 없기에 그전에 하나 대출신청전에 하나 차이가 없기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 1년계약을 하고 아무런 의사통보없이 계약이 연장되었다면 이는 최소계약기간 2년에 따른 자동연장으로 볼수 있고 이때는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다. ( 묵시적갱신은 2년이하에서는 적용X) 그에 따라 계약기간내 중도해지를 원하시는 것이라면 임의대로 한달전에 말하면 되는게 아닌 임대인동의를 먼저 구하셔야 합니다. 임대인이 동의조건으로 다음임차인주선이나 중개보수 지급을 요구한다면 해당 요건을 충족하시면 해지가 가능한것이고 임대인이 만기전 해지불가를 주장한다면 만기까지 거주를 하셔야 합니다. 사

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존계약을 반전세로 전환하는 것도 결국은 재계약에 해당이 되므로 꼭 중개사를 통하지는 않아도 됩니다. 다만, 전세보증보험 연장이나 대출연장등에 있어 계약서 첨부가 필요할수 있기에 계약서 작성은 필요할수 있고, 두분이 합의를 하시더라도 중개사무소를 통하거나 별도의 방법으로 계약서는 작성하시는게 필요할듯 보입니다. 임차인 입장에서 직거래를 한다고해도 재계약이라는 점에서 크게 손해가 될 부분은 없으나, 혹시라도 재계약시점에 권리관계변동등이 있을 경우 문제가 될수 있는 만큼 되도록 중게사무소를 통해 안전하게 진행하시는게 나을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통계상 꼭 그런건 아닙니다. 선진국 기준으로 주택보유율은 60%내외 수준이고, 사실상 동일국가라도 해당국가 면적과 주택공급률 그리고 도심내 밀도에 따라 차이가 생기는 부분으로 보이고 해당 국가의 부동산 , 금융정책에 따라서도 차이가 발생되는 경우가 더 많습니다. 참고로 자가주택비율 통계비율만 보면 싱가포르는 64%, 일본 61.9%, 홍콩은 49.2%이고 우리나라의 경우 56%대로 단순하게 자가주택과 임대차라고 나누어본다면 비슷하거나 자가주택비중이 좀더 높다고 보는게 맞을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도포기하는게 현 거주지에 계약에 대해서 중도해지를 말하시는 건가요? 중도해지시 다음 임차인 계약에 따른 중개보수 지급조건은 말그대로 발생된 중개보수에서 임대인이 지급할 부분을 내주시면 되는 것이지, 통상적으로 한달 월세 정도를 준다는 것은 들어본적이 없습니다. 지역 혹은 동네 부동산에 있는 별도의 암묵적 약속인지는 모르겠으나, 일반적인 경우로써는 이해하기가 어렵네요 원칙상 다음임차임이 구해지고 해당 계약에 따라 발생되는 임대인의 중개보수를 지급하시면 되는 부분이고, 다음임차인이 구해지지 않았더라도 임대인이구하는 조건에 따라 중개보수 산출은 가능하기 때문에 해당금액만큼만 지급을 하시면 됩니다. 또한 이것도 법정중개보수 이상을 받을 경우 중개보수 초과수수로 볼수 있어 중개사도 처벌대상이 될수있는 부분으로 보입니다. 아래 내용은 중도해지에 따른 부분과 중개보수 산출에 따른 내용이니 참고하여 대응하시기 바랍니다. "복비는 어떻게 계산할까?" 중개보수 계산법 .. : 네이버블로그"계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 질문처럼 0을 하나 더 쓰미면 당연 최고가이기 떄문에 낙찰이 되실 것으로 보이고, 당연히 이대로 경락대금을 낼수 없기에 최종적으로 낙찰을 포기하게 됩니다. 이런경우 입찰시 지급한 입찰보증금은 날리시게 됩니다. 당사자 입장에서는 단순하게 숫자 '0' 하나 잘못 쓴건데라고 생각하실수 있지만 ,그로 인해 경매절차가 다시 진행되어야 하는 번거로움과 비용이 발생되는 부분이 있기에 어쩔수 없는 부분입니다 . 그렇기에 입찰표는 사전에 연습을 하시고 숫자표기등에 있어 실수 없도록 사전에 연습하시고 진행하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두당사자간 합의를 하시고 단기임대차 계약을 체결하시거나 계약서상 인도일등을 구체적으로 기재하는등의 조치는 취하시는게 좋을듯 보입니다. 특히 특신생아특례대출의 경우는 대출실행 후 1개월이내 전입의무가 있기에 기간에 대한 착오가 있으면 향후 문제가 될수 있어 서류등에서 중개사를 통해 구체적으로 명시하는등의 조치는 취하시는게 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 관리비는 소유자(거주자)가 부담하는 것이기 떄문에 미분양의 소유자는 시행사이기 떄문에 시행사가 부담하는게 맞습니다. 다만 공동관리비항목에 대해서는 실제 입주한 세대가 분담하는 경우도 있는데 이는 관리규약등에 따라 달라질수 있습니다. 그렇기에 미입주세대가 있는 경우에는 관리사무소등을 통해 세대별 분담표에서 미입주 세대가 포함되는지 , 분담기준이 무엇인지를 확인해보셔야 정확한 판단이 가능할수 있습니다. 보통 미입주세대의 경우 별도 공용공간에 대한 사용을 하지 않기 떄문에 포함되지 않는 경우도 있기에 이를 확인하고 미분양세대가 빠져있는 경우 관리사무소를 통해 분담표수정등을 요구하시는게 순서상 맞는것으로 알고 있습니다 . 그런데 보통은 이러한 미입주세대등에 따른 관리비부담등이 문제가 될수 있어 새아파트 입주시 분담하는 선수관리비등을 통해 일부사용되는 것으로 알고는 있습니다.