답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 매매할 때 부가가치세는 단순히 사업자 여부만으로 판단하기보다는 해당 부동산의 성격과 거래내용을 함께 살펴봐야 합니다. 일반적으로 토지는 부가가치세가 면세되고, 부가가치세 과세대상인 상가나 업무용 건물 등을 사업자가 공급하는 경우에는 건물분에 대해 부가가치세가 발생할 수 있습니다. 토지와 건물을 함께 매매하면서 계약서에 토지가액과 건물가액이 명확하게 구분되어 있다면 원칙적으로 건물의 실지거래가액을 기준으로 과세표준을 산정합니다. 다만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나, 임의로 구분한 금액이 세법상 기준과 지나치게 차이가 나는 경우에는 별도의 기준에 따라 안분계산할 수 있습니다.이때 토지와 건물 모두 기준시가가 있는 경우에는 일반적으로 기준시가 비율로 안분하지만, 일정 요건에 맞는 감정평가액이 있는 경우에는 해당 감정평가액의 비율을 이용하여 토지와 건물의 가액을 나눌 수 있습니다. 따라서 감정평가액은 단순히 부동산의 시장가치를 판단하는 자료에 그치는 것이 아니라, 토지와 건물을 일괄 거래할 때 건물분 부가가치세 과세표준을 산정하기 위한 안분기준으로도 활용될 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 말하는 강남3구는 강남구·서초구·송파구를 의미합니다. 그리고 강남4구라고 표현할 때에는 여기에 강동구를 포함하는 것이 일반적입니다. 다만 강남4구라는 표현은 행정구역상 공식적인 구분이라기보다는 부동산시장이나 언론 등에서 지역의 주택시장 흐름을 설명하기 위해 편의상 사용하는 권역 구분에 가깝습니다.질문에서 말하는 동작구의 경우 강남4구에는 포함되지 않지만 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 좋고 강남권 접근성도 뛰어난 지역이 많아 입지 자체는 상당히 좋은 편이라고 속한다고 볼수 있고, 특별히 강남4구에 포함되는지 여부보다는 실제 지역별 입지와 접근성에 따라 별도로 판단하는 것이 맞다고 생각합니다.

개인적인 의견으로는 공공시설 이용자가 적은 시간대의 공간을 다른 용도로 활용하려면 우선 기존 이용자의 이용권이 침해되지 않도록 하는 것이 가장 중요하다고 생각됩니다. 본래 용도에 따라 시설을 이용하는 사람이 있는 상황에서 임의적으로 다른 용도로 사용하는 경우에는 이용자의 불편이나 민원이 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 시간대별 이용현황과 수요를 먼저 분석한 뒤 실제 이용률이 낮은 시간에 한해 다른 용도로 활용하는 방식이 적절해 보입니다. 또한 시설의 본래 목적에서 크게 벗어나지 않는 범위에서 활용해야 하며, 안전관리와 시설물 훼손, 소음이나 민원 가능성도 함께 고려할 필요가 있습니다.당연히 이용대상과 사용시간, 예약방법, 비용부담 기준 등을 사전에 명확하게 정해두는 것도 중요합니다.결국 기존 이용자의 권리를 우선적으로 보장하면서 유휴시간을 효율적으로 활용할 수 있는 운영기준을 마련하는 것이 필요하다고 생각합니다.

지역의 대중교통 이용객이 감소해 기존 노선을 그대로 유지하기 어려운 경우에는 운송회사 입장에서도 해당 노선을 계속 운영하기가 쉽지 않고 노선이 폐지되면 주민들의 이동편의성이 크게 낮아질 수 있기 때문에 지자체가 재정지원을 통해 노선을 유지하는 경우도 대부분입니다. 하지만 지자체 예산만으로 모든 적자 노선을 계속 지원하기에는 한계가 있고 특히 인구가 적은 농촌지역이나 외곽지역에서는 정기노선 유지에는 한계가 있기 때문에 이용자의 호출이나 예약에 따라 운행하는 수요응답형 교통을 활용하는 방법도 고려할 수 있습니다.이러한 방식은 이용객이 많지 않은 지역에서 일정 수준의 이동편의성을 유지하는 데 도움이 될 수 있지만 이것만으로 모든 교통문제를 해결하기는 어렵기 때문에 장기적으로는 주요 거점과의 환승체계, 교통약자 이동지원, 지역별 생활권을 고려한 노선체계 등을 함께 검토하여 지역 내 교통 접근성을 높이는 정책이 필요할 것으로 보입니다.

사회적 갈등이 발생한 지역에서는 전문가의 분석과 주민의 실제 경험을 어느 한쪽에 치우치지 않고 함께 의견을 반영하는게 필요할수 있습니다. 그렇게 하기 위해서는 통계자료, 교통·환경·주거 여건, 경제적 영향 등 객관적인 자료를 바탕으로 문제의 원인을 분석하고, 동시에 주민설명회나 공청회, 설문조사 등을 통해 실제 생활에서 겪는 불편과 요구사항을 충분히 수집할 필요가 있을수 있습니다. 이후 서로의 의견을 비교하고 검증하는 숙의과정을 거치는 것이 효과적일수 있습니다. 이 과정에서 이해관계가 다른 주민과 전문가, 지자체 관계자가 함께 참여하고, 쟁점별로 합의 가능한 부분과 추가 검토가 필요한 부분을 구분하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 수도권에서 1주택자가 기존 주택을 보유한 상태로 추가 주택을 구입하려는 경우에는 주택담보대출에 제한이 있을 수 있지만 무조건 모든 주택담보대출이 불가능한 것은 아닙니다. 보통은 보유주택을 일정 기간 내 처분하는 조건으로 신규 주택을 구입하는 경우에는 대출이 가능할 수 있는것으로 알고 있습니다. 물론 실제 대출 가능금액은 주택가격과 지역, 소득 및 기존 대출에 따른 DSR, 금융기관의 심사기준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 해당 주택을 처분할 계획이 있다면 처분조건부 주택담보대출이 가능한지 금융기관에 함께 확인해 보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 정부의 대출규제와 세제가 완화되면 주택 구입에 필요한 자금조달이 용이해지고, 그에 따라 매매수요가 증가할 수 있습니다. 그리고 이러한 수요 증가는 공급이 제한적인 부동산시장에서는 가격 상승으로 이어질 가능성도 있습니다.특히 최근 부동산시장은 지역별 양극화가 나타나고 있기 때문에 규제 완화에 따른 가격 상승 역시 모든 지역에서 동일하게 나타나기보다는 지역과 주택유형에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 경우에 따라서는 수요가 특정 지역에 집중되면서 지역 간 가격 격차가 더욱 확대될 수도 있습니다. 결국 대출이나 세제 규제 완화는 거래 활성화에는 도움이 될 수 있지만, 공급이 충분하지 않은 상황에서는 가격 상승압력을 높여 부동산시장 안정화에 부담으로 작용할 가능성도 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자족시설은 일정 지역 안에서 일자리와 산업활동이 이루어질 수 있도록 조성하는 업무·산업·연구 관련 시설이라고 보시면 됩니다. 즉, 주거기능만 있는 도시가 아니라 업무시설이나 기업, 연구시설 등이 함께 들어와 지역 내에서 경제활동이 가능하도록 하는 목적으로 계획되는 시설입니다. 그리고 자족시설 지원용지는 이러한 자족기능을 지원하기 위해 계획된 토지라고 할 수 있습니다. 다만 일반 상업용지처럼 아무 시설이나 자유롭게 지을 수 있는 것은 아니며, 해당 택지개발계획이나 지구단위계획에서 정한 허용용도에 따라 사용할 수 있는 것이 일반적입니다. 따라서 실제 매입이나 활용을 검토하신다면 해당 토지의 지구단위계획과 허용용도, 건폐율·용적률 등을 함께 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역 축제에 방문객이 많이 몰리더라도 실제 소비가 축제장 내부에만 집중되거나 외부 업체 중심으로 운영되는 경우에는 지역 주민과 상인에게 돌아가는 경제적 효과가 크지 않을 수 있습니다. 특히 축제 방문객 증가로 인해 소음이나 교통체증, 주차문제 등의 불편을 겪는 주민 입장에서는 지역 축제가 반드시 반갑지만은 않을 수 있습니다.따라서 지자체에서도 단순히 방문객 수만을 기준으로 축제의 성과를 평가하기보다는 방문객들이 지역 상점, 음식점, 숙박업소, 전통시장, 교통수단 등을 얼마나 이용했는지까지 함께 살펴볼 필요가 있고 이를 통해 지역 상인의 참여를 높이는 방법을 제시하고 지역화폐나 할인쿠폰, 주변 상권과 연계한 프로그램 등을 운영하여 방문객의 소비가 축제장에만 머물지 않고 지역경제 전반으로 이어질 수 있도록 하는 것이 중요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 갭투자를 하면 돈을 많이 번다라고는 할수 없습니다, 주식투자자가 부동산투자를 병행하는 것은 부동산 큰돈이 되기 때문이라기 보다 초기투자시드가 높은대신 변동성이 크지 않은 안전자산에 해당이되기 떄문입니다. 즉, 위험자산과 안전자산을 분배하는 과정에서 이를 병행하는 것이지 무조건 부동산이 돈이 되서 이동을 하는게 아닙니다. 그리고 갭투자 역시 시세가 하락하거나 전세가격이 하락한 경우 투자실패로 이어질수 있기에 어떤 투자대상을 대상으로 투자를 진행하는지에 따라 수익과 손실도 달라지게 됩니다,