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거제도 부동산 전망은 어떻게 될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거제도의 경우 이전부터 지역내 조선산업이 있기 떄문에 부동산 시장에서도 다른 지방지역과 다르게 일정하게 가격유지가 되고 있었다고 할수 있습니다. 다만 이전까지 조선업 불황등으로 인해 부동산 시장이 많이 침체되었으나, 최근 조선업경기가 회복되고, 관광인프라등이 활성화 됨녀서 다시 호재가 나타나는 것으로는 알고 있습니다. 문제는 이게 장기적으로 계속상승세를 유지시켜줄지는 의문이며, 개인적으로도 단기적으로는 회복세가 나타나더라도 해당 산업 경기변화등에 따라 또 하락세등이 나타날수도 있기에 장기적으로 계속 가격이 오르는 구조라고 하기에는 한계가 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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혼인 신고 전 주택구매자금 증여 및 차용증 작성 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차용증의 경우는 서면으로 작성하여 서명 및 날인을 하시는게 기본이고, 필요에 따라 공증등을 받는게 법적 효력에는 유리할수 있습니다. 다만 중요한건 차용증 작성에 있어 세부사하에 이자율과 상환기간, 상환방식등의 기재가 필요하며, 이자율의 겨우 법적 이자율 기준으로 하시는게 안전합니다 . 그리고 예비신혼부부인 만큼 혼인신고 후에 잔여채무를 부부간 증요로써 변제의무를 소멸시키는 별도 내용을 넣어두시면 이후에 별도 증여문제없이 처리를 하실수 있습니다. 그리고 차용증 작성은 당사자가 작성을 하시면 되지, 별도 대리작성은 꼭 하지 않으셔도 됩니다. 위에 말한 공증역시 두분이 차용증을 작성한 이후에 해당 차용증을 공증받기 떄문에 스스로 작성하시거나 어렵다면 세무사나 법무사를 통해 도움을 받으실수는 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.11
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월세 공인중개사 수수료는 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 임대차조건 2000 / 92만원의 경우 주택인지 상가인지에 따라 적용되는 중개보수는 차이가 있습니다, 일단 환산보증금은 1.12억원((2000+(92X100))이 되고, 주택은 0.3%, 상가는 0.9%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 주택일 경우 중개보수상한액은 33만 6천원. 상가일 떄에는 100만8천원이 나오게 됩니다. 그리고 해당 금액은 양당사자 각각 부담하는 것이고 상한액은 양쪽 모두 동일하나 실제 부담하는 것은 협의에 따라 차이가 생길수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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저희 빌라 건물 5층이 옥탑이며 판넬로 지어진 집입니다. 낙찰자가 2개 호수를 낙찰받았는데 대지권이 없으면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대지권과 지상권에 대한 간단한 설명을 해드리면 , 대지권이나 지상권 모두 해당 토지를 사용할수 있는 합법적인 권리에 해당되나, 대지권의 경우 간단하게 해당 토지를 소유하여 사용하는 것이고, 지상권은 용익물권으로써 소유자는 아니지만 적법한 사용수익권한을 가진 것으로 이해할수 있습니다. 즉 대지권은 토지에 대한 이용권한이 소유권인것이고 지상권은 빌려쓰는 권한이라고 보시면 됩니다. 그러므로 건물소유자가 해당 토지를 적법하게 이용할수 있는 권리가 있는 것이기에 들어오는데 별다른 문제는 없습니다. 질문의 내용상 건물과 토지의 소유자가 동일한 상태에서 건물만 경매매각이 되어 낙찰자에게 법정지상권이 인정된 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특약도 두 당사자간 합의된 사항으로 계약이 유효한 이상 법적 효력을 가지고 됩니다, 다만 계약시점에 보증보험 가입이 되지 않았다는 확인을 하였다면 이를 이유로 진행중인 계약을 중도해지할 수 있고 특약상 의무위반에 따른 해지통보이기에 현시점 계약해지 및 보증금 반환을 요구할수 있습니다. 문제는 계약만기가 된 시점인데 이미 계약이 만기종료되는 상황에서 해당 특약을 근거로 계약을 헤지는건 의미가 없습니다 , 이미 현 계약기간이 종료되었기 때문입니다. 그리고 보증금 반환을 요구는 특약이 아니라도 만기에 따라 임차인이 주장할수 있는 권리에 해당한, 결과적으로 어떠한 경우든 결국은 임대인이 돈이 없으면 반환에 어려움이 생길수 밖에 없는 것입니다. 다만 임대사업자는 법적으로 보증보험에 가입할 의무가 있는데 이를 위반한 것으로 이해가 되는 만큼 해당 부분에 대해서는 임대인을 관할 구청등에 민원을 통한 신고를 할수 있어 보이고, 이럴 경우 임대인은 과태료등이 처분을 받을수 있습니다. 그리고 중개사에 대해서는 중개사 확인설명의무나 신의성실 의무를 위반한 것으로 보이기에 해당부분 시청등에 중개사에 대한 민원을 넣어보시기 바랍니다. 결과는 알수 없으나, 중개사나 임대인 모두에게 부담이 될수 있는 부분으로는 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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이사할때 인터넷 랜선 가져가는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 인터넷의 경우 실내 설치된 기기만 가지고 이사를 하시면 되고 , 이사일 전에 해당 회사에 연락하여 이전설치에 대한 예약및 통보를하셔야 합니다. 아마 해당 업체에서 실내 설치된 셋톱박스와 와이파이, 연결선만 챙겨서 가라고 할것으로 보이고 이사한 집에서 기사님이 방문하여 재설치를 해줄것으로 보입니다. 여기 재설치는 단순 내부설치 뿐 아니라 해당건물내 sk전용선과의 연결등을 포함하게 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불에 대하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 작성하는 시점이 실제 계약금을 완납하는 과정으로 해당 시점에 보증금의 전액을 지불하지는 않습니다. 만약 본계약과 동시에 입주를 하는 경우라면 질문처럼 해당시점에 남은보증금 전액을 납부하는게 맞고 이에 모자란 금액에 대해서는 상대방이 다음날이든 입금에 동의를 해주면 관계가 없겠으나, 동의를 하지 않을 경우 계약의무위반으로 볼수 있기에 계약해지등의 이유가 될수 있습니다. 당연히 전액입금없이는 해당주택에도 입주가 불가합니다. 그리고 임대인에 따라 이행불가등의 이유로 해지를 통보할 경우 계약금에 대한 손실가능성이 있기에 사전이 미리 이야기하여 연장이 불가하다면 반드시 다른 방법으로도 해당일자에 잔금전액을 구하셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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아파트 매매시에 들어가는 돈이 뭐뭐 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매에서 거래가격이 4.5억일 경우 우선 세금으로 취,등록세 부담이 있습니다. 취등록세 계산시에는 본인의 주택수 보유여부나 지역, 평형, 생애최초여부에 따라 차이가 있을수 있는데 기본적으로 취득으로 1주택자된다는 전제하에 기본적인 취등록세는 취득세(지방교육세포함)는 1.1%로써 495만원이 나오고 등기비용으로써 법무사 비용과 인지비, 채권할인금액을 모두 포함하면 대략 230~250만원정도가 나오게 됩니다. 그에 따라 취등록에 포함된 세금으로는 740만~760만원정도가 예상됩니다,그리고 중개보수의 경우 0.4%상한요율이 적용에 따라 180만원이 추가될수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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지방 학군지 전세 들어가는데 전세 보증보험
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세 계약시 선순위근저당 말소조건으로 계약을 하시면 빚없이 전세주는 것과 다르지 않습니다. 과정상의 근저당상환및 말소과정만 추가되는 것이지 사실상의 권리상황은 동일하다고 보시면 됩니다, 그리고 이러한 말소는 잔금일 당일에 바로 확인을 하기에 불안해하실것도 사실 없습니다. 그리고 전세금이 억단위라면 당연히 만기시 미반환사고를 대비하여 보증보험 가입은 필수적으로 하셔야 합니다. 이건 아무리 계약시 깔끔한 권리관계의 주택이라도 만기시점에 임대인의 경재적 능력에 변화는 충분히 생길수 있기에 나중을 대비해서 가입을 하는 것이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 우선되는 부분은 두 당사자간 협의로 정해질것으로 보입니다, 보통 전월세전환율 기준에 따라 질문의 요건으로 변경할 경우 월세는 50만원에서 68~69만원사이로 전환이 되는게 맞으나, 해당 요구는 상대방인 임대인이 충분히 거절가능하기에 임대인이 이보다 더 높은 월세를 요구하면서 수용시 전환동의를 한다면 그에 따르셔야 조건변경이 가능하므로 사실상 협의가 중심이 될것으로 보입니다. 참고로 갱신청구권을 사용한다고해도 계약추가 연장은 법적으로 강제가 될수 있으나 세부적인 조건변경에 대해서는 강제성이 없이 합의에 따라 정하여야 하기에 현실적으로 임대인이 동의하지 않으면 동일조건 또는 5%이내 인상으로써 연장이 될수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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