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2억 융자있는 전세집 계약해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 후순위 임차권으로 보이는데 , 이런 경우 전세대출시 문제가 될수 있습니다. 보통 전세계약에서 후순위 임차인으 경우 1금융권내에서는 전세대출제한이 되거나 심사자체가 매우 까다롭게 이루어지기 때문입니다. 물론 원칙상 후순위임차인이라도 대출에는 문제는 없겠으나, 원하시는 금융사를 선택하기 어려울수 있다는점과 이자율부분에서 불리할수 있습니다. 2. 보증보험도 대출처럼 가입은 가능하나 특정요건에 해당이 되어야 하고 해당 매매가 8억이라면, kb시세등이 이보다 낮을 경우에 선순위근저당+보증금이 6.5억이므로 대략 80%을 넘을 것으로 보이기에 보증기관에 따라 거절사유에 해당할수는 있습니다. 정확한건 보증보험을 통해 문의를 해보셔야 할듯 보입니다. 3. 질문에서 말하는 감액등기라는 건 사실상 선순위 근저당의 채권최고액을 현재남은 금액단위로 맞추어 낮추는 것을 의미합니다. 이렇게 하면 2번에서 말한 시세대비 80%가 낮아지기에 가입자체는 용이해질수 있습니다. 문제는 중개사가 감액등기를 이야기하였다면 보증보험 가입이 어려울수 있다는 여지가 있는 것이고, 임대인입장에서 근저당을 남겨둔채 전세세입자를 받는 것 자체가 자금적인상황이 좋지 않다 의미로 해석이 됩니다. 꼭 계약을 하셔야 할 만큼 해당주택이 마음에 드는게 아니라면 선순위 근저당 말소조건으로 변경 후 이후 임대인이 후순위 대출을 받는 조건으로 변경 또는 계약자체를 다시 고려해보시는게 맞을듯 보입니다 .'
경제 / 부동산
25.11.19
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전세 2차 재계약 직전, 집주인의 매매
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1~2. 이미 임대인과 재계약에 대한 협의가 이루어진 만큼 새로운 임대인이 변경되더라도 계약에 대한 연장은 그대로 인수받을 것으로 보입니다. 그에 따라 실거주를 원하는 임대인이 구매를 하더라도 퇴거는 하지 않아도 됩니다. 보통 만기6~2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권등을 거부하고 퇴거를 요구하는 경우가 있는데 이는 이전 임대인과 재계약에 대한 합의가 이루어지지 않은 상태에서나 가능하며, 이미 합의까지 이루어진 상태에서는 재계역에 대한 승계를 하여야 하기 떄문입니다. 3.임차인이 동의를 하고 퇴거를 한다면 보통 이사비용과 중개보수등을 요구할수 있고 해당 금액수준은 주변부동산을 통해 대략적인 금액범위를 안내받으신뒤 해당 금액을 기준으로 협의를 하시면 됩니다. 4. 이미 재계약에 대한 협의를 하셨다면 그에 따르셔야 하고 계약기간에 대한 조정은 임대인과 별도 협의를 하셔야 할듯 보입니다. 상대방이 동의하지 않으면 계약기간조정은 어려울듯 보입니다. 일단 새로운 임대인이 구해지지 않은 상태이기에 너무 걱정하지 않으셔도 될듯 보이고, 임대인이 구해지고 해당 임대인이 실거주를 요구한다면 이미 재계약 합의가 이루어진점등을 근거로 거주하겠다는 의사를 통보하시면 될듯 보입니다. 이에 문제가 된다면 새로운 임대인이 매도인인 전임대인에게 문제를 제기할것이고 이후 과정은 지켜보시면서 대응하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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토스 호가창 보는 방법 알려주세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에서 현재가격은 26100원이고 호가창을 보실때 왼쪽 파란색은 매도대기물량, 왼쪽 빨간색은 매수대기물량으로 그 사이에 가격에 네모난 테두리가 현재거래된 가격을 의미합니다. 즉, 사진상 현재 26100원에 주식체결 되었고 해당 금액에 1124주의 매도대기물량 1호가 아래 26050원에 매수대기물량 3026주가 있다고 보시면 됩니다. 즉 현재가는 26100원입니다. 그리고 일반적으로 매수대기물량이 많으면 사고자하는 사람이 많다고 좋아하지만, 실제 주식호가창에서는 매도물량이 많은게 더 유리한경우가 많습니다 이유는 눈에보이는 10호가창 외 보이지 않은 호가에 매도물량이 쌓여 있기에 해당 물량소화를 위해 해당 호가까지는 주가를 끌어올릴 가능성이 높기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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전세계약 처음입니다.. 꼭 확인해야 할 부분 알려주세요ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 부동산 거래경험이 없는경우 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하시기 바랍니다. 직거래시 아무리 유의사항을 글로 표현해도 본인스스로 등기부를 보고 권리관계등에 대한 해석이 안되면 보지 않고 계약하는 것과 차이가 없고, 가장 중요한 보증보험 가입을 위해서는 중개사를 통한 계약을 하여야만 가입이 되기 떄문입니다. 중개사를 끼고 전세계약을 할때 임차인이 유의할 점은 계약서 작성시 임대인 참석시 실제 등기부상 소유자와 계약당사자가 맞는지 여부, 그리고 대리인이 참석할 경우 위임장과 인감증명서등이 잘 첨부되었는지등은 중개사가 안내해주더라도 스스로 정확하게 확인을 하셔야 하고, 계약서 작성시에는 기본적인 사항등으 특약에 기재가 되기 떄문에 본인에게 불리하거나 이해되지 않는 부분이 있는지 있다면 중개사를 통해 반드시 문의하고, "전입신고익일까지 다른 물권 설정금지, 보증보험 가압거절시 계약해지 및 계약금 반환, 근저당이 있는 경우 잔금일에 근저당 말소특약등이 있는지를 잘 확인하고 없다면 추가기재를 요구하시면 될듯 보입니다. 그리고 자금에 대한 이체(계약금등)은 반드시 계약서상 계죄로만 이체를 하시는게 좋고, 중개사로부터 이체후 임대인의 서명이 된 영수증을 받아두시는게 좋습니다,
경제 / 부동산
25.11.19
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전세 계약을 하려고 합니다. 가계약은 생략하고 바로 본계약을 해도 되는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 말그대로 가계약은 계약서작성 전까지의 계약관계를 유지하기 위한 부분으로 본계약을 미리 체결하신다면 크게 생략해도 문제가 없습니다. 사실상 가계약시 별도의 계약서 작성도 하지 않기에 이부분이 생략된다고 해서 특별히 유의해야할 부분은 없으며, 본계약시 임대인에 대한 확인 및 권리관계확인 및 계약사항 확인만 잘 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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지금 재개발 얘기가 있는데 내년에...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 이야기가 나왔다고 하더라도 언제 실질적인 재개발이 시작될지 시작되더라도 실질적인 보상이 발생되는 관리처분 인가까지는 그 기간을 예상할수 없습니다. 단순히 위와 같은 이야기가 있다고 해서 주소를 남겨두시는것은 비효울적이며, 현실적으로도 주택을 비워들게 아니라면 새로 들어오는 사람이 전입신고를 하여야하기에 본인은 당연전출을 하여야하고 재개발등에서 이득을 목적으로 실거주를 하지 않고 주소만 넘겨두는것도 보기에 따라 위장전입으로 볼수 있기에 이사를 하셔야 하면 전입신고 상태 유지는 하지 않는게 맞습니다, 혹시 현 주택이 본인 소유라면 이후에 재개발진행정도에 따라 다시 전입을 하면 되기에 그이후에 고려해볼 여지는 있겠으나, 당장 질문처럼 하는것은 맞지 않아보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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신축 아파트 분양 시 자금계획 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 예상되는 잔금전까지의 자납부분은 중도금에서 5.6회차분일것으로 보입니다. 쉽게 말해서 중도금대출을 해도 중도금 지급방식에 따라 자납이 포함된 경우가 있을수 있고 일반적으로 6회차 중도금납입방식에서 2회차분은 자납, 4회차분은 중도금대출로 충당하게 됩니다. 이러한 부분들은 분양계약서상 분양대금납입방식을 확인하시기 바랍니다. 혹시라도 위 말처럼 2회차의 대납분이 있다면 5,6회차 납입을 고려하여 자금운영계획을 세우셔야 합니다. 그외에는 별도 발생하는 비용은 잔금이전까지는 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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업무시설에 뷰티샵 업종신고가 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뷰티업과 같은 서비스업은 보통 근린생활시설로 등록이 되어야 하고 이는 사무실 용도로 되어 있는 상가용도와는 차이가 있는게 맞습니다. 원칙적으로 건축물 용도가 맞지 않는 경우 업종신고가 안되는 것으로 알고는 있으나, 뷰티샵의 경우 일반소매업으로 사업자등록은 가능하지만, 정확한 세부업종에 따라서는 실제 영업신고등에서는 문제가 될 여지는 있을수 있습니다. 정확하게는 구청등에 문의를 하시는게 필요하고, 오픈을 하는 입장에서 위와 같은 방식의 리스크를 가지고 시작하기보다는 건축물용도가 맞는 건물에 입점하시는게 안정적인 유지가 가능하지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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분양아파트 잔금대출과 소득 고용관계
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득에 대한 판단여부는 은행을 통해 정확하게 확인하는게 필요합니다.보통 은행마다 평가하는 기준에는 차이가 있는데, 전년도 원천증빙영수증을 기준으로 하는 경우가 많은 편이긴 합니다. 그리고 소득은 근로소득이든 사업소득이든 합산하여 적용하는게 일반적입니다. 단, 소득별 증빙서류에는 차이가 있을수 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 근속기간은 크게 영향을 주지 않는것으로 알고 있습니다. 그리고 잔금대출시점은 입주예정기간내 질문자님의 입주예정일 전에 신청을 하고 해당 일자에 대출실행을 하게 됩니다. 그에 따라 입주하기 최소 한달전에는 대출신청을 하셔야 하는데 분양건의 경우 집단대출등이 있기 떄문에 해당 모집시점을 기준으로 개인별로 다른 은행대출을 알아보셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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아파트 당첨 발표가 격일 인 경우 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.A당첨이 되면 B아파트는 당연 당첨취소처리가 됩니다, 이는 자동취소이기 떄문에 둘중 하나를 선택할수 없고 보통은 당첨 발표일이 빠른 질문에서는 A아파트 당첨시 해당 아파트 당첨만 인정이 됩니다. 그에 따라 A아파트를 당첨후 포기하시면 A,B모두 입주할수 없고 A아파트 무순위모집공고문상 재당첨제한의 불이익도 감수하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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