답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제로 급매가 계속출현되는게 맞습니다. 다만 이러한 급매는 주로 규제지역내 고가매물에서 나타나고 있으며, 일반지역내에서는 이보다는 덜 나타나고 잇습니다. 특히 강남3구에서는 양도중과세를 피하기위해 빠르게 거래를 원하는 사람들은 많은데, 실제 수요자들은 5월기준으로 4월정도까지는 시세가 더 하락하기를 기대하며 관망하고 있기에 현재보다 시세는 5월 9일종료를 앞두고 더 떨어질수 있습니다. 다만 이러한 주택이 급매로 나오더라도 금액자체가 높고 대출이 제한되는 점으로 인해 구매가능한 경우는 제한적이라고 볼수 있습니다. 현재 강남권의 매물은 이전보다 10~20%이상 증가하였으나, 실거래량은 크게 늘지 않고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차용증을 작성한다는 것은 해당 현금에 대해서 증여가 아닌 말그대로 빌린다는 의미입니다. 질문처럼 5천만원을 증여로 나머지 1억은 차용증을 작성하여 처리를 할수는 있습니다. 5천만원 증여의 경우에는 우선 증여세가 비과세라도 증여신고는 하셔야 하고, 1억 차용증에 대해서는 차용증작성 및 법정이자율에 해당되는 이자를 매년 지급을 하셔야 차용으로 인정이 가능할수 있습니다 .만약 무상차용의 경우라면 직계존비속간 증여로 추정하기 떄문에 1억에 대한 증여세가 추가적으로 발생될수 있기 때문입니다. 보통 직계존비속간 차용증작성시에는 증여추정을 피하기위해 법무사나 세무사를 통해절차대로 안전하게 진행하는게 필요하고, 차용증작성은 핋수라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중개보수 산정시 거래금액을 기준으로 하고, 거래금액에는 관리비는 포함되지 않습니다. 다만 월세의 경우 환산보증금을 적용하게 되고, 209(?) / 30이라면 환산보증금은 2309만원이 됩니다. 여기에 중개보수율 주택기준 구간요율은 0.5%가 적용되어 중개보수는 11만 5천원으로 보입니다. 만약 중개사가 14만원을 요구하는 경우 이는 금품초과수수에 해당되어 행정처벌 및 중개법상 불법행위에 해당될수 있습니다. 그에 따라 계약서에 기재된 중개보수외 추가 부분은 부담하지 않으셔도 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당부분은 자리톡의 광고성 톡이기 때문에 무조건 환급이 가능할지는 알수 없습니다. 사실상 일정요건에 해당이되는 경우 자리톡을 통해 월세환급이 가능할수 있고 이런 경우 자리톡이 일정수수료를 받아가는 구조이기 때문에 자리톡에서 광고성 메일을 발송하는 것으로 보입니다. 그리고 임차인이 월세환급을 받을 경우 원칙상 임대인에게 통보가 가는것은 아니나, 자리톡내 임대인 동의 절차가 있을수 있어 임대인이 사실을 알수 있습니다. 다만 이렇다고해서 특별히 임대인에게 불이익은 없습니다. 다만 , 임대인의 임대수익등에서는 공개가 되는 만큼 월세환급전에 임대인에게 해당 사실을 미리 통보하여 잡음을 낮추는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오산의 경우는 현재 교통호재가 있는 지역에 해당되며, 갈곳동의 경우 오산ic접근성과 1호선 접근성이 유리하며, 평택,화성과 더블생활권으로 인식되는 경우가 많아 해당 지역내 아파트에 대해서는 충분히 가격상승가능성은 있습니다. 다만 이러한호재는 이미 가격에 어느정도 반영이 되어있기에 추후 부동산 경기에 따라서 변동성이 생길가능성이 있습니다. 그리고 아파트의 경우 가격방어나 상승가능성에 있어 빌라보다는 유리하고, 해당 아파트의 경우도 정확한 확인은 필요하겠으나 연식대비 재건축이슈가 생겨나는 시점이므로 구매매력은 있을것으로 판단이 됩니다 .다만 동일지역이라도 시세변동은 단지별 차이가 날수 있다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능하다기 보다는 재건축시 사업성이 없어 재건축이 쉽지 않을수 있습니다. 그리고 시간에 따라 건물은 노후화되기 떄문에 점차 가치가 낮아질수 있고 보통 철근콘크리트 건물의 경우 우리나라는 30~40년만에 재건축을 위해 추가사용을 하지 않지만 이론적이나 외국의 경우 80년까지도 사용가능한 경우가 많아 해당 시점까지 거주를 할수도 있습니다. 물론 그전에 어떠한 요건으로 인해 재건축이나 철거후 다른 용도로 사용될수는 있겠으나, 일반적인 30~40년만에 재건축은 앞선 답변처럼 쉽지 않습니다. 참고로 공동주택이든 건물이든 정해진 안전진단 의무가 있고 이를 통해 거주가 불가하다고 판단하면 지자체등에서 거주불가 및 출입통제를 강제적으로 할수 있고, 해당 소유자에게 철거를 명령할수 있습니다

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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래금액 자체는 2억 9쳔이 되지만 실제 지급하는 현금은 현 전세보증금을 제외한 2억 4550만원 지급하시고 세입자를 승계받는 방식이 됩니다. 물론 계약시에 현 세입자 퇴거하는 조건이라면 거래금액이나 실지급금액은 2.9억 그대로가 됩니다. 쉽게 설명해서 임차인 승계조건이라면 전자, 임차인 미승계조건이라면 후자가 됩니다. 계약서상 거래금액은 두 경우 모두 2.9억으로 동일합니다. 그리고 디딤돌 대출의 경우 가능여부는 확인이 필요한데 다가구라도 대출이 불가한 것은 아니나 선순위 임차권이 있는 경우 별도 제한이 될수 있는데 특히 한도산정시 주택평가금액에서 인수되는 보증금을 제외한 금액에 대해서 LTV등의 한도를 산정하기에 생각하시는 대출한도보다 낮게 나올수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 일본내 0엔 주택은 지방등에서 빈집이 늘어나면서 이에 따른 세금부담을 느낀 소유주가 오히려 일정자금을 지급하거나 0엔에 주택을 처분하는 것을 말합니다. 즉, 사인간의 계약으로써 이를 정하여 거래를 하는 것이고, 일본내 외국인 부동산취득에는 별도 제한이 없기 떄문에 결국은 외국인과 내국인간 위와 같은 계약을 체결해도 문제가되지 않을것으로 이해가 됩니다 단,실제 사례에 대해서는 찾지 못하였는데 이유는 외국인이 현지인들도 수요가 없는 일본시골내 주택을 구매하는 경우가 거의없기 떄문입니다 .질문자님이 생각하시는 수도권 또는 관광지내 주택이 아닌 우리나라로 말하면 시골내 빈집을 0원에 구매하는 것과 같은 개념이기에 실제 외국인 수요가 있을 가능성은 매우 낮습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분에서 증여로 보일 부분은 없습니다. 보통 지분에 따라 거래대금을 각각 부담하시면 되는데, 예를 들어 10억부동산에서 5:5지분이라면 각각 5억에 대한 자금조달만 하시면 됩니다 .만약 한사람의 부담비율이 지분과 다르게 6억 / 4억이라면 1억에 대한 부분은 증여로 공동명의자에 대한 증여로 볼수 있습니다 .다만 공동명의자 관계가 부부라면 비과세한도가 6억이기에 사실상 어떻게 자금을 조달하든 6억내에서는 증여과세가 되지 않아 자금조달계획을 세우시는게 부담이 덜할수는 있습니다 .