답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 과정상 문제되는 부분은 없습니다. 계약서상 잔금계좌와 등기부상 근저당설정 은행이 반드시 동일할 이유는 없으며, 중요한건 잔금지급시에 기존 근저당을 상환하고 등기말소만 하면 되기 떄문입니다 .보통 잔금일에 잔금을 지급하고 매도자가 은행에 상환을 하게 되면 상환영수증등을 중개사나 법무사가 팩스로 전달받고 이를 첨부하여 근저당말소등기 이후 소유권 이전등기를 하기 떄문에 대부분은 문제 없이 마무리되게 됩니다. 질문에서도 등기를 이전하는 법무사가 이전등기접수전에 근저당말소등기 접수여부를 확인해주겠다고 하였다면 너무 불안해 하실 필요는 없습니다. 특히나 남은 매매잔금이 남아있는 근저당보다는 높고, 실 대출금액도 크지 않아 매도자가 이를 상환하지 않고 문제를 일으킬 가능성도 크제 않아 보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이 부분은 어쩔수 없습니다. 지방의 경우 일자리창출이 되지 않으면, 지역경제 활성화는 이루어질수 없고 계속되는 인구유출에 따라 지역소멸화가 나타날수 있습니다 ,이건 건강의 문제가 아니라 생존의 문제이고 결국 기업의 판단에 따라 지역내 공장성립등이 결정되기에 지자체에서는 매달릴수 밖에 없습니다. 정부기관과 사기업간의 위계질서하는건 사실 고정관념이지 지금은 지자체도 결국은 기업을 상대로 비지니스를 해야하고, 이건 크게 보면 한 나라 중앙정부도 크게 다르지 않습니다. 현재 베트남이나 인도, 그외 개도국에서도 글로벌 기업의 공장유치를 위해 국가적인 혜택과 지원을 하는 것도 결국은 외국기업의 유치가 내수경제회복과 일자리 창출에 필수적이기 때문입니다. 우리가 알고있는 최강국인 미국조차도 제조업확대를 위해 한국이나 다른 나라 기업에 대해서 자국 생산설비 설치지원을 하는것도 이와 크게 다르지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마음은 이해하나, 일단은 바퀴벌레 출현이 일시적인 침입인지, 집안내 번식이 이루어진것인지에 대한 확인이 필요합니다. 그에따라 임대인에게 해당 사실을 통보하고 방역을 먼저 요청하셔야 합니다. 그러고 난 뒤에도 바퀴벌레가 계속적으로 출현하게 된다면 그때는 계약해지요구등을 하시는게 순서상 맞을듯 보입니다. 아직 나이가 어리셔서 많이 놀라신듯 보이는데, 현 상황에서 중도해지를 요구한다고해도 그에 따른 패널티부담이 있을수 있어 일단은 위 부분부터 해보시고 그후 상황에 따라 대응을 하시는게 필요합니다. 아무래도 2층에 식당이 있어 일시적으로 바퀴벌레가 침입한것일수도 있기 에 빠르게 대처를 하시면 번식을 막을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 학군자체가 어느정도 시세형성에 기여하는지를 객관적으로 판단하는 자료는 없는것으로 알고 있습니다. 이유는 주택의 입지요인이 너무나 다양하고 각 주택별 학군을 제외한 나머지요인이 동일한 경우의수도 없기 떄문입니다 .다만 우리나라에서 유명한 학군지주변 주택가격이 모두 고가인점과 학군형성에 따라 주택수요가 달라지고 나아가 시세에도 차이가 생기기 때문에 비교적 가격형성에 높게 영향을 주는 요인이라는 점에는 의견이 다르지 않습니다. 대한민국 최고의 학군이라는 강남8학군만 봐도 주택시세는 타지역에 비해 매우 높은 수준이며, 그외 목동등도 이와 다르지 않습니다. 그리고 신도시를 기준으로 보면 초품아나 주변 중,고등학교 배치여부에 따라 수요차이가 발생하는 것을 볼때 우리나라에서 학군은 주택가격형성에 상당히 많은 영향을 준다고 할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 보통 단지네 커뮤니티시설은 주민 복지를 위해 설치된 것으로 이용시마다 소액의 일정비용을 받지만, 운영관리에 부족한 비용에 대해서는 아파트 전체의 관리비에 포함되어 나오게 됩니다. 해당 부분은 입주자대표회의등에서 부과기준을 관리규약 및 의결로 명확히 구분하는 할수 있으면, 이런 경우 전체분담이 아닌 이용자부담으로 전환을 할수도 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 ,이럴 경우 이용료 인상은 불가피하고 관리유지가 안될경우 이에 대한 처리부분에 대한 논쟁이 또 발생될수 있어 주민간 갈등의 소지가 될 수 있습니다. 사실 다양한 커뮤니티시설 보유는 최근 하이엔드아파트의 추세이기에 다소 불만이 있더라도 관리비를 통해 유지를 하는 쪽으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트뿐아니라 모든 주택에 대해서는 전용면적과 공급면적이 별도 존재합니다. 두개가 의미하는 차이는 있지만 전혀 다른 개념이 아니며, 보통은 단독으로 사용하는 공간 즉 현관문안쪽 공간을 전용면적이라고 하고 여기에 복도, 엘레베이터등의 공동으로 이용하는 공용면적을 더한 개념이 공급면적입니다. 즉, 공급면적 = 전용면적 + 공용면적으로 실제 계약하는 면적에서 내가 단독으로쓰는 공간을 구분하는 개념일 뿐입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주 측면에서는 신축이 구축보다는 아무래도 편의성에서 유리할수 있습니다. 그리고 자산측면에서는 건물만 보면 시간에 따라 감가가 진행되기에 당연히 구축보다는 신축이 유리합니다. 다만 구축의 경우 실내리모델링등을 통해 내부거주환경은 개선이 가능하고, 현재가치는 떨어지지만, 재건축등의 호재가 나타날 경우 다시 가치가 높게 평가될수 있기에 신축과 구축 모두 장단점이 있습니다. 시장에서 흔히말하는 몸테크라는게 실생활의 불편함을 감수하고 개발전 구축에 거주를 하는것을 말하는데, 그만큼 향후 가치는 같은 구축이라도 재건축,재개발 가능여부에 따라 달라질수 있고, 이런 요인을 배제하면 단순 거주를 위한 목적으로는 자금을 좀 더 주더라도 신축중심으로 구매를 하시는게 좋다는 할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유치권의 경우 법적 성리요건이 존재합니다. 1)타인소유의 물건이나 유가증권2)적법한 점유일것3)채권의 변제기가 도래할것4)유치권 배제특약이 없을것5)채권과 목적물 사이에 견련관게가 있을것질문의 경우처럼 공사대금을 받지 못한 경우에 주로 성랍가능한데 3번처럼 대금지급의 변재기가 도래한 이후에 가능하며, 5번) 미지급 공사대금이 해당 부동산 자체에 들어간 비용이여야 합니다. 그리고 2번)점유가 필수적인데 해당점유에 무단침입을 통하거나 강제점거와 같은 위법점유가 있어서는 안됩니다. 진행순서는 내용증명을 통해 변재기 도래에 따른 미지급사실과 유치권 행사에 대한 내용을 공식적으로 의사통보하신뒤에 실제 현장점유를 진행하고 외부로부터 알수 있도록 현수막이나 안내문을 통해 유치권 행사중임을 공시하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약을 체결하는시는 경우 무조건 가입을 하시는게 좋습니다. 보증보험가입은 필수가 아닌 선택사항이나 임차인 입장에서는 보증금 보호를 위한 가장 확실한 방법이기 때문에 가입을 하셔야 합니다. 단, 소액임차인으로써 최우선변제가 가능한 수준의 보증금이라면 보증료를 부담하면서까지 보증보험에 가입을 할 이유가 적고 보증보험의 경우 위 조건에 해당이 되는 경우 가입을 거절하는 경우가 있습니다. 특히 비아파트 전세계약에 있어서는 불안전한 시세로 인해 거주중 깡통전세나 역전세가 너무나 쉽게 나타날수 있어 반드시 가입을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금적인 문제를 판단할때에는 가장 쉬운 방법이 일반적인 경우에 해당이 되는지를 먼저 판단해보시면 되는데, 질문처럼 1)어머니와 전세계약을 체결하고 보증금을 지급한뒤 2)어머니와 동거를 하는 경우를 생각해보시면 1)번까지는 직계존비속관계에서 충분히 일어날수 있는 일이기에 요건을 갖추면 별도 문제될 여지가 없지만 여기에 2)이 더해지면 일반적인 경우로 보기 어렵습니다 .누가 봐도 같이사는데 보증금을 지급하였다는 것은 정상적인 임대차가 아닌 자금을 부모님꼐 증여한 것으로 의심할수 있고, 실제 이렇게 되면 전세보증금 만큼은 현금증여 또는 부담부증여로써 인지될 가능성이 있습니다. 즉, 정확하게 이게 문제가 되고 그에 따라 어떠한 처벌이나 세금패널티를 받는지를 명확하게 답변드리기 어려우나 충분히 문제가 될 가능성은 배제할수 없습니다. 그에 따라 위처럼 진행하시기전 반드시 세무사등을 거쳐 상담을 받고 진행하시는게 문제가 없을 가능성 높아보입니다.