답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그러한 방식으로 제안해 볼 수는 있겠지만, 원칙적으로 공인중개사는 법에서 정한 중개보수 한도액을 초과하여 중개보수를 받을 수 없습니다. 따라서 추가적인 보수를 조건으로 거래를 우선적으로 진행해 달라고 요청하는 방식은 중개사가 받아들일지 여부를 단정하기 어렵습니다.대신 해당 매물을 전속중개계약으로 의뢰하는 방법은 검토해 볼 수 있습니다. 전속중개계약을 체결하면 중개사 입장에서도 일정 기간 해당 매물을 독점적으로 중개할 수 있기 때문에 일반 매물보다 광고나 매수자 안내 등에 보다 적극적으로 나설 가능성이 있습니다. 따라서 주변 부동산 중 실제 거래가 활발하고 해당 지역 매수자 수요를 많이 확보하고 있는 중개사무소를 찾아 전속중개를 맡기는 것도 빠른 거래를 위한 하나의 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최우선 변제금이 현기준 4800만원이라도 다가구의 경우 이미 거주하는 소액임차인이 있는 경우에 해당 임차인들도 최우선 배당이 되기 때문에 확실하게 4800만원을 받는다고는 확답할수 없습니다, 특히 최우선 변제는 낙찰금액의 1/2범위내에서 주어지기 때문에 다가구인데 소액임차인 세대수가 많다면 이때는 최우선변제로써 4800만원까지 배당이 될지는 알수 앖습니다. 이에 대한 부분은 앞선 질문에 답변을 드렸으며, 기본적으로 보증보험에 가입이 안된다는 것은 시세대비 기존임차인의 보증금합과 내 보증금 합이 위험수준이라는 의미가 될수도 있기에 일정부분 리스크가 될수 밖에 없습니다. 물론 이러한 이유가 아니라도 별도의 위반건축물등이 있거나 다른 이유로써 거부가 될수도 있지만 결과적으로 보증보험없이는 내 보증금에 대한 안전을 100% 확답하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 현재 LH 전세임대로 거주하고 있는 다가구주택이라고 해서 일반 버팀목 전세자금대출이 무조건 불가능한 것은 아닙니다. LH 전세임대가 종료된 이후 임대인과 본인이 직접 새로운 임대차계약을 체결하고, 해당 주택과 본인이 버팀목대출 요건을 충족한다면 대출을 받아 계속 거주하는 방법을 고려 할수는 있습니다.특히 이미 해당 주택에 거주하고 있다는 이유만으로 버팀목대출이 불가능한 것은 아닌 것으로 알고 있고, 버팀목대출은 기존 임대차계약의 갱신계약에 대해서도 신청할 수 있으며, 계약갱신의 경우 원칙적으로 계약갱신일로부터 3개월 이내에 신청할 수 있습니다.질문자님의 경우에는 현재 LH가 임대인과 계약한 전세임대계약을 종료하고, 이후 임대인과 질문자님이 보증금 9천만원의 직접 임대차계약을 체결하는 형태가 될 가능성이 높습니다. 따라서 단순히 현재 계약을 그대로 승계하는 것인지, 아니면 LH 계약 종료 후 별도의 신규계약으로 처리할 것인지는 LH와 임대인, 대출은행에 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 월세 비중은 아파트와 비아파트 모두에서 전반적으로 높아지는 추세입니다.국토교통부의 2026년 4월 주택통계를 보면 1~4월 누계 기준으로 서울 전체 전월세 거래 중 월세 비중은 약 70% 수준까지 높아졌습니다. 전국 기준으로도 월세 비중은 68.5%였으며, 특히 비아파트의 경우 전국 월세 비중이 81.1%에 달할 정도로 월세 거래 비중이 높게 나타나고 있습니다.서울 비아파트 역시 2026년 1~5월 기준 월세 비중이 약 78.4%로 나타나 전세보다 월세 중심으로 임대차시장이 빠르게 변화하고 있는 모습을 보이고 있습니다.따라서 현재의 월세 비중 증가는 일부 주택 유형에만 나타나는 현상이라기보다는 전월세시장 전반에서 나타나고 있으며, 특히 빌라·다가구·다세대 등 비아파트에서 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다고 볼 수 있습니다.다만 이는 모든 전월세임대차에서 전월세 비중이 아닌 기간내 체결된 임대차에서 월세가 차지하는 비중입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집주인이 재계약을 할지 여부는 실제 대화를 해보기전까지는 모르죠, 일단 4년차라도 계약갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 추가 2년연장이 가능할수 있지만, 만약 이전 재계약에서 사용하셨다면 임대인이 시세대로의 인상을 요구하고 이를 수용하면 합의연장이 가능할수있지만, 아예 임대인이 실거주나 혹은 개인사정에 따라 퇴거를 요청한다면 퇴거를 하셔야 할수 밖에 없습니다. 결국 임차인에게 갱신청구권이 없다면 보증금을 올려준다고 해도 임대인이 재계약 동의를 하지 않으면 연장이 어렵기에 최종적으로 만기 2개월전에는 협의를 해보셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시가격은 부동산공시가격 알리미 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.아파트·연립주택·다세대주택과 같은 공동주택은 공동주택 공시가격 메뉴에서 주소를 검색해 확인하시면 되고, 단독주택이나 다가구주택 등은 ​개별주택가격 메뉴에서 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 신혼부부 특별공급 청약시 부부의 주민등록상 주소지가 반드시 같아야한다는 조건은 확인된바 없습니다. 지역 거주요거은 기본적으로 청약을 신청하는 본이의 주민등록상 주소지를 기준으로 판단하기 때문에 서울에 공급되는 주택이라면 청약신청자 본인이 해당 입주자모집공고에서 정한 서울 거주요건을 총족한다면 배우자 주소지가 다르더라도 청약자격이 없어지는 것은 아니라고 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금을 전날에 미리 입금하실 특별한 이유는 없습니다. 전날 잔금을 지급한다고 해서 반드시 비밀번호나 출입수단을 바로 인계받을 수 있는 것도 아니기 때문에, 계약서상 정해진 잔금일에 맞추어 지급하시는 것이 일반적입니다.또한 잔금일에는 단순히 잔금만 송금하는 것이 아니라 계약 당시 특약으로 정한 사항이 제대로 이행되었는지 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 기존 근저당권 등 말소하기로 한 권리가 있는지, 수리나 시설물 인계 등 별도로 협의한 내용이 제대로 처리되었는지를 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.관리비나 공과금 정산은 보통 중개사나 임대인과 함께 잔금일 기준으로 확인하게 됩니다. 따라서 기존 관리비나 전기·가스·수도요금 등이 정상적으로 정산되었는지 확인하시고, 현관키나 공동현관 출입카드, 주차등록증 등 별도로 인계받아야 할 물품이 있는지도 함께 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우라면 계약 만기 시 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을지 여부를 사전에 확실하게 판단하기는 어렵습니다.만약 임대인이 보증금을 반환하지 못해 주택이 경매로 넘어간다고 하더라도, 보증금 전액을 돌려받을 수 있는지는 실제 경매 낙찰금액과 선순위 권리, 다른 임차인의 보증금 및 배당순위 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.또한 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령, 보증금 반환소송, 강제경매 신청, 배당요구 등의 절차까지 진행하게 된다면 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있고, 그 과정에서 발생하는 스트레스나 불편까지 모두 보상받기는 어렵습니다.특히 주의해야 할 부분은 이른바 ‘깡통전세’ 위험입니다.다가구주택의 경우 건물 전체의 선순위 채권과 여러 임차인의 보증금을 함께 고려해야 하는데, 주택의 실제 가치보다 담보대출과 임차보증금 등 반환해야 할 금액이 커지게 되면 경매가 진행되더라도 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 문제는 이러한 위험을 계약 당시 100% 정확하게 판단하기가 쉽지 않다는 점입니다. 현재 시세 자체를 정확하게 산정하기 어려운 경우도 있고, 계약 이후 부동산시장이 하락하면 상대적으로 환금성이 떨어지는 다가구주택이나 원룸 등의 경우 전세가율이 더욱 높아질 수 있기 때문입니다.일반적으로 전세가율이 높을수록 보증금 미반환 위험도 커질 수 있으므로, 전세가율이 80% 안팎을 넘어가는 주택이라면 더욱 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 결과적으로 전세계약을 체결할 때는 가능한 경우 전세보증금 반환보증에 가입하여 보증금 회수 위험을 줄이는 것이 가장 현실적인 안전장치 중 하나라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출이나 세금 등의 규제를 통한 부동산시장 안정화는 단기적으로 주택수요를 억제하고 가격상승 속도를 낮추는 효과는 있을 수 있지만, 장기적인 주택가격 안정에는 한계가 있을 수 있습니다.결국 중장기적으로는 수요가 많은 지역을 중심으로 충분한 주택공급이 이루어지는 것이 중요합니다. 다만 주택공급은 계획부터 인허가, 착공, 입주까지 상당한 시간이 필요하기 때문에 당장의 주택가격 상승압력을 낮추기 위해서는 대출이나 거래규제 등 수요를 조절하는 정책이 함께 사용될 수밖에 없습니다.특히 최근 대출규제의 경우 주택가격 상승을 억제하려는 목적도 있지만, 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 빠르게 증가하면서 가계부채를 관리해야 할 필요성이 커진 것도 중요한 배경이라고 볼 수 있습니다.그리고 최근 전월세시장의 경우 신규 입주물량 부족과 함께 집주인의 실거주 증가, 갭투자 제한, 토지거래허가구역 확대 등으로 기존 주택이 전월세시장에 공급되는 물량이 감소되고 그에 따라 전월세 시사가 상승하는것은 맞습니다. 주택가격을 안정시키기 위해 일정 수준의 규제가 필요한 측면은 있지만, 이러한 전월세 공급이 감소하면 결국 전세가격이나 월세 상승으로 이어져 무주택 실수요자의 주거비 부담이 증가할 수 있습니다.따라서 부동산정책은 단순히 주택가격만 낮추는 것이 아니라 매매가격 안정과 가계부채 관리, 주택공급 확대, 전월세시장 안정까지 함께 고려해야 하기 때문에 상당히 어려운 문제라고 생각합니다.