답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말씀하신 방식대로 지금 매매계약을 체결한 뒤 내년에 잔금을 지급하는 방식으로 진행하기는 어려워 보입니다.토지거래허가구역 내 허가대상 아파트는 원칙적으로 정식 매매계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 거래조건을 정한 후 관할 관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 이후 매매계약의 효력이 발생하는 구조입니다.또한 현재 해당 아파트가 비어 있는 상태라면 일반적으로 매수인은 토지거래허가 후 4개월 이내에 입주하여 실제 거주를 시작하고, 취득 후 2년간 실거주해야 하는 의무가 발생합니다.따라서 질문처럼 매수인이 올해 10월부터 먼저 거주해야 한다면, 현재 단계에서는 매매계약과 연결하기보다는 별도의 정상적인 전세계약을 체결하고 우선 임차인으로 입주하는 방법을 검토하는 것이 맞아 보입니다.이후 실제 매매시점이 되었을 때 현재 임차인이 해당 아파트를 직접 매수하는 형태로 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 후 매매절차를 진행하는 것이 보다 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트가 오래되었다고 해서 바로 재건축을 할 수 있는 것은 아니며, 기본적으로 노후도와 재건축진단, 정비계획 수립, 주민동의, 사업성 등 여러 요건을 충족해야 합니다.일반적으로 재건축을 검토할 때는 준공 후 30년이 중요한 기준이 됩니다. 다만 과거에는 재건축진단을 먼저 통과해야 정비계획 수립 등 후속 절차를 진행할 수 있었지만, 최근 제도 개편으로 준공 후 30년이 지난 노후 아파트는 재건축진단을 통과하기 전에도 정비계획 수립 등 초기 사업절차를 진행할 수 있습니다. 다만 재건축진단 자체가 없어지는 것은 아니며, 사업시행계획인가 전까지는 재건축진단을 실시하여 재건축이 가능한 상태임을 인정받아야 합니다.또한 실제 재건축사업이 진행되기 위해서는 법적인 요건뿐만 아니라 기존 용적률, 대지지분, 일반분양 가능 물량, 예상 분담금 등 사업성이 확보되어야 하고, 소유자들의 동의를 얻어 조합설립 등 후속 절차도 진행해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일최초 임대차계약 후 재계약 시점에 임대인이 주택을 매도할 계획이 있다는 이유만으로 임차인이 반드시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 실거주 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.따라서 단순히 향후 매도할 예정이라는 이유만으로 갱신을 거절하는 경우라면, 임차인은 임대차 만료 6~ 2개월 전까지 기계약갱신요구권 행사 의사를 명확하게 통보하여 계약을 연장할 수 있습니다.다만 매매 과정에서 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하고 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 등에는 구체적인 계약 및 소유권 이전 시점에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 이 부분은 별도로 확인할 필요가 있습니다.만약 계약을 갱신하지 않고 퇴거하기로 한다면, 새로운 주택의 계약금 마련 등을 위해 현재 임대인에게 보증금 일부를 미리 반환해 달라고 요청해 볼 수는 있지만 임대차 종료 전에 보증금의 10% 등 일부를 임대인이 반드시 선반환해야 한다는 법적 의무가 있는 것은 아닙니다. 따라서 임대인이 선반환에 동의하지 않는다면 특별한 약정 등이 없는 한 이를 강제로 요구하기는 어렵습니다.아래 내용은 계약갱신청구권에 대한 내용이니 참고하시면 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224300287895

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 최근 일부 아파트의 부실시공이나 하자 문제가 반복적으로 보도되면서 신축아파트 전반에 문제가 있는 것처럼 느껴질 수 있지만, 실제로 모든 신축아파트가 부실공사라고 보기는 어렵습니다.물론 일부 대형 브랜드 아파트나 중소건설사 현장에서 부실시공 문제가 발생하고 있는 것은 사실입니다. 다만 문제가 큰 현장은 언론을 통해 집중적으로 보도되기 때문에 실제보다 전체적인 문제가 더 심각하게 느껴질 수도 있습니다.아파트는 사람이 직접 시공하는 과정이 포함되는 만큼 입주 후 도배, 마감, 창호, 누수 등 크고 작은 하자가 발견될 수 있고 이에 따른 하자보수도 일반적으로 이루어집니다.하지만 이러한 일반적인 하자와 건물의 구조적 안전이나 실제 거주에 영향을 줄 정도의 심각한 부실시공은 구분해서 볼 필요가 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 점심과 저녁매출을 모두 확보하길 원하는 경우라면 기본적으로 상가,사무실이 있는 지역 및 주거단지가 밀집되어 있는 지역이 더 맞을 듯 보이고, 그런 관점에서는 배곧신도시가 주거단지와 중심상업지역이 밀집되어 있기 때문에 더 선호될수는 있습니다. 다만 배곧신도시는 조성과정에서 이미 어느정도의 상업시설이 많이 공급된 상태이고, 현재 공실도 많이 늘어났던 곳이기에 단순히 해당 지역이라고 모두 장사가 잘 되지는 않을수 있습니다. 일단은 해당지역에서도 실제로 유동인구나 배달수요등의 영업이 잘 되는 중심상권과 아파트 배후수요가 교차되는 입지를 잘 찾아 구하시는게 가장 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역의 쇠퇴를 비교적 빠르게 확인할 수 있는 신호는 청년·생산가능인구의 감소와 지속적인 인구 유출이라고 생각합니다.특히 지역 내 20~30대 인구가 줄어들고 전입인구보다 전출인구가 지속적으로 많아진다면, 단순한 인구 감소를 넘어 해당 지역의 일자리나 주거 수요가 약해지고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.인구가 감소하면 자연스럽게 소비수요도 줄어들기 때문에 상가 공실이 늘어나거나 기존 음식점·학원·병원·마트 등 생활밀착형 상권이 축소되는 현상이 나타날 수 있습니다. 또한 학생 수 감소와 학교·학원가 축소, 신규 주택 공급 및 주거환경 개선 속도의 둔화 등으로 이어질 가능성도 있습니다.따라서 지역을 판단할 때는 단순히 전체 인구만 보기보다는 20~30대 인구 변화, 전입·전출 인구, 학생 수, 상가 공실률, 생활편의시설의 증가·감소 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 분양가사한제 아파트에 대한 입주유예 3년 만기도래에 따라 해당되는 단지에 대해서 현장 및 데이터를 철저하게 조사한다는 의미로 보입니다. 대표적인 올림픽파크포레온, 강동헤리티지자이, e편한세상 강일 어반브릿디등 8만가구를 대상으로 거주의무 이행점검을 강화한다는 것으로 카드, 통신기록까지 전면 확인하겠다는 기사로 보입니다. 다만 10월 개정안 발의 예정으로 아직 확정은 안된 사항으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우 지역 상권이나 해당 건물의 입지·시설 조건, 업종별 수요 등에 따라 임차수요의 차이가 크기 때문에 단순히 임대료를 낮추거나 렌트프리를 제공한다고 해서 임차인이 빠르게 구해진다고 보기는 어렵습니다.따라서 현실적으로는 먼저 공실이 발생하고 있는 원인을 확인하는 것이 중요합니다.주변 상권이나 임차수요는 충분한데 해당 상가만 장기간 공실이라면 임대료 수준, 권리금, 관리비, 주차환경, 시설상태, 업종제한 등의 조건을 주변 경쟁 매물과 비교해 볼 필요가 있습니다. 이런 경우에는 임대료 조정이나 렌트프리 제공, 내부 시설 개선 등을 통해 임차인에게 메리트를 높이는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.반대로 해당 지역 자체의 상권이 침체되어 있거나 유동인구와 임차수요가 부족한 상황이라면 단순히 임대조건을 조정하는 것만으로는 공실을 해소하기 어려울 수 있습니다. 이때는 해당 지역을 잘 알고 있는 중개사 등을 통해 실제로 어떤 업종의 임차수요가 있는지를 확인하고, 상권에 맞는 업종과 임차인을 대상으로 적극적으로 매물을 노출하는 방법이 보다 현실적입니다.결국 공실을 줄이기 위해서는 무조건 임대료부터 낮추기보다는 공실의 원인이 상가 자체의 조건에 있는지, 지역 상권의 수요 부족에 있는지를 먼저 파악한 뒤 그에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 매매가격과 전세가격은 중장기적으로 비슷한 방향으로 움직이는 경우가 많습니다. 다만 단기적으로는 서로 다른 흐름이 나타날 수도 있습니다.예를 들어 매매수요가 감소해 주택가격이 하락하는 상황에서도 전세 공급이 부족하거나 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘어나면 전세가격은 오히려 상승할 수 있습니다. 또한 이러한 흐름은 지역별 공급량과 입주물량, 수요 등에 따라 차이가 나타날 수 있습니다.전세가격이 지속적으로 상승하면 매매가격과의 차이가 줄어들면서 매수 전환 수요가 생길 수 있고, 이는 주택가격을 지지하거나 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.따라서 단기적으로는 매매가격과 전세가격이 서로 반대 방향으로 움직이는 경우도 있지만, 중장기적으로는 주택의 수급 상황과 시장 여건에 따라 비슷한 방향으로 움직이는 경우가 일반적이라고 볼 수 있습니다.

현 정부의 정책운영을 단순히 부동산시장 하나로만 판단하시는것이 맞는지는 모르겠습니다. 어찌됐던 현 이재명대통령의 지지율이 43%에 해당되기에 국민중 절만은 아직 지지를 하는 상황입니다. 그리고 정부정책이 언제나 국민기대에 부합하기는 어려운게 사실이고, 질문에서처럼 부동산 세제개편과 형사소송법 개정논란과 경제불안요인이 중첩된 이유가 지지율 하락에 영향을 준게 사실이나, 취임이후터 지금처럼 전세계가 외교적으로 시끄러운 상황에서도 현정부가 잘 헤쳐나간 것도 사실이기에 하나의 부분만을 보고 판단하기는것은 무리가 있어 보입니다. 특히 국민을 호구를 보는것은 개인적생각으로는 이전 윤석열 정부가 했던 친분에 따른 자리 몰아주기나 부정부패, 내란 사태등이 이에 해당된다고 보는게 맞을듯 합니다. 물론 현 정부의 세제개편 방향성은 한국 부동산시장에서 필요한 부분이라는 점은 명확하지만 그 방법이나 정책운영이 매끄럽지 못한 부분은 있다 판단이 됩니다,