답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 세제개편이 전월세시장에도 일정부분 가격상승 압력으로 작용될 가능성은 있다고 볼수 있습니다. 이유는 세제개편의 중점은 보유보다는 거주이고, 세금을 줄이기 위해 보유주택에 소유자가 실거주를 할 경우 전월세 물량은 감소될수 있기 때문입니다. 그리고 다주택자가 보유세 부담으로 주택매물을 내놓는다고 해도 해당 지역이 토지거래허가구역이라면 사실상 실거주 매수자만 구매를 할수 있기 때문에 해당 주택도 결국은 전월세 매물이 줄어드는 것과 같기 때문입니다. 이러한 기존전월세 공급감소가 있더라도 신규주택의 전월세공급이 늘어나면 상쇄가 가능하나, 현재 서울 수도권 공급물량자체가 적어지고 있기 때문에 신규공급과 기존공급 모두가 줄어들게 된다고 가정한다면 전월세 가격상승 압력은 커질수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매에서 권리분석을 쉽게 설명하면 우선 말소기준권리를 찾고, 이를 기준으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 과정이라고 보시면 됩니다.일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매로 소멸하는 경우가 많지만, 말소기준권리보다 앞선 권리나 법에서 별도로 보호하는 권리 중에는 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.예를 들어 대항력을 갖춘 임차인이 먼저 존재하고, 그 이후 근저당권이 설정되어 해당 근저당권이 말소기준권리가 된 경우선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당을 받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못했다면 일정한 요건 아래 남은 임차보증금 반환채무를 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.만약 이러한 권리분석을 잘못하여 낙찰 이후 예상하지 못했던 임차보증금이나 기타 권리를 인수하게 된다면 실제 취득비용이 낙찰대금보다 크게 증가할 수 있습니다. 그리고 이러한 추가 부담 때문에 최종적으로 매수대금을 납부하지 못하거나 낙찰을 포기하게 되면 입찰보증금을 돌려받지 못하는 등 추가적인 손실이 발생할 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버부동산은 현재까지 직방,다방, 당근부동산등과 달리 일반 개인이 직접 매물등록을 하는 방식으로 운영되지 않습니다. 즉. 네이버부동산 매물은 제휴된 부동산중개사무소를 통해 등록하는 방식이며, 중개사무소에서 매물광고시 별도의 광고비용이 발생되게 됩니다. 대신 매물등록 과정에서 소유자 확인이나 매물검증등의 절차가 이루어지기 때문에 다른 부동산앱과 비교해서 매물관리나 검증절차가 상대적으로 체계적으로 운영되는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 우리나라의 주택가격은 신혼부부가 자력으로 구입하기에는 상당히 부담스러운 수준인 것이 현실입니다.특히 서울이나 수도권의 경우 충분한 자기자본이 없다면 부모님의 자금 지원이나 상당한 규모의 대출 없이 주택을 구입하기 어려운 경우가 많고, 지방 역시 지역과 주택에 따라 적지 않은 대출을 이용해야 하는 경우가 있습니다.다만 자가주택은 임대차와 비교해 거주기간이나 계약갱신 등에 대한 불확실성이 상대적으로 적어 안정적인 주거가 가능하다는 장점이 있습니다. 또한 대출 원리금 중 원금을 상환하는 부분은 자신의 주택에 대한 자산으로 축적되고, 장기적으로 주택가격이 상승한다면 그 상승분 역시 자산가치에 반영될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택기준 중개보수 법정상한요율에 따라 계산하면, 2000 / 70은 환산보증금이 9000만원이고 요율은 0.4% = 36만원이 산출되나, 법정구간한도액 30만원에 따라 30만원이 최종 중개보수가 됩니다. 그리고 2.7억의 중개보수의 경우는 중개요율 0.3%가 적용되고 81만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.핵심은 2028년부터 부부 공동명의 1주택자가 종합부동산세를 일반적인 공동명의 방식으로 계산할 경우, 1세대 1주택자와 다른 공정시장가액비율을 적용받을 수 있기 때문입니다. 인별과세 원칙인 종부세에서 부부가 공동명의로 보유한 경우 세법상 각각의 지분을 보유한 주택소유자로 계산하게 되고, 2028년부터 1세대1주택자를 제외한 주택소유자에게는 공정시장가액비율이 80%까지 상향되는 내용이 포함되어 있기에 해당부분이 적용될수 있기 때문입니다,정부 관계자 역시 이에 대해 부부 공동명의 1주택자는 법에서 정한 1세대 1주택자에 해당하지 않기 때문에 일반과세 방식에서는 80%의 공정시장가액비율을 적용받는다는 취지로 설명한 바 있습니다.다만 모든 공동명의가 무조건 세 부담이 증가하는 것은 아니며, 이는 각각의 기본공제 적용과 부부 공동명의 1주택 특례 적용여부등 주택가격과 보유기간, 연령등에 따라 달라질수 있습니다. 특히 2028년부터 장기거주 세액공제에 한도가 신설되면서 특정 가격대에서는 오히려 일반 공동명의 방식이 1세대 1주택 특례보다 유리해지는 경우도 발생할 수 있습니다.

경쟁에는 장점과 단점이 모두 있습니다.기업의 입장에서는 경쟁을 통해 더 높은 품질의 상품이나 서비스를 개발하려는 동기가 생길 수 있고, 소비자는 그 결과 더 나은 상품과 서비스를 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 경쟁이 지나치게 심해질 경우에는 오히려 부작용이 발생할 수도 있는데 , 예를 들어 과도한 가격경쟁이 이루어지면 기업이 비용을 줄이는 과정에서 상품의 품질이나 서비스 수준이 낮아질 수 있고, 장기적으로는 시장 전체가 하향평준화될 가능성도 있습니다.따라서 적절한 수준의 경쟁은 기업에는 혁신과 품질 향상의 동기를 제공하고 소비자에게는 더 나은 선택지를 제공하지만, 과도한 경쟁은 오히려 품질 저하나 서비스 악화 등의 문제로 이어질 수 있습니다 . 이러한 차이는 경쟁의 강도와 시장 상황에 따라 다르게 나타날 수 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.25년 된 아파트에서 배관을 교체하는 경우는 실제로 있을 수 있습니다. 물론 아파트가 25년 되었다는 이유만으로 무조건 배관을 교체하는 것은 아니지만, 배관의 노후화로 누수나 부식, 파손 등의 문제가 발생한 경우에는 교체가 필요할 수 있습니다.아파트에는 급수배관, 온수배관, 난방배관, 배수배관 등 여러 종류의 배관이 있기 때문에 우선 정확히 어떤 배관을 교체해야 한다는 것인지 확인하는 것이 필요합니다.단순히 한 부분에서 문제가 발생한 경우라면 부분수리로 해결할 수도 있지만, 배관 자체의 노후화가 심하거나 누수와 파손이 반복되어 부분수리만으로 해결하기 어려운 경우에는 해당 배관의 일부 또는 전체를 교체하는 경우도 있습니다.또한 세입자가 이야기한 배관이 공용부분에 해당하는지, 세대 내부의 전유부분에 해당하는지도 확인해 보셔야 합니다. 공용배관의 문제라면 일반적으로 관리사무소나 아파트 관리주체에서 확인하고 처리하는 경우가 많지만, 세대 내부 전유부분의 배관이 노후화되어 정상적인 주거생활에 지장이 발생한 경우라면 임대인의 수선의무에 따라 임대인이 수리비용을 부담해야 할 가능성도 있습니다.따라서 우선 관리사무소를 통해 해당 배관이 공용부분인지 전유부분인지 확인하시고, 전유부분이라면 전문업체의 누수진단이나 배관점검을 통해 실제 교체가 필요한 상태인지, 부분수리로 해결할 수 있는지와 비용까지 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 시가 45억원을 초고가주택의 기준으로 정했다기보다는, 정부의 세제개편안에서 종합부동산세의 세율 구간과 공시가격, 공정시장가액비율 등을 적용했을 때 대략 시가 40억~50억원 이상의 주택부터 세 부담이 본격적으로 증가하는 구조라고 이해하는 것이 적절합니다. 따라서 45억원이라는 금액 자체가 초고가주택을 구분하는 절대적인 기준이라고 보기는 어렵습니다.또한 100억원이 넘는 주택 소유자들이 오히려 혜택을 본다는 것은 실제와 맞지 않는 부분입니다,종합부동산세는 주택가액이 높아질수록 과세표준이 커지고 더 높은 누진세율의 영향을 받을 수 있기 때문에, 100억원 이상의 초고가주택은 40억~50억원대 주택보다 오히려 이번 고가주택 과세 강화의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.즉 이번 개편은 일정 가격 이상의 주택에 동일하게 세금을 부과하는 방식이라기보다는, 주택가액이 높아질수록 세 부담도 점차 커지는 구조로 이해하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 조금 애매한 부분이 있습니다, 일단 해당 에어컨이 목적물의 설비로써 제공된게 아닌 임차인 편의상 사용토록한 것에 불과하다면 해당 에어컨의 모든 유지, 관리비용까지 당연히 임대인이 부담한다고 단정하기는 어렵습니다. 그렇다고 특약에 에어컨이 없으니 임차인이 무조건 부담한다고도 보기 어렵기 때문에 정확한 사유를 파악하는게 필요할수 있습니다. 만약 단순한 사요에 따른 소모나 관리차원의 충전이라면 임차인이 부담할 가능성이 높지만, 배관누설이나 기기자체의 노후,고장에 따라 냉매가 빠진것이라면 임대인이 해당 수리책임을 부담할 가능성이 있습니다. 즉, 명확하게 해당 글만으으로 누구라고 판단하기는 어렵고, 정확한 고장원인의 확인이 필요해 보입니다.