답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 현 전세입자의 퇴거문제에 대해서는 매도인이 책임진다는 내용으로 특약을 넣어두시면 될듯 보입니다. 사실상 전세입자를 승계하는 계약은 아니기 때문에 매도자가 잔금일 당일에 보증금에 대한 반환을 하였다만, 임차인이 당일 퇴거를 거부하고 버틸 이유는 없기떄문입니다. 보통 중개사가 오전중에 이러한 반환과퇴거에 대해서는 확인을 중간에서 해주는 경우가 많기에 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 부분으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 8억이고 선순위 융자금 3,3억과 질문자님 보증금 1.5억을 더하면 4.8억으로 주택가격 대비 60%이내로 보이기에 금액적인 부분에서는 위험도가 높다는 보기 어려우나, 후순위 임차권의 경우 경매후 임차권이 소멸되기 때뮨에 권리상 리스크는 어쩔수 없이 발생할수 있습니다. 일단 경매가 진행되어도 배당을 통해 보증금 회수에는 문제가 없는 수준으로 보이긴 하나, 이는 예상치일뿐 주택가격 역시도 경매낙찰금액이 아니기에 단순계산상 안전하다고는 하나, 100%라고는 하기 어렵다고 이해를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 직계존비속간 증여추정을 피한 일반매매를 위해서는 시가 30%이내로 하셔야 합니다. 그에 따라 거래금액은 2.8억까지는 가능할수 있는데, 세무적인 리스크를 피하기 위해서는 매물시세기준으로 10~20%내외로 하시는게 안정적입니다. 그에 따라 3.2억~3.6억정도로 하시면 될듯 보이고, 거래금액외 자금에 대한 입금기록과 계약서작성등을 명확하게 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의갱신된 경우라면 중도해지는 상대방동의가 필수적이고, 동의없이는 만기가 되기전 보증금 반환은 불가합니다. 다만, 갱신시에 갱신청구권을 사용하여 연장하였을 경우에는 해지에 대한 의사통보한 3개월후 계약이 자동종료가 되기에 해당시점에는 보증금 반환이 가능할수 있습니다. 즉 갱신청구권 사용여부나 묵시적갱신여부에 따라 이사갈때 보증금반환이 가능할지는 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법률상 갱신청구건사용시 5%이내인상제한이 되지만 무조건 5%인상이 되는 것은 아닙니다. 그에 따라 인상여부는 상대방과 협의를 통해 정해지게 되는게 일반적입니다. 다만 주변시세가 많이 오른 경우 임차인도 별 거절의사없이 5%이내인상을 하게 되지만, 주변시세가 현 보증금보다 낮아지는 경우나 차이가 없는 경우 5%인상에 대해서 거부의사 및 보증금하향에 대한 요구를 할 가능성이 높은게 일반적이빈다. 보통 임차인 입장에서도 무조건 인상을 못해주겠다는 경우는 많지 않고, 주변시세와 보증금간 차이에 따라 달라지는 경우가 많기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 방공제는 최우선변제금만큼 공제가 되므로 현재기준 과밀억제권역에 속하는 부천의 경우는 4800만원으로 보입니다 .질문2. 방공제 뺴고 나머지가 나올지는 본인한도에 따라 달라집니다. 본인최대한도에서 방공제가 제외되는 것기에 때문에 질문의 예상금액보다 낮아질수도 같을수도 있습니다 .그리고 방공제의 경우도 특정요건에 해당이 되는 경우 제외될수 있기에 이부분도 확인을 해보셔야 합니다. 질문3. 대환이라는게 결국은 대출받은 금액만큼을 상환하고 다른 대출로 전환이 되는 것이기에 방공제만큼 상환하는게 아닌 대출전액에 대해서 다른 대출로 전환되는 것으로 알고 있습니다. 질문4. 신생아대출 방공제 면제요건은 일반구입자금보증 가입시에 면제가 가능하다고는 알고 있는데, 자세한 세부사항은 은행을 통해 확인하시는게 도움이 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초거주기간 2년미만에서는 묵시적갱신이 성링되지 않고, 1년만기후 최종 2년이 되기 전까지는 최소거주기간에 따른 연장으로 볼수 있습니다. 해당 기간내 중도해지는 사실상 상대방인 임대인의 동의가 필요하고 그에 따라 상대방 동의없이는 중도해지를 할수 없어 보증금반환도 사실상 만기일에 가능합니다, 다만 임대인이 동의를 할 경우 중도에 보증금반환이 가능할수 있는데, 보통 임대인들은 중도해지동의 조건으로 다음 임차인주선과 중개보수지급 혹은 다른 요구를 제시할수 있고 그에 충족이 되어야 중도해지가 가능할수 있어 일정부분 손실이 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 및 수도권에서는 전세매물이 급격하게 줄어들어 찾기 어려울 정도가 맞습니다. 현재 서울 및 수도권에서는 매물을 보지 않고 계약금부터 넣는다는 노룩전세가 생겼을 정도로 심각한 수준이긴 합니다. 이유는 서울 및 수도권 토허제진행등에 따라 갭투자가 어려워지면서 매물공급이 감소되었고, 양도세유예중단에 따라 계약연장이 아닌 매매를 원하는 다주택자가 많아지면서 기존계약 만기해지가 되는 물량이 크게 늘었기 때문으로 보입니다. 특히나 임차인중 자가취득으로써 수요가 이전되는 것도 현 대출규제등에 따라 어려워지면서 공급은 줄고 수요는 그대로여서 더 시장내 매물이 없는 것으로 이해가 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실단기임대를 구하기도 어렵지만, 구하더라도 이사를 한번더 해야하기에 비용적인 면에서 부담이 많이 될수있습니다. 질문처럼 이사주택간 공백이 있을 경우 어느한쪽이든 기간을 연장하거나 중도해지하는 방식으로 일정을 맞추도록 하는게 필요할수 있는데, 전세준집에 대해서 중도해지를 할 경우 이사비용보상등이 발생될수 있어 현 전세주택의 단기임대를현 임대인과 조율해보시는게 가장 최선이 아닐까 생각됩니다. 보통 갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 계약을 연장한뒤 3개월전 중도해지를 요구하여 일정을 맞추어 퇴거하는 것도 방법이 될수있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일주택에 대해서 1회만 사용가능하기에 이번 재계약시에는 조건협의를 통해 합의가되어야만 연장이 가능하다고 할수 있습니다. 물론 임대인이 임대사업자가 아닌 개인이라면 5%이내 인상제한도 적용되지 않기에 시세대로의 인상을 요구하실수 있고 임차인이 이에 거절하면 재계약불가 만기퇴거가 되고, 동의를 하여 합의가 되면 또 추가적으로 연장을 하게 됩니다. 별도 인상을 하지 않고 임차인 교체도 불필요하다고 생각되시면 현 임차인과 계약연장을 하시면 될듯 보입니다.