답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 주택임대사업자의 혜택은 사업자를 기준으로 하며, 매물별로 혜택을 다르게 적용하는것은 아니라고 알고 있습니다. 이는 분양산축을 매입하시던 구축을 매입하시던 주택임대사업자로써 재고자산에 해당되는 주택이고 주택요건이 감면적용대상에 해당이 된다면 임대사업자의 혜택은 그대로 적용되는 것으로 알고 있습니다. 다만 의무임대기간중에 임대사업자 지위를 매도하는 경우로써 "포괄양도양수" 에 해당되는 경우는 지위를 그대로 승계받는 것이기에 절차상,세무상 별도 확인이 필요한것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.KB시세의 실거래가는 사실상 거래가 되고 부동산거래신고를 하게 되면 해당 데이터를 그대로 반영하여 데이트 되기에 규제지정여부에 따라 이전기록등이 지워지거나 하지는 않습니다. 말그대로 실거래가는 자체 업데이트의 기간차이만 있을뿐 그대로 올라간다고 보시면 됩니다. KB부동산의 경우 업데이트 주기를 정확하게는 알지 못하나, 인터네상 매주 금요일 업데이트가 된다는 말이 있고 , 실제 실거래신고와 사이트 업데이트간 시차는 30일이내로 보시면 될듯 보입니다. 다만 이는 계약기준이 아니라 당사자가 계약을 체결하고 부동산거래신고를 한 이후 시점을 기준으로보기 떄문에 6월20일자 거래가 업데이트 되었는지는 실제 사이트내 접속하여 매물을 찾아 실거래가를 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인에 따라 비협적인 분들이 꽤 있는 편이고 , 실제 매물중에서도 전세대출 없이 입주를 원하다는 내용이 기재되는 경우도 있습니다. 보통 임대인들이 전세대출을 받이 입주하는 세입자를 꺼려하는데에는 절차상 협조에 따른 불편함이 가장큰 부분이 있고, 만기시점에 보증금 반환이 늦어지거나 문제가 될 경우 임차인과의 협의과정에서 제한되는 부분이 많기 떄문에 거부를 하는 경우가 있습니다. 다만 이전보다는 현재 이러한 대출거부 임대인은 많지 않은데, 이유는 대출없이 높은 보증금을 받기에는 임차인 수요에 한계가 있고, 사실상 너무나 보편화된 부분이기에 특별한 거부감이 적어졌기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 확정된 입지와 주택유형만 보면 주상복합아파트가 유리할듯 보입니다. 이유는 생활편의성이나 출퇴근 편의성이 주상복합이 훨씬 유리하고, 빌라와 다르게 건물관리주체가 있어 내부시설관리등의 불편이 적기 떄문입니다. 질문에서 말하는 모아주택개발은 아직 아무런 진행이 되지 않은 상태에서 준비과정조차 시작되지 않은 것으로 보여 실제 개발을 기대하고 몸테크를 하기에는 불확실성이 높습니다. 그리고 지금은 결혼도 안하고 오랜시간 거주를 하실수 있다는 판단이시지만 이게 가장 불확실한 사항으로 결혼이 아니라도 직장이동등에 따라 거주지 이동이 발생될 수 있기에 거래가능성 즉 현금환금성을 더 고려하시는게 맞지 않을까 생각됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 본인이 부모님 집에 무상거주 혹은 월세계약을 통해 임대차를 하는 경우를 말하는듯 보입니다. 일단 첫번째방법인 대출이자 대납은 현실적으로 그 금액 자체가 부모님에 대한 현금증여의 소지가 있고, 차라리 월세계약을 통해 이자에 상당하는 월세를 부모님께 입금하고 , 부모님이 상환하는 방식으로 진행을 하셔야 증여문제가 없을 가능성이 있습니다. 직계존비속간 임대차계약에는 별다른 문제가 없고, 무상거주를 하더라면 위 주택가격 기준(13억이하)이 사용수익에 따른 증여기준에 못미치기 떄문에 크게 문제될 여지는 낮습니다. 결론은 부모님과 임대차계약을 체결하고 매월 이자분에 해당하는 월세를 부모님께 입금하고 이를 부모님이 이자부담에 사용하는 방식이 가장 안정적이지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단지 세대수를 제외하면 연식이나 평수, 층수등은 차이는 크지 않은듯 보이고, 위 조건만 보면 대단지 속하는 월곡역 2000세대 아파트가 더 유리할수는 있습니다, 그런데 입지적인 면에서는 분명한 차이가 있을 것으로 보여 이를 고려하여 판단을 하셔야 할듯 보입니다. 출퇴근을 고려하면 인덕원도 선택지가 될수 있으나, 월곡은 서울내 지역으로 경기권 지역보다는 향후 시세상승 가능성은 더 높을 수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족구성원에 따라서 조금 차이가 있습니다, 실제 거주에 있어서는 3~4인가구단위는 국민평형인 전용84제곱을 많이 선호하나, 1인가구나 2인가구는 주로 전용59제곱을 선호하는 경향이 있습니다. 그런데 최근에 나오는 전용59제곱들의 구조가 전용84제곱처럼 방3/화장실2 구조로 나오는 경우가 많아 3인가족단위도 선호도가 높아지고 있습니다. 그리고 향후 수요에 따른 가치상승면에서도 최근에는 84제곱보다는 59제곱이 많이 선호되고 있긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 당할지 여부는 알수 없으나, 일단 보증금이 100만원이라면 매물에 따라 다르겠으나 해당매물 권리관계가 복잡할 가능성이 있고, 주택유형도 다가구일 가능성이 높습니다, 거기에 작거래라면 등기부등본도 본인이 직접보고 판단을 하셔야 하는데 이에 대한 권리관계에 대한 지식이 없다면 뭐가 문제인지 판단하기도 어려울수 있고 실제 이를 보지 않고는 위 여부도 판단으 하기 어렵습니다. 그런데 보증금 100만원은 실제 미반환 혹은 거주중 경매등의 문제가 발생되었더라도 3개월정도만 월세 납입 없이 거주하면 보증금 차감을 통해 상계가 가능한 수준이기에 특별히 사기에 대한 걱정을 하실 부분은 아니라 판단이 됩니다. 단, 계약하는 집주인이 등기부상 명의자와 일치하는지 여부는 반드시 확인하시고 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든부동산이 잘 되서 유지가 되는 것은 아닙니다. 다만 편의점과는 차이가 있는데, 편의점은 사실상 모든 지역에 일정거리를 두고 다 있다고 볼수 있지만 부동산은 아파트 단지나 상가가 집중된 곳등 거래가능한 대상부동산이 있는 주변으로만 집중되게 됩니다. 이 얘기는 부동산은 주로 있을 만한 자리에 모여있을수 밖에 없다는 얘기이고 떨어져 있는게 꼭 유리하다는 것도 아니라는 의미 입니다. 그리고 운영비용면에서 편의점은 객단가가 낮고, 24시운영에 따른 인건비등의 비용부담이 크지만 중개사무소는 건당 매출금이 편의점보다는 훨씬 높고, 다 그런건 아니겠으나 통상적으로 대표1인이 운영하는 형태로 인건비, 특히 재고비용 부담이 없기 때문에 유지비용이 낮은편에 속합니다. 잘되지 않아도 일단 버티는 측면으로 보면 편의점보다는 유리한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 월세가 아닌 전세의 경우에 세입자가 아무리 매물이 없다고해도 후순위 임차권으로 입주를 할 가능성은 낮습니다. 특히 시세가 높은데 근저당이 낮은 경우라면 보증금+전세금이 시세 90%내외라면 그나마 가능임차인이 있겠으나, 질문처럼 시세 3억에 기대출이 2.8억이면 현실적으로 불가합니다. 본인이 이러한 매물에 후순위 임차인으로 입주한다고 한다면 얼마의 보증금을 내실지를 생각해보시면 더욱 쉽게 이해를 하실듯 보입니다. 월세로 전환을 한다고 해도 현 부채비중이 너무 커 사실상 보증금 1000만원도 받을수 없는 상황이기에 현 상태에서는 방법이 없다고 보시는게 맞습니다. 현 이자부담을 줄일 목적이라면 결국 2.7억의 전세임차인을 구해서 해당 보증금과 자기자금을 더해 근저당을 말소하는게 가장 실현가능한 부분이고, 자금이 없다면 전세세입자를 2.8억에 구하시는 방법뿐인데, 이미 시세3억이 오르지 않는 이상 깡통전세위험성이 높아 근저당말소조건으로써도 임차인을 구하는게 쉽지 않습니다 .