답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인에 따라 비협적인 분들이 꽤 있는 편이고 , 실제 매물중에서도 전세대출 없이 입주를 원하다는 내용이 기재되는 경우도 있습니다. 보통 임대인들이 전세대출을 받이 입주하는 세입자를 꺼려하는데에는 절차상 협조에 따른 불편함이 가장큰 부분이 있고, 만기시점에 보증금 반환이 늦어지거나 문제가 될 경우 임차인과의 협의과정에서 제한되는 부분이 많기 떄문에 거부를 하는 경우가 있습니다. 다만 이전보다는 현재 이러한 대출거부 임대인은 많지 않은데, 이유는 대출없이 높은 보증금을 받기에는 임차인 수요에 한계가 있고, 사실상 너무나 보편화된 부분이기에 특별한 거부감이 적어졌기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 확정된 입지와 주택유형만 보면 주상복합아파트가 유리할듯 보입니다. 이유는 생활편의성이나 출퇴근 편의성이 주상복합이 훨씬 유리하고, 빌라와 다르게 건물관리주체가 있어 내부시설관리등의 불편이 적기 떄문입니다. 질문에서 말하는 모아주택개발은 아직 아무런 진행이 되지 않은 상태에서 준비과정조차 시작되지 않은 것으로 보여 실제 개발을 기대하고 몸테크를 하기에는 불확실성이 높습니다. 그리고 지금은 결혼도 안하고 오랜시간 거주를 하실수 있다는 판단이시지만 이게 가장 불확실한 사항으로 결혼이 아니라도 직장이동등에 따라 거주지 이동이 발생될 수 있기에 거래가능성 즉 현금환금성을 더 고려하시는게 맞지 않을까 생각됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 본인이 부모님 집에 무상거주 혹은 월세계약을 통해 임대차를 하는 경우를 말하는듯 보입니다. 일단 첫번째방법인 대출이자 대납은 현실적으로 그 금액 자체가 부모님에 대한 현금증여의 소지가 있고, 차라리 월세계약을 통해 이자에 상당하는 월세를 부모님께 입금하고 , 부모님이 상환하는 방식으로 진행을 하셔야 증여문제가 없을 가능성이 있습니다. 직계존비속간 임대차계약에는 별다른 문제가 없고, 무상거주를 하더라면 위 주택가격 기준(13억이하)이 사용수익에 따른 증여기준에 못미치기 떄문에 크게 문제될 여지는 낮습니다. 결론은 부모님과 임대차계약을 체결하고 매월 이자분에 해당하는 월세를 부모님께 입금하고 이를 부모님이 이자부담에 사용하는 방식이 가장 안정적이지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단지 세대수를 제외하면 연식이나 평수, 층수등은 차이는 크지 않은듯 보이고, 위 조건만 보면 대단지 속하는 월곡역 2000세대 아파트가 더 유리할수는 있습니다, 그런데 입지적인 면에서는 분명한 차이가 있을 것으로 보여 이를 고려하여 판단을 하셔야 할듯 보입니다. 출퇴근을 고려하면 인덕원도 선택지가 될수 있으나, 월곡은 서울내 지역으로 경기권 지역보다는 향후 시세상승 가능성은 더 높을 수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족구성원에 따라서 조금 차이가 있습니다, 실제 거주에 있어서는 3~4인가구단위는 국민평형인 전용84제곱을 많이 선호하나, 1인가구나 2인가구는 주로 전용59제곱을 선호하는 경향이 있습니다. 그런데 최근에 나오는 전용59제곱들의 구조가 전용84제곱처럼 방3/화장실2 구조로 나오는 경우가 많아 3인가족단위도 선호도가 높아지고 있습니다. 그리고 향후 수요에 따른 가치상승면에서도 최근에는 84제곱보다는 59제곱이 많이 선호되고 있긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 당할지 여부는 알수 없으나, 일단 보증금이 100만원이라면 매물에 따라 다르겠으나 해당매물 권리관계가 복잡할 가능성이 있고, 주택유형도 다가구일 가능성이 높습니다, 거기에 작거래라면 등기부등본도 본인이 직접보고 판단을 하셔야 하는데 이에 대한 권리관계에 대한 지식이 없다면 뭐가 문제인지 판단하기도 어려울수 있고 실제 이를 보지 않고는 위 여부도 판단으 하기 어렵습니다. 그런데 보증금 100만원은 실제 미반환 혹은 거주중 경매등의 문제가 발생되었더라도 3개월정도만 월세 납입 없이 거주하면 보증금 차감을 통해 상계가 가능한 수준이기에 특별히 사기에 대한 걱정을 하실 부분은 아니라 판단이 됩니다. 단, 계약하는 집주인이 등기부상 명의자와 일치하는지 여부는 반드시 확인하시고 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든부동산이 잘 되서 유지가 되는 것은 아닙니다. 다만 편의점과는 차이가 있는데, 편의점은 사실상 모든 지역에 일정거리를 두고 다 있다고 볼수 있지만 부동산은 아파트 단지나 상가가 집중된 곳등 거래가능한 대상부동산이 있는 주변으로만 집중되게 됩니다. 이 얘기는 부동산은 주로 있을 만한 자리에 모여있을수 밖에 없다는 얘기이고 떨어져 있는게 꼭 유리하다는 것도 아니라는 의미 입니다. 그리고 운영비용면에서 편의점은 객단가가 낮고, 24시운영에 따른 인건비등의 비용부담이 크지만 중개사무소는 건당 매출금이 편의점보다는 훨씬 높고, 다 그런건 아니겠으나 통상적으로 대표1인이 운영하는 형태로 인건비, 특히 재고비용 부담이 없기 때문에 유지비용이 낮은편에 속합니다. 잘되지 않아도 일단 버티는 측면으로 보면 편의점보다는 유리한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 월세가 아닌 전세의 경우에 세입자가 아무리 매물이 없다고해도 후순위 임차권으로 입주를 할 가능성은 낮습니다. 특히 시세가 높은데 근저당이 낮은 경우라면 보증금+전세금이 시세 90%내외라면 그나마 가능임차인이 있겠으나, 질문처럼 시세 3억에 기대출이 2.8억이면 현실적으로 불가합니다. 본인이 이러한 매물에 후순위 임차인으로 입주한다고 한다면 얼마의 보증금을 내실지를 생각해보시면 더욱 쉽게 이해를 하실듯 보입니다. 월세로 전환을 한다고 해도 현 부채비중이 너무 커 사실상 보증금 1000만원도 받을수 없는 상황이기에 현 상태에서는 방법이 없다고 보시는게 맞습니다. 현 이자부담을 줄일 목적이라면 결국 2.7억의 전세임차인을 구해서 해당 보증금과 자기자금을 더해 근저당을 말소하는게 가장 실현가능한 부분이고, 자금이 없다면 전세세입자를 2.8억에 구하시는 방법뿐인데, 이미 시세3억이 오르지 않는 이상 깡통전세위험성이 높아 근저당말소조건으로써도 임차인을 구하는게 쉽지 않습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나이가 어리거나 주택에 관심이 없으며 그렇게 볼수도 있습니다. 사실 아파트라도 단지나 세대별 평수에 차이가 있을수 있고, 본인이 더 넓은 평수의 아파트를 본적이 없다면 자신의 기준이 맞다는 확신도 있을수 있습니다, 보통 대평평수라고 하면 기준이 명확하지는 않겠으나, 국민평형(33평)을 초과하는 평수를 대형평수로 보게 되는데, 예전아파트 경우 40~50평대까지 나오는 경우가 있고, 최근에는 지어지는 하이엔드급 아파트에서 팬트하우스의 경우 100평을 넘는 경우가 흔하기에 보지못했거나 이를 알지못한다면 생각의기준이 달라질수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약을 진행하시어 당첨이 된다는 전제하에서는 반드시 해당 분양금액을 본인이 조달 가능한지 자금계획에 대한 계획이 필요합니다. 많은 사람들이 로또청약이라고 하여 당첨만 되면 모든 수익이 창줄된다고 오해를 하시는데 이건 청약자체를 전혀 이해하지 못하는 분들이라고 할수 있습니다. 기본적으로 로또청약이 나타나게 되는 것은 분양가상한제가 적용된 일부 아파트 청약건에서 주로 나타나게 되는 경우가많고 그 외 청약건들은 시세대비해서 크게 저렴하지 않은 수준으로 정해지게 됩니다. 또한 지금처럼 건설비용이 증가하는 경우나 시세가 하락되는 시장에서는 분양가가 주변시세와 차이가 없거나, 오히려 높을수도 있습니다. 그리고 당첨이 되더라도 전매제한이나 실거주의무등이 부여되어 있을수 있어 바로 피를 받고 팔수 없는 환경이 만들어질수 있어, 당첨이후에 자금조달계획등을 명확하게 세운뒤 청약을 진행하셔야 합니다 . 무턱대고 청약헸다 당첨되었더라도 자금조달을 하지 못해 그대로 계약을 중도 포기하는 등 문제가 생기고, 재당첨제한이나 청약통장효력상실처럼 불이익을받을수도 있습니다,즉, 청약을 하실떄에는 분양가의 최소 30~40%는 가지고 계신상태에서 청약을 진행하셔야 하고, 해당 시점에 대출규제나 지역규제여부등도 잘 체크한뒤 결정하셔야 합니다. 청약은 말그대로 내가 새집을 분양받아 실거주를 하기 위한 기준으로 판단을 하셔야 하지, 투자의 목적으로 판단을 하시는 것과 무조건적인 청약은 위험할수 있습니다.