답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약인 임대차계약은 당사자간 합의만 되면 기간은 충분히 조율하실수 있습니다. 보증보험의 경우는 3개월, 6개월단위로도 연장이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 전세대출의 경우는 1년미만의 연장이 되지 않아기에 1년으로써 연장을 하셔야 할수 있고, 중도 상환시 중도상환수수료등이 발생될수는 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다. 특히 퇴거를 원하는 경우라면 해당시점에 반드시 재계약 거절의사를 통보하셔야 합니다. 만약 아무런 의사통보없이 해당기간을 지나갈 경우 자동연장이 되는데 보통은 묵시적갱신으로 연장이 되지만 최소거주기간 2년 미만인 경우라면 법정최소거주기간에 따른 연장이 되고 이때는 중도해지가 자유롭지 않기에 해당기간내 꼭 통보를 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황만 보면 보증금에 대한 리스크는 크다고 할수 있습니다. 일단 감정가는 말그대로 감정가일뿐 은행이 산정하는 주택가격이 아니고, 만약 해당 가격으로 경매가 진행되어서 선순위 근저당으로 인해 최우선 변제되는 지역별 금액을제외한 나머지금액은 사실상 확실하게 보호될지 여부를 알수 없습니다. 질문의 경우 건물전체가 다가구형태인듯 보이는데 만약 이후에 소액임차인이 추가적으로 입주할 경우 최우선 변제금액도 나누어 가지게 되므로 위험도는 더 높아질수 있습니다. 또한 경매이후 후순위 임차권은 소멸되기 때문에 주택에서도 보증금 전액반환없이 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다, 결국은 보증보험등에 가입이 된다면 모를까 그게 아니라면 위험성이 존재하는 임대차가 될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성은 필수의무가 아니기에 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다. 다만 월세가 30만원을 초과하는 경우 전월세신고대상이 되기에 전월세신고는 하셔야 하고, 그에 따라 계약서가 필요할수는 있습니다. 기존 계약서를 수정하실 경우에는 계약기간과 임대료 대해서 삭선후 새로 기재를 하시먄 되고 그에 부분에 서명 및 날인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택이라도 어느지역내 주택인지에 따라 세금에도 크게 차이가 있습니다. 일단 취득과정에서는 규제지역이 아니라면 취득세율은 기본세율로 1주택과 차이는 없으나, 규제지역이라면 2주택 구매시 취득중과세 8%가 적용될수 있습니다. 그리고 보유세의 경우는 각 주택별 재산세를 부과하는 것이기에 주택에 따라 세부담이 늘어나게 되는데, 별도 중과세는 적용되지 않습니다. 그리고 종부세는 두 주택의 합이 9억을 초과하지 않기에 과세대상이 아니므로 크게 부담할 부분은 없습니다. 양도세의 경우 2주택이기에 첫번쨰 매도하는 주택에 대해서는 양도비과세 적용이 어럽고(일시적 2주택일 경우 제외) 그에 따라 양도세 부담이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택구매에서 자기자금 비중은 세금과 비용을 고려하여 주택구입가격의 40%이상은 있으셔야 합니다. 그에 따라 현금 1억이 있다고 한다면 주택가격 2.5억정도의 주택이 적당한 가격대로 보이긴 합니다. 단, 대출이 ltv70%한도까지 가능하다고 할때 그러한 것이고 수도권 규제지역에서는 LTV40% 이므로 해당 지역에서는 주택구입가격의 65~70%이상은 자기자금이 있으셔야 합니다. 경매를 알아보시는 부분은 시세보다 저렴하게 구매가 가능한 장점은 있지만, 원하는 매물이 나올지 알수 없고 경매를 위한 기본적인 지식없이는 참여가 어려운 부분이 있기에 지금부터라도 천천히 준비를 해두시는 것은 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출을 통해 자금을 제외하고는 모두 현금증여에 속하게 됩니다. 즉, 기존 보증금 2억도 결국은 부모님꼐 현금증여를 받은 것이고 추가적인 1.5억에 대해서 증여를 받으시는 것으로 총 3.5억 증여가 됩니다. 직계존비속간 증여비과세 한도를 고려해도 3억~3.2억까지는 증여과세가 될수 있기에 일반적으로 비과세 한도는 증여 , 초과분은 차용으로 진행하는데, 질문의 경우는 결국 본인자금없이 부모님자금으로 주택을 구매하는 수준이기에 사실상 세무적으로 증여를 피하기 어려워 보여 세무사를 만나 직접적으로 도움을 받아 절차를 진행하시는게 리스크를 줄일수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독주택과 다가구주택로 나뉘었다기보다는 다세대와 다가구의 차이로 이해가 됩니다. 일단 다세대나 다가구는 눈으로 볼때 크게 차이는 없으나, 등기부상 구분등기여부의 차이가 있고 이는 다른 세대의 권리가 내 권리에 영향을 주는지 여부의 차이로 이어질수 있습니다, 쉽게 다가구는 하나의 건물전체가 하나의 등기부를 사용하는 구조이고, 다세대는 하나의 건물이라도 각 호수별 별도 등기부가 존재하는 형태입니다. 임대차시 이러한 차이는 내 권리을 판단하는데 큰 차이를 두게 되고, 다세대의 경우는 내 호수에 관한 권리사항만 보면 되지만, 다가구는 동일건물내 다른 세대의 보증금이 권리사항까지 확인을 하셔야 합니다. 그래서 다가구 임대차시에는 현 임차인 보증금 내역등을 추가로 확인하게 되고 이를 통해 건물가액 대비해 내보증금과 기존임차인의 보증금의 합이 임대차시 안정적인지 등을 추가로 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 동네에 모두 살아보지 않은 이상 실질적은 비교는 어려울수 있고 각자의 상황과 판단에 따라 차이가 생기는 만큼 주관적인 판단만 가능할듯 보입니다. 서울 중심부 접근성이나 교통편의성은 보문이나 안암이 더 편리해 보이나, 아이들을 키우는 학군이나 생활편의성등은 기존부터 주거지역으로써 인프라가 잘 갖추어진 하월곡, 장위,석관,상월곡등이 더 나아 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 분양권으로 1주택자로 볼수 있기에 1주택자 주택담보대출의 경우 현 분양주택을 대상으로 하는 게 아닌 타주택을 대상으로 할 경우 1금융권내 대출승인이 거절될수 있습니다. 1주택자 담보대출이 금지되어 있는 것은 아니나 1금융권에서는 대부분 대출승인을 하지 않기 떄문입니다. 그리고 2금융권외 대출을 통해 고양시 아파트를 매수하고, 해당 대출을 남겨둔 상태에서 분양아파트이 담보대출을 할 경우 기존 대출로 인해 한도제한이 될수 있기에 자금조달에 문제가 생길 가능성이 있습니다. 이러한 부분들은 실제 은행권을 통해 확인하시는게 가장 정확하고 구체적이기 떄문에 은행상담을 받아 보시는게 나을듯 보입니다,