답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안전진단 비용은 기본적으로 해당 단지 소유자들이 부담하게 되는 구조입니다. 물론 당장 내는것은 아니며, 보통은 개발을 위한 추진위원회가 구성되고 개발이 완료되었을떄 개발비용에 포함되어 분담금에 녹아들게 됩니다, 그럼 당장의 현금은 어떻게 조달하나요? 라고 물으시면 재건축현장에서는 실제 시공을 미리 예상하는 건설사가 있는 경우 우선 제공하고 이후 조합의 사업비로 포함되게 경우가 있고 추진위원회가 대출을 통해 자금을 사용하는 경우도 있습니다. 보통 후자의 경우는 토지등 소유자 과반수 동의가 있어야 하는 것으로 알고 있습니다. 안전진단을 통과하면 -> 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 시공사,시행사 선정 -> 사업계획승인 -> 관리처분인가 -> 이주 및 착공 -> 준공 및 입주 -> 조합해산 및 청산절차 순으로 진행이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 금리가 오르면 기본적으로 대출금리도 상승하게 됩니다. 대출금리가 상승한다는 것은 대출을 통해 주택을 구입하는 데 있어 자금조달에 부담이 될수 있습니다. 즉, 대출금리 2%에서의 1억과 5%에서의 1억은 연 기준으로는 대략해도 300만원정도차이가 나기 떄문에 주택수요심리가 위축되고 그에 따라 수요감소가 나타날수 잇습니다. 또한 기존 원리금을 부담하던 대출자들도 금리상승에 따른 월 부담이 커지게 되면서 주택을 매도하려는 경우가 늘어나고 이는 시장내 매물이 증가될수 있습니다. 그럼 시장경제에서 수요가 줄고 공급이 늘면 가격은 어떻게 될까요? 당연히 하락할수 밖에 없습니다. 반대로 금리가 낮아지면 수요측면에서는 자금조달에 부담이 적어 구매심리가 증가하여 수요도 증가하고, 공급은 별도 변화가 없거나 오히려 매물은 감소하게 되므로 가격은 당연 상승하게 되는 구조입니다. 아래 ltv와 dsr도 결국은 대출한도에 대한 규제로 주택을 구매할때 자금조달과 수요심리에 영향을 주는 요인으로 규제가 강화되면 자금조달이 어려워 주택수요가 줄고 가격도 하락하는 것이고 반대의 경우는 설명하지 않아도 이해가 되셨을것으로 보입니다.

질문의 내용은 실제 언덕쪽에 위치한 아파트나 역과 연결 편의를 위해 외부에 엘레베이터가 설치된 단지에서 문제가 꾸준히 되는 부분이긴 합니다. 처음에는 입주민들도 주민편의를 위해 제공하지만, 엘레베이터의 고장이 잦게 되고, 실내 청결상태도 나빠지게 되면서 점차 이를 통제하는분위기 되는 경우가 많습니다. 사실 단순 보행자가 본인 편의를 위해 이를 이용할때는 초기에는 당연하게 생각하지 않았을수 있습니다만 시간이 지나면서 너무나 당연하게 보게 되고 단지가 이를 통제하면 단지주민들과 갈등을 겪게 되는 게 흔한 진행단계입니다. 사실 이는 익명성이나 편의성추구의 심리보다는 사람 본연의 심리적 착각이 원인이 아닐까 저는 판단이 됩니다. 처음에는 분명 남의이용시설이였지만 자유롭운 이용을 하게 되면서 점차 당연히 나에게도 사용권한이 부여된 것처럼 느껴지고 그에 따른 권리주장을 하는 그런 심리 말이죠,그래서 최근에 지어진 아파트들에서는 이러한 외부엘레베이터등이 설치될 경우 초기부터 공동출입문과 같은 보안장치를 걸어두는등 이용에 제한을 두어 나중에 생길 이용에 따른 분쟁을 막는 경우가 많습니다. 사람심리상 처음부터 이용이 불가한것과 이용이 가능하다 못하게 되는 상황과는 상대방이 느끼는 감정적인 태도에도 차이가 생길수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적인 부분으로 이해가 쉽게 설명드리면 재건축에서 사업을 진행하는 주체는 기존소유자들의 집단 즉, 조합입니다,해당 조합원들이 재건축에서 가장 고려하는 부분은 이게 개발되면 얼마나시세가 오를까라는것도 있지만, 내가 얼마만큼의 돈을 더 내야하는가, 즉 분담금이 얼마냐갸 가장 중요한 사항입니다. 분담금은 쉽게 전체개발비용을 조합원들이 나누어내는 구조인데, 만약 새로 건축한 아파트에 추가되는 세대가 많을수록 그들에게 받는 분양대금으로 공사비를 충당할수 있고, 개발과정이 최대한 빠르게 끝나야 공사비를 아낄수 있습니다,그럼 대충 감이 오셨을 거예요, 핵심은 더많은 추가세대(일반분양 물량확보)와 개발기간의 단축이 분담긍을 줄이는데 가장 중요합니다. 질문에서 신속통합개발처럼 인허가과정을 줄여주고, 안전진단을 면제시켜주면 개발기간이 크게 축소되는 효과가 있고 이는 곧 사업성에 플러스가 될수 있습니다. 그리고 용적률을 완화하면 더 높게 건물을 지을수 있어 더 많은 일반분양세대가 주가되고 분담금도 감소되죠, 결국은 재건축사업에서 정부의 이러한 제도지원과 혜택이 뒷받침되는 것과 그렇지 않는것에는 사업성에 크게 차이를 두게 됩니다. 이걸 아는 사람들 입장에서 위 부분을 완화시켜줄 시장이나 국회의원을 원하고 , 이는 투표로써 나타나게 되는 것입니다. 결국 정부가 규제를 강화하면 재건축사업에서도 브레이크가 걸리는 것이고, 정부가 규제를 적극적으로 장려하면 재건축사업에도 속도가 붙게 되는 게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권이 아닌 비수도권의 경우 대출규제가 적용되지 않아 일반적으로 ltv70%(생애최초 80%)가 적용되게 됩니다. 매매가격 기준이 아니기에 평가가액에 따라 한도도 달라질수 있지만 매매가를 기준으로 최대한도를 고려하면 대략 2.8억정도 대출이 가능할수 있고, 변수를 고려하면 2.5~2.8억수준의 대출이 가능할것으로 보입니다. 그에 따라 현금은 1.2억~1.5억정도는 최소가지고 있으셔야 하고, 세금 및 기타비용을 고려하면 대략 1.6억정도는 현금보유가 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금은 솔직히 관망하는게 맞지 않나 싶습니다, 일단 질문에 기재한 상황은 현재진행형에 속하고 정부가 이후 보유세에 대한 조정을 공식화하면 해당 정책결과에 따라 시장내 매물이 더 나올수도 오히려 더 잠길수도 있기 때문에 아직은 주택구매시점의 방향을 잡기에는 불안정한 상황입니다. 현재 서울내 가격상승이 되는 지역은 실제 구매가능한 수준의 중저가주택이 많은 지역내 실수요가 늘어 나타난 것이고, 양도세중과에 직접적인 영향을 받는 고가주택은 지속적인 하락세가 이어지고 있기에 추후 시장 방향성도 어느쪽일지 확답하기 어렵기 떄문입니다. 또한 현재 중동전쟁에 따른 물가상승이 금리상으로 이어질 우려가 있고, 주담대 금리도 최대 7%까지 올라가는 상황에서 무리한 주택구매는 리스크가 될 수있어 지금은 일단 관망하는게 맞지 않나 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지나 다른 지역변화에 따른 이유로는 보이지 않고, 현 정부가 양도세유예중단을 발표한 이후로 하락세가 나타나고 있는 것으로 보입니다, 일단 이유는 현 강남3구와 용산구 가격하락이 나타나는 것과 동일한 이유인데, 일단 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주요건이 부여된 점과 해당 지역 시세가 준강남수준으로 중과세를 피하고자 하는 매물출현은 계속되는데, 이를 구매할 구매자의 경우 대출이 막힌 상태에서 높은 현금을 보유하여야 구매가 가능한데, 실질적으로 감당가능한 수요가 많지 않고 , 있다고 해도 지금도 강남이 크게 하락하는 상황에서 구매가능한데, 대체역할을 하는 경기권에 속하는 과천에 주택을 구매할 이유가 없기 때문입니다. 즉 수요자체가 크게 감소되는데 비해 매물은 쌓여가기 때문에 가격이 하락하는 것으로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 아파트를 매수하고 이주가 시작되는 시점은 주로 관리처분인가가 된 이후이고, 관리처분인가이후에는 주택소유가 입주권으로 전환되게 됩니다 ,그런데 입주권도 주택수 산정에 포함되는 부분으로 유주택자로 볼수 있어 원칙상은 무주택자로 보기 어렵습니다. 다만 퇴직금의 경우 사내규정이나 관련한 부서에서 가장 정확히 알고 있기에 퇴직금 인출이 가능한지까지는 직접 부서를 통해 확인하시는게 정확합니다. 다만, 재건축사업에 이주시점에 각 조합원들에게는 별도의 이주비대출이 진행되는게 일반적입니다, 즉 퇴직금 인출없이도 전세보증금정도의 융통이 가능할수 있기에 꼭 퇴직금을 건드리지 않아도 될둣 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 아는 부동산소액투자는 현재 주식시장에 상장된 부동산리츠에 주식을 사는 방식으로 가능하다고 알고 있습니다. 상장리츠의 경우 주식발행을 통해 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생하는 수익에 대해서 배당을 통해 수익을 나누는 구조로 투자자 입장에서는 소액으로 간접투자가 가능하고, 주식시장에서 주식을 사고파는게 가능하므로 부동산 직접투자방식보다 현금환금성이 좋은 정점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 부동산에 전화할 부분은 아니구여, 중도해지를 원하시면 계약상대방인 임대인과 협의를 통해 동의를 받으셔야 합니다. 동의없이는 만기전 해지는 불가하고, 보통 중도해지에 따른 패널티가 계약서상 특약에 명시되어 있다면 그에 따르시면 되나, 없다면 임대인이 동의를 조건으로 요구하는 부분 (보통, 중개수수료부담 및 다음임차인주선)을 충족하셔야 합니다. 임대인이 다음임차인 주선과 중개수수료 부담을 제시하였다면 다음임차인을 구하셔야만 합의해지가 가능한 것이고, 이런 경우 다음임차인의 계약조건을 임대인으로부터 전달받아 해당조건으로 부동산등에 매물을 등록하여 세입자를 구하셔야 합니다.