답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황은 단순히 오세훈 서울시장이 야당 소속이기 때문에 정부 정책에 반대한다기보다는, 주택공급을 바라보는 중앙정부와 서울시의 입장 차이로 보는 것이 더 적절할 것 같습니다. 정부는 서울의 주택공급 부족 문제를 해결하기 위한 여러 방안 중 하나로 용산공원 일부 부지를 주택공급에 활용하는 방안을 검토하고 있으나 서울시는 용산공원이 서울 도심에서 갖는 역사적·상징적 의미와 녹지공간으로서의 가치를 고려할 때 주택용지로 개발하는 것은 신중해야 한다는 입장입니다.결국 어느 한쪽의 주장이 무조건 옳고 그르다고 보기보다는, 정부는 주택공급 확대와 주거안정을 우선적으로 보고 있고 서울시는 장기적인 도시계획과 공원 보존의 가치를 더 중요하게 보고 있는 것이라고 생각합니다. 따라서 각자의 입장에는 충분히 납득할 만한 이유가 있고, 결과적으로는 누가 잘못했다는 부분보다는 서로간의 사회적 합의가 필요한 문제라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 내용만 보면 전세보증금 반환대출 1억원이 불가능해 보이는 상황은 아닙니다. 다만 대출은 실제 심사 과정에서 담보가치나 기존 대출, 소득, 임차보증금 규모, 금융기관 내부기준 등에 따라 예상과 다르게 진행될 수 있기 때문에 사전에 은행을 통해 정확한 한도를 확인하시는 것이 필요합니다.통상적으로 DSR과 LTV에 충분한 여유가 있고 다른 대출조건에도 특별한 문제가 없다면 1억원 정도의 전세보증금 반환 목적 대출은 검토 가능한 수준으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약가점은 기본적으로 무주택기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 점수화 되게 됩니다. 무주택기간의 경우 총 32점으로 배점자체가 높고, 보통 만30세부터 무주택기간에 따라 1년단위로 2점씩 부여하며, 15년 이상 무주택이라면 만점인 32점을 받을수 있습니다. 이렇게 무주택기간에 가점을 높게주는 이유는 청약제도의 기본취지가 주택이 없는 실수요자에게 내 집 마련의 기회를 우선적으로 제공하기 위한 것이기 때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제는 말 그대로 공동주택을 분양할 때 사업자가 분양가격을 임의로 높게 책정하지 못하도록 일정한 기준에 따라 분양가의 상한을 정하는 제도를 말합니다. 기본적으로 공공택지에서 공급되는 공동주택에 적용되며, 일정 요건에 해당하는 민간택지에도 적용될 수 있습니다.분양가상한제가 적용되는 경우 분양가는 택지비와 기본형건축비, 각종 가산비 등을 기준으로 산정되기 때문에 지역이나 사업장에 따라 주변 기존 아파트 시세보다 상당히 낮은 가격으로 분양되는 경우가 발생할 수 있습니다.특히 서울과 수도권 인기지역에서는 주변 시세와 분양가격의 차이가 수억원까지 벌어지는 단지가 나타나면서 이른바 ‘로또청약’이라는 표현까지 생겨났고, 특정 단지를 중심으로 높은 청약경쟁률이 나타나는 원인이 되기도 했습니다.결과적으로 분양가상한제는 실수요자의 주택구입 부담을 낮추고 분양가격의 급격한 상승을 억제하기 위한 제도이지만, 일부 인기지역에서는 주변 시세보다 지나치게 낮은 분양가격이 형성되면서 실수요뿐 아니라 향후 시세차익을 기대하는 수요까지 집중되어 과도한 청약경쟁을 유발하는 부작용이 나타난 것도 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 일반적인 상품시장처럼 전적으로 시장기능에만 맡기기에는 어려운 측면이 있습니다. 부동산은 거래금액이 크고 지역별·개별 물건별 차이가 크며, 거래 당사자 간 정보의 비대칭도 발생하기 쉽기 때문입니다.또한 주택은 단순한 투자상품이 아니라 국민의 주거생활과 직접 연결되는 재화이기 때문에, 수요와 공급에만 맡길 경우 가격 급등이나 주거비 부담 증가, 자산 격차 확대 등의 문제가 나타날 수 있습니다.특히 우리나라의 경우 부동산이 거주 목적뿐 아니라 투자 및 자산형성 수단으로도 강하게 인식되고 있기 때문에, 시장 상황에 따라서는 정부가 대출·세제·공급·임대차 제도 등을 통해 일정 부분 조정할 필요가 있고 이는 필요한 부분이라고 할수 있습니다. 다만 정부의 개입이 늘 긍정적인 결과만 나타나는 것은 아니기에 지금과 같은 의견이 나오는게 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세를 일할 계산하는 경우에는 연간 임대료를 365일로 나누어 1일 임대료를 계산한 뒤, 실제 사용일수를 곱하여 산정하는 방법이 가장 명확합니다.그리고 보증금을 반환하기 전에는 임차인이 부담해야 할 관리비와 전기·가스·수도 등 개별 사용료의 정산 여부를 확인하고, 임대목적물의 시설 상태와 원상복구가 필요한 부분이 있는지도 함께 확인하시는 것이 좋습니다. 이러한 부분에 특별한 문제가 없다면 정산 후 보증금을 반환하시면 됩니다.다만 임차인이 전세자금대출을 이용하고 있는 경우에는 대출상품에 따라 보증금 반환 시 은행 등 금융기관으로 직접 반환해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 특히 질권설정이나 채권양도 등이 되어 있다면 임차인에게 바로 반환해서는 안 되는 경우도 있으므로, 임차인에게 전세대출 여부와 반환 절차를 확인하고 필요하다면 해당 금융기관에도 확인한 후 반환하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약서에는 2월 28일 퇴거로 되어 있는데, 세입자가 1월 말로 일정을 앞당겨 퇴거하더라도 연말에 진행하는 보금자리론 대출 심사나 실행에 아무런 문제가 없을까요?-> 잔금 및 보금자리론 실행일이 12월 30일이라면 일반적으로는 그 이전에 대출 신청과 심사가 진행되고, 12월 잔금일에 대출이 실행되는 구조가 됩니다. 그에 따라 보금자리론 신청 자체는 10~11월에 이미 하게 될것으로 보입니다. 따라서 계약서상 임대차 종료일이 2월 28일인데 이후 임차인과 협의하여 실제 퇴거일을 1월 말로 앞당기는 것만으로 보금자리론이 바로 취소되거나 대출이 불가능해진다고 보기는 어렵습니다.2. 아니면 대출 심사 및 안전을 위해 마음은 조금 그렇더라도 기존 계약서 일정(2월 28일)대로 세입자를 두는 것이 대출 측면에서 훨씬 안전할까요?→ 특별한 대출조건이 없다면 단순히 임차인이 한 달 정도 먼저 퇴거한다고 해서 기존 일정대로 반드시 거주하게 할 필요까지는 없을 것으로 보입니다. 오히려 매수인이 실거주할 예정이라면 임차인이 조기에 퇴거하고 보증금 정산까지 정상적으로 완료된다면 이후 전입 및 입주 일정에는 유리할 수 있습니다.

알기로 노모어피자는 프앤비라는 회사가 운영하는 프랜차이즈로 대기업 계열은 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 최근에 공격적인 마케팅을 진행하는 것으로는 보이는데, 관련 기사등에 따르면 전국 200곳이상의 체인점을 확장했고, 매출도 성장되고 있다고는 합니다. 개인적으로는 노모어피자의 경우 달고 짭짤해서 맛있는 편이라 자주 이용을 하긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇게 생각하실 수도 있지만, 현실적으로 전세보증금이 얼마 이하라면 안전하고 얼마 이상이면 전세사기를 당할 위험이 높다는 식의 명확한 금액 기준은 없습니다. 특히 전세계약에서 처음부터 임차인의 보증금을 편취할 목적으로 이루어지는 전세사기뿐만 아니라, 계약 당시에는 문제가 없었더라도 주택가격이나 전세가격 하락, 임대인의 경제적 사정 등으로 만기 때 보증금을 돌려주지 못하는 미반환 사고까지도 포함되기 때문에 전세보증금이 1억원 이하라고 해서 반드시 안전하다고 볼 수는 없습니다.예를 들어 전세보증금 1억원으로 2년간 거주했는데 계약 만료 시점에 해당 주택의 전세시세가 7천만원까지 하락했다면 새로운 임차인을 7천만원에 구하더라도 기존 임차인에게 1억원을 반환하려면 임대인이 부족한 3천만원을 별도로 마련해야 합니다. 그런데 임대인에게 이를 마련할 자금이 없다면 보증금 미반환 사고로 이어질 수 있습니다.결국 중요한 것은 보증금이 얼마냐보다 해당 주택의 시세 대비 전세보증금 수준, 선순위 권리관계, 임대인의 체납 여부와 보증금 반환능력 등을 종합적으로 확인하는것이 필요할수 있습니다. 가능하다면 전세보증보험에 가입이 가능한 주택인지 확인하고, 가입 요건을 충족한다면 보증보험에 가입하는 등 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.그리고 계약서에 아무리 좋은 특약을 넣더라도 임대인에게 실제 반환할 자금이 없다면 특약만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니라는 점은 참고하셔야 합니다. 아래내용은 전세사기관련 내용으로 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 알수 없는 부분이고, 자영업의 종류나 지역적 특징에 따라 반드시 주말영업의 필요성 또한 달라질수 있습니다, 예를 들어 직장인 유동인구가 많은 오피스지역이라면 평일 매출비중이 높고 회사가 쉬는 주말에는 유동인구 크게 감소될수 있습니다. 이런 지역에서는 인건비나 관리비 등 운영비용까지 고려했을 때 오히려 주말영업을 하지 않는 것이 효율적일 수도 있습니다, 따라서 ‘주말에는 사람이 많으니 자영업자는 당연히 영업해야 한다’고 모든 업종과 지역에 동일하게 적용하기는 어렵습니다. 또한 특정 자영업자가 일요일에 영업하지 않는다는 이유만으로 교회나 다른 종교활동을 하기 때문이라고 판단하는것도 정확한 부분이라고 할수 없습니다.