답변 내역
- 임대인과 부동산이 입주 날짜를 계속 재촉합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서는 공실기간이 길수록 손실이기 떄문에 입주를 서두르는 것으로 이해가 되며, 특별히 해당 부분이 문제가 있거나 하지는 않아보입니다. 질문자님이 불편하시다면 조기입주를 거부하시면 되는데, 이는 계약이 되어 있는 경우 질문자님 동의없이는 변경이 불가하기 때문입니다. 그리고 세입자가 임대사업자인지는 중요한 사항이 아니며, 질문에서 거주중에 임대인이 교체되는 부분의 경우 새로운 소유자의 경제적 능력을 알수 없기에 오히려 이게 더 위험할수 있습니다. 그리고 매매시 임차권 승계가 되는것은 당연한 법적사항이므로 특약 기재여부와는 관계가 없고 이를 기재한다고해서 안전이 보장되는 것도 아닙니다. 승계가 되더라도 퇴거시점에 현 소유자가 반환능력이 없다면 사실상 보증금 반환이 어려워지기 때문에 거주중 임대인 변경은 임차인에게 리스크가 될 여지가 있습니다 .경제 / 부동산25.10.275.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 아빠가 건축사 대표인데 제가 부동산 개발업을 하면 시너지가 생길까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 개발업에는 건축이 뒤따르기에 부모님이 건축사라면 다른 사람들에 비해 유리하실듯 보입니다. 특히나 단순 중개가 아닌 토지를 구매하여 형질변경 또는 건축을 통해 개발하여 다시 매도하는 개발업의 경우 건설사나 건축사의 역할이 반드시 필요하기 떄문입니다. 또한 건축사라고 하시면 토지에 따른 건축가능사항이나 용도지역에 따른 건축허가부분등 토지구매시 이용가능확인등에서 훨씬 유리하실듯 보입니다경제 / 부동산25.10.275.01명 평가00
- 월세방 나갈때 묵시적 갱신 질문 및 도배비 질문안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세의 경우는 당연지급을 하셔야 하는 부분이고, 2달치 월세를 추가 지급하신것은 묵시적갱신이 성립된이후 조기퇴거에 따른 지급분으로 이해가 됩니다. 해당 월세가 늘어난 부분은 본인이 만기에 퇴거를 하실 거였다면 만기 6~2개월전에 재계약거부의사를 밝히셨어야 하는데, 해당기간일 초과함에 따라 묵시적갱신이 성립된 것으로 보이고, 3개월까지는 계약이 유효하기에 2달치 월세를 패널티로 부담하신듯 보입니다. 그리고 청소비는 사실 원상복구 비용에 포함되지 않기 때문에 최초 계약서상 특약에 퇴거시 청소비용이 있었다면 지급하는 게 맞지만, 없었다면 지급할 이유가 없는 비용입니다. 그리고 도배비용의 경우 원상복구 의무에 따라 지급하신듯 보이는데, 사진에서 볼때 도배지에 변색이 된 부분이 있기에 원상복구요구가 부당하다고는 보기 어려워보입니다. 물론 그 사유에 따라 달라질 여지는 있습니다만 지급을 한다고 해도 그 비용에 대해서는 협의를 통해 정하셔야 할 부분이지, 임의대로 차감하고 주는 것은 맞지 않습니다. 결국 본인이 그당시에 잘 대처를 하셨어야 하는데, 이미 퇴거하였고 금액도 다 지급된 상황이라면 대처할 방법이 애매한게 사실입니다. 일단은 청소비는 계약서의 특약부분을 확인하시고, 도배비용의 경우도 업체를 통해 해당 부분에 도배견적을 확인하시고 이를 현저히 초과하여 받았다면 이에 대해서는 문제를 제기하시는게 맞을 듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.2700
- 아파트에 변압기 증설한다면 이유가 뭘까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트에서 변압기를 증설하는 이유는 세대별 전기사용량이 아파트 단지내 시설이 허용가능한 수치보다 많기에 시행되는 게 일반적이고, 구축의 경우 노후화에 따른 전력손실로 용량이 부족해질수 있습니다. 그외 별도의 정전등의 사고대비나 노후변압기 잦은 고장에 따른 조치로써 수리 및 증설이 필요한 경우일수 있습니다. 결국은 전력수요증가와 안전문제등으로 시행한다고 보시면 됩니다. 아무래도 변압기의 용량이 늘어나면 그만큼 세대별 전력소비에 유리한 부분이 있고, 안전상에서도 이점이 있을수 있지만, 변압기교체에 따른 비용부담이나 증설작업에 따른 일부 전기사용제한등으로 입주민 불편이 늘어날수 있기에 전반적인 투표를 통한 의견수렴과정으로 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 신혼부부 LH ,SH 임대주택신청방법안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 LH행복주택의 경우 LH청약플러스 홈페이지를 통해 입주자모집공고 및 신청을 하실수 있습니다. 아니면 오프라인으로써 지정된 기관에 방문하여 접수를 하시는 방법도 있습니다. 보통 신청시에는 유형별로 차이가 있으나, 보편적으로는 호인관계증명사와 소득금액증명워등 자격을 증빙할수 있는 서류가 함께 첨부되는게 일반적입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 전세또는 반전세낀 빌라증여및 취득세가 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님의 경우 주택수 합산이 되기 뗴문에 현재 2주택으로 볼수 있습니다. 만약 그중 한채를 매매가 아닌 증여로써 자녀분에게 소유권이전을 하고 남은 1주택이 되는 경우 해당 주택을 매도할 때 1세대1주택에 따른 양도비과세가 가능할수 있습니다 .다만 인천아파트의 경우 2년보유, 12억이하에 충족되셔야 합니다.증여의 경우 직계존비속간 증여에는 5천만원까지 증여비과세되고 나머지 금액에 대해서는 증여가액에 따른 증여세을 적용한 세금을 부담하셔야 합니다. 질문처럼 전세를 낀 경우 부담부증여로써 시가에서 전세보증금을 뺀 액수만큼 증여가 되므로 시가2억으로 보았을 때 2천만원 증여는 비과세될것으로 보이나, 증여자입장에서 전세보증금은 1.8억에 대해서는 양도소득세 과세대상이 됩니다. 만약취득가액이 전세보증금보다 낮다면 그 차액만큼은 양도소득세 부과대싱이 될수 있습니다. 결국 세금에 대해서는 전문가를 통해 가장 절세가능한 방법으로 소유권이전을 하시는게 바람직하며 해당 이전이 끝나고 1주택인 상태에서 아파트를 매도하시면 비과세가 가능할것으로 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 비수도권 지방 실거주 아파트 매매 궁금합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비수도권, 비규제지역내의 실거주 목적의 아파트 구매는 장기거주가 가능한 입지요건등을 고려하여 선택하시면 됩니다. 말그대로 투자목적이 아니기에 주거를 통한 주거안전목적으로써 구매를 하시는 것이므로 주변 학군이나 교통편의성등을 최우선으로 고려하시면 됩니다. 그리고 자가주택 구매에서는 자금조달 가능성과 향후 소득대비 원리금 부담이 무리가 없는지 정도만 잘 체크하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.2600
- 갱신청구권사용시 인상률 질문드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5%인상의 경우 보증금과 월세 모두 5%씩 인상되는 게 맞고, 보통 보증금을 동일하게 할 경우 월세인상분+ 보증금인상분에 대한 추가분이 더해지게 됩니다. 보증금 인상분의 월세전환의 경우는 전환율에 따라 적용하게 되며, 질문의 경우 2억/50만원의 경우 보증금 2억 그대로 할 경우 월세는 56만 2500원으로 산출되게 됩니다. 그에 따라 해당 금액만큼은 월세가 인상될수 있습니다 .경제 / 부동산25.10.2600
- 보금자리론 받을때 월세세입자 나가는 조건으로 매수할 경우안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약시 넣는 특약은 두 당사자간 합의로써 작성이 되는 부분이기에 계약성립과 동시에 효력이 있습니다. 질문처럼 잔금일에 현 임차인퇴거를 조건으로 매수하는 경우라면 질문과 같은 특약을 넣으셔도 문제가 되지 않을듯 보입나다, 다만 보통 매매잔금일에 세입자도 퇴거를 하기 떄문에 매도인은 매매잔금일까지 현 임차인에게 퇴거를 요구하고 주택점유를 매수인에게 이전한다 이를 위반할 경우 계약해지 및 손해배상책임을 진다, 라는 식으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.10.265.01명 평가00
- 의왕 아파트 전세에 살고있습니다. 재계약은 내년 26년 2월이구요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올려주신 기사가 2021년도 판례에 해당되나,이후 상위기관인 대법원 판례에서는 주택을 새로 매수한 매수인도 실거주의 이유로 갱신청구권 거절이 가능하다는 판례가 추가로 있었기에 중개업무에서는 사실상 바뀌는 새 임대인이 계약만료 6~2개월전까지 등기이전을 마치면 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부할수 있다는 입장입니다. 즉, 질문의 경우 세입자 입장에서는 비용이나 시간면에서 손실이 있을수 있겠으나, 현시점 임대인에게 갱신청구권 사용의사를 밝혀도 거절가능기간내 임대인이 바뀌고 실거주를 이유로 갱신청구권을 거절한다면 사실상 계약연장은 어렵지 않을까 판단이 됩니다.경제 / 부동산25.10.2600