답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원룸이 임대차로 되어 있다면 다른 곳에 전입신고시 해당 주택의 대항력을 상실하게 되어 권리보호에 위험이 될수 있습니다. 그에 따라 서울의 경우 고시원 단기거주이므로 전입신고없이 거주만 하시고 인턴을 마치신뒤 퇴거를 하시는게 맞아 보이고, 현재상태에서는 기존집에 대한 전입신고는 유지를하시는게 맞을 듯 보입니다 .만약 인턴 마무리후 정직원 채용이 되신다면 그때는 기존주택을 중도해지든 ,만기해지든 정리하시고 전입주소지를 옮기시는게 맞아 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.젠트리피케이션도 결국은 시장원리에 따라 나타날수 밖에 없는 현상이기에 현상자체를 막기는 어렵습니다. 특히나 건물주가 높은 임대료를 거부할 이유가 없고, 이는 본인 재산권에 대해 행사이기에 시장경제 국가가 이를 막기에는 법적 논란이 발생할수 밖에 없는 부분입니다. 결국은 편법을 동원하여 기존임차인을 내쫓거나 하는 불법행위에 대해서는 단호한 처벌과 법강화를 통해 억제해야 하나, 근본적으로 이러한 흐름자체를 막기는 어렵습니다. 인터넷상에서는 이를 해결하기 위해 상생협약이나 정부가 매입후 공공임대상가등을 통해 기존 소상공인을 지켜야 된다는 의견이 많은데, 사실상 현실가능성은 낮다는게 개인적 생각입니다. 건물주 입장에서는 법률상 퇴거가 가능한 시점에 더 많은 임대료와 브랜드체인점 입주에 따른 건물가치상승의 매력을 포기하기는 쉽지 않고 ,정부가 건물을 매입 혹은 건설하여 공공임대하는 부분도 공공성이 높은 주택에 대해서도 잘 못하고 있는 부분인데 세금을 써가면서 위 상권내 소수 소상공인을 보호하기위해 이를 할지도 장담하기는 어렵기 떄문입니다. 당장은 이를 해결한 방법은 없다라고 판단이 되고, 분명 이에 대한 규제필요성은 있기에 이 부분은 좀더 연구를 해야되지 않나 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자의 투자목적은 주택가격에 상승에 따른 시세차익입니다. 단순히 전세가율은 내가 투자하는 금액단위의 정도만을 결정할수 있는 것이지 이게 투자대상의 판단기준이 될수는 없습니다. 예를 들어 재건축호재가 있는 지역내 구축의 경우 갭투자를 하시면 실거주편의성이 낮기 때문에 전세가격은 낮지만 입지적 요건이 반영하여 시세는 상승되기에 전세가율은 자연스럽게 낮아지게 되고 ,그에 따른 투자자금이 많이 들어가게 됩니다. 그런데 해당 단지가 전세가율이 낮다고 해서 투자가치가 없다라고는 볼수 없기 떄문입니다. 보통 전세가율은 신축일수록 높고 구축일수록 낮고 시세 확인이 가능한 아파트가 , 빌라보다는 전세가율이 낮습니다. 그리고 향후 주택가격상승가치가 충분하면 높은 전세가율이라도 시세가 상승하게 되면서 자연스레 전세가율이 낮아지는 거것이에 전세가율이 높다고 해서 무조건 위험한것도 아닙니다. 반대로 시세상승요인이 없는 지역에 단순히 투자금이 적게 들어가는 전세가율 높은 빌라등을 선택하시면 질문처럼 깡통전세등의 투자실패가 나타날수 있는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시점을 제3자가 판단을 할수는 없습니다, 통상적으로 재정적 상황이 된다면 최대한 빠르게 구매하는게 유리할수는 있지만, 대출이 부족하여 구매를 못하다면 고려하기 어렵기 떄문입니다, 그리고 결국은 내가 살면서 주택가격이 오르는 것은 큰 투자효과로는 보기어려운데, 그나마도 타지역보다 상승기대감이 있는 지역이라면 질문에서처럼 평수가 적더라도 교통호재(고양은평선. GTX-A)가 있는 화정동이 유리하지 않을까 생각은 됩니다. 파주운정이 신도시로써 GTX-A와 함께 가격이 많이 올랐던 것은 사실이나, 서울 접근성에서 일산, 화정, 대곡, 창릉신도시등 대도시 주거권이 있기에 상승의 영향을 직접적으로 받기에는 한계가 있을 것으로 생각이 됩니다. 특히나 창릉신 서울 접근성은 위 지역모두가 파주운정에 비해서는 유리하기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공장이 해외로 나가는 것 자체가 일자리 창출이나 지역경제 발전을 기대할수 없어 경제적 손실이 발생하는 부분이고, 질문에서처럼 핵심기술등이 유출될 가능성도 배제할수 없어 국가로 보면 큰 손실이 될수 있는 부분입니다. 다만 기업은 이윤을 추구하는 것으로 충분히 해외시장내 진출 이유와 목적이 있다면 그에 따라 나가는 것이기에 단순히 국내기업이니깐 국내에 공장을 설치해야 한다는 논리는 현 시대에는 통하지 않는게 사실입니다, 그만큼 기업이 국내에 남을 만한 혜택과 기반시설을 제공하지 않는다면 대기업의 해외공장 투자가 늘어나게 되고 그에 따라 국익에도 마이너스가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방충망이 모든 창문칸에 있으면 사실상 창문을 열고 닫을수가 없습니다. 대부분은 한쪽에만 설치된게 일반적이고, 질문처럼 방충망자체가 찢어지거나한게 아닌 이상 하자로 볼수도 없어 별도 하자보수를 요구할 이유가 부족한게 사실입니다. 모기가 많다는 점은 거주시 불편한 부분이 될수 있기에 정확한 침입경로를 파악하여 이에 대한 하자보수를 요구할수는 있겠으나, 단순히 방충망이 하나만 있어서 모기가 많을거라는 추측으로는 별도 하자보수를 요구할 근거가 되기 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"을 줄여 말하는 것입니다. 도시정비법은 쉽게 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업에 대한 절차와 기준을 정해 노후 주거환경을 개선하고 주거안정을 도모하는 법률입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고 판단을 하기는 어렵습니다. 매물의 입지, 유형등에 따라 수요가 다르고 빠른 매도를 위한 방법도 상황에 따라 다르기 떄문입니다. 일단 주변부동산을 통해 현재 거래가 안되는 이유를 먼저 확인하시기 바랍니다, 지역에 따라 시장추세와 관계없이 거래가 활발한 지역이 있고 시장추세에 따라 빠르게 수요가 감소하는 지역이 있을수도 있어 어디에 해당되는지를 먼저 확인하셔야 그에 따른 방법도 찾을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주의무 3년이 유예되면 당연히 잔금처리가 어렵거나 실거주를 할수 없는 수분양자들은 해당공실매물을 전월세시장에 내놓기 떄문에 해당지역내 전월세 매물의 증가가 나타날수 있습니다. 즉 공급은 늘어난다고 보시면 됩니다 .이럴 경우 공급이 늘어나면 수요는 동일하다면 당연히 주변 임대차 시세도 하락하게 되고, 당장의 임대차를 원하는 임차인의 부담은 줄어즐수 있습니다. 수분양자 입장에서도 전세임대를 통해 잔금납부가 가능하기에 유리한부분이 있습니다. 다만 이건 단기적인 이슈이고, 결국 3년뒤에는 실입주를 하여야 하기에 해당 시점에 많은 세입자들이 또 매물을 찾아야 하는 상황이 되기에 전세시세도 다시 회복이 될수밖에 없습니다. 즉, 장기적은 전세가격안정의 효과는 크지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주하실 당시에 등기부상 소유자는 누구였나요? 임차인이 있는 상태에서 신탁사로 명의가 넘어갔더라도 계약당시에 소유자명의 였고, 질문자님 전입신고를 통한 대항력을 갖추었다면 아무리 신탁사에 명의가 넘어갔더라도 임대인의 지위를 승계한 것이로 보기 떄문에 신탁사는 반환을 하여여 합니다. 이는 신탁원부에 보증금 반환의무는 위탁자가 부담이라는 특약이 기재되어 있더라도 다르지 않습니다. -> 판례있음문제는 입주할 당시부터 신탁등기가 되어 있다면 위 글처럼 신탁사에게 반환을 요구할수 없고, 보증금 반환은 어려울수 있습니다. 문제는 계약당시의 등기부가 누구 명의였는데, 그리고 전입신고를 하여 대항력이 생긴날짜가 신탁등기보다 빠른지를 먼저 확인하셔야 합니다. 그리고 무조건 신탁사의 이야기를 들을 필요는 없으며, 법률전문가 상담을 받는게 유리할수 있습니다.