답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 주택을 구매하게 되면 주택수에 포함이 됩니다. 그에 따라 빌라를 구매하시더라도 원칙상 2주택자 입니다. 다만 각 세금별로 주택수 제외 요건이 있고 이제 충족이 되는 경우 주택수에서 배제되어 세금이 산정될수는 있으며, 해당 요건은 취득세, 보유세, 양도세별 확인이 필요합니다. 현재 24년 1월 ~27년 12월 31일 기간에 준공된 신축 소형 비아파트 ( 전용 60제곱이하, 수도권 6억이하)인 경우 주택수 제외가 되는 것은 맞는데, 이에 해당되더라도 세금별로 확인이 필요합니다. 질문의 경우 6억이하 가격과 비아파트에는 해당이 되나, 준공년도에 따라 적용여부가 달라질수 있어 보이고, 취득세만 보았을때 위 기준에 해당이 되면 규제지역내 2주택에 따른 중과세는 회피가 가능할수 있습니다. 만약 해당이 안되면, 취득세율 8%가 적용되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 필요성을 말하시는 거라면 사람마다 다릅니다, 만약 질문자님이 새 아파트에 입주를 희망하고, 시세보다 저렴하게 구매를 원하는 경우라면 청약의 필요가 있을 수 있지만, 특별히 새아파트 입주를 원하지 않거나 원하더라도 자금이 충분해서 이미 분양받은 사람한테 피를 주고 구매를 한다면 청약자체가 필요하지 않을수 있습니다. 다만 평균적으로는 전자의 목적으로 청약을 하고 있고, 미래에 내 상황이 어떻게 바뀔지 알 수 없기에 청약통장등의 유지는 추천드리는게 일반적입니다,청약을 통해 분양받는 아파트는 시세에 따라 정해지는게 아닌 건설비용과 택지비로 구성이 되기 때문에 통상적으로 시세보다 저렴하나, 경우에 따라 시세보다 오히려 비싼 경우도 있을수 있습니다. 즉, 무조건 시세보다 싸다라기 보다는 시세보다는 낮게 분양될 가능성이 높다정도로 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개발사업에서 1+1 입주권은 단순히 가진평수가 넓다고해서 다 되는 것이 아닌 일정요건에 충족이 되어야 하며 , 충족이 되더라도 개발후 소형평형 물량이 없거나, 조합정권에 따라 이를 막는 경우에는 받을수 없습니다. 법적으로 1+1입주권은 "줄 수 있다" 의 개념이지 의무가 아니기 떄문입니다. 통상적으로 대지지분이 넓은 단독주택이나 통건물을 소유한 경우에는 면적기준이나 가액기준중 하나에 충족되어 1+1입주권이 가능한 경우가 있으나, 나머지 위 부분들까지 충족이 될때 가능할수 있어 현 질문의 내용만으로 가능여부를 확답드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 기존 대출이 실행된 상태에서 다른 주택을 매수하여 1주택자가 되었다고 바로 전세대출이 회수되지 않습니다. 다만 질문에서 직접 대출은행인 카카오뱅크에 문의하였을때, 회수위험등을 이야기하였다면 문제가 될수는 있는데,사실상 주택매수와 임대차 퇴거및 대출상환 기간차이가 15일정도로 실제 문제가 될 여지는 크지 않아보입니다.이유는 주택을 매수하더라도 카뱅이 질문자님의 주택구입여부를 실시간으로 체크하는것도 아니며, 주기적 확인에 발견이 되더라도 담당자 배정 및 연락. 협의등이 기간이 발생될수 있기 때문입니다. 그에 따라 7.28에 바로 연락이 올 가능성자체가 늦아보인다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 질문을 보시고 등기부를 확인하신듯 보입니다. 경매개시등기가 이루어졌다면 실질적인 경매절차에 들어간 것이고 질문자님은 대항략이나 권한이 없는 상태로 볼수 있어 중간에 낙찰자가 나오는 경우 퇴거를 하실수밖에 없습니다. 그리고 일반적으로 경매개시등기가 이루어지고 최초 매각기일이 정해지는 데 3~4개월정도면 가능하기에 다음달 추가연자을 하신다면 중간에 퇴거요구가 있을 가능성을 배제할수 없는 경우로 이해가 됩니다. 경매진행에 따라 유찰되는 경우가 발생하면 시간이 좀더 끌리수도 있지만 현 시점기준에서는 언제 어떻게 퇴거요구가 올지는 아무도 알수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년관련 정책을 이용한다고해서 저렴하게 원룸을 구할수는 없습니다. 주택의 시세는 크게 다르지 않지만, 월세를 지원하단더지, 저금리의 전세대출을 제공하는 것으로 부담을 줄여주는 것이지, 일반주택의 시세를 낮게 제공하는것은 아니기 때문입니다. 물론 임대주택의 경우가 임차조건이 시세보다 저렴하여 유리할수 있지만 일정한 모집기간에 신청하고 높은 경쟁률을 거치셔야 가능하기에 원한다고 해서 무조건 이용이 가능하지는 않습니다. 그리고 질문에서 말한 버팀목대출의 경우 계약금을 지급하고 대출을 신청해야 하기에 기본적으로 계약금(5~10%)정도는 본인 자금이 있으셔야 하고, 매물 역시도 스스로 알아보셔야 하는 부분입니다. 일단 원하시는 지역에 입주가능한 매물을 정하시고 보증금에 대해서 정부지원대출이 가능한지를 알아보시거나 월세라면 월세지원등이 가능한 주택요건인지도 함께 체크하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전혀 불가능한 경우는 아닙니다, 다만 여러가지 상황이 일치되어야 가능할수 있는데, 일단 입주하는 매수자(임차인)의 경우 대출이 없어야 합니다. 이유는 대출은 계약을 하고 최소 1달정도는 심사기간등의 소요가 될수 있기 때문에 현금으로 자금충당이 가능하다면 가능하고, 매도자(임대인)입장에서는 현 주택에 거주하는 임차인이 없는 공실인 상태라면 가능할수 있지만, 현 거주예정인 사람이 있는경우라면 기간이 짧아 입주가 어려울수 있습니다. 즉, 주택의 현상황과 본인의 자금계획에 따라 달라질수 있습니다. 특히 최근처럼 전월세 매물이 없는 경우에는 위처럼 짧은 기간에 주택을 구하기가 쉽지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적판단으로는두 지역모두 풍무역세권 개발에 따른 생활권이 비슷하기에 입지상 큰 차이가 있다고 보기는 어렵습니다. 다만 교통편의성만 보면 풍무역은 서울지하철 연장라인으로 서울 접근성이 유리하고 호수공원역은 인천지하철 1호선 라인으로 인천접근이 용이하다고 볼수 있어 대중교통을 이용한 출퇴근이라면 편의성은 호수공원역이 좋을듯 합니다. 다만 자차의 경우는 김포IC접근성은 풍무역주변이 유리하기에 인천직장이라도 이동편의성은 유리해질수 있어 향후 시세변동시 우선상승가능성이나 대중적인 입지판단을 보면 풍무역 주변 입지가 조금더 유리하지 않을까 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세무에 대한 사항은 제가 전문가가 아니라서 전문가인 세무사의견과 차이가 있을수 있습니다.일반적인 사항으로써 답변드립니다.1. 혼인전 자금이체는 원칙적으로 배우자공제가 적용되지 않아 과세대상이 되는 게 맞습니다. 다만 질문처럼 현 상태에서 자금 중일부가 다시 질문자님 한테 오게 되면 이때는 질문자님 -> 배우자 2.5억이 증여가되고 다시 배우자 -> 질문자님 1.25억이 증여가 될수 있어 더이상의 자금이체는 하지 않는게 좋습니다. 현상태에서는 일단 지급한 2.4억에 대해서 차용증 작성등을 통해 차용이라는 근거를 남긴뒤, 혼인후 1.25억은 지분으로 상계처리 나머지 1.25억은 부부간증여로써 처리하셔야 할듯 보입니다 이때는 부부간 증여비과세에 해당되어 과세는 되지 않으나, 반드시 증여신고는 하셔야 합니다.1-1 . 네 이는 지분에 따라 맞추어 작성하시는게 맞습니다. 지분대로 금액을 기재하시되, 남편분은 구입자금을 1천만원을 제외한 나머지는 차용으로써 기재를 하시는게 맞을듯 보입니다.2. 1에서 말한 부분과 비슷한데, 차용증을 작성하시셨다면 작성된 이자율(4.6%)에 따라 지급을 하시는게 안전할듯 보입니다. 2-1. 우선 구매자금 자체는 공동명의이기 떄문에 공동명의 대표자에서 매도자에게 입금되는 것은 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 중요한간 각각 지분에 따른 자금조달의 출처가 명확한지 여부이기에 이게 문제될여지는 적지 않을까 판단이 됩니다. 정 불안하시다면 사전에 세무사의 도움을 받아 마무리하시는걸추천드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.바퀴벌레가 발견되었다고 해도 이게 일시적인 침입인지 집안내부에 자리를 잡았는지는 쉽게 판단을 할수 없습니다. 일단 바퀴벌레가 나타난 이상 각 하수구나 창문 틀등 유입가능성이 있는 부분에 대해서는 틈을 막아 일시적인 침입을 방지한뒤 싱크대 하부나 구석등에서 별도의 알집이나 배설물 혹은 추가적인 사체가 있는지를 확인하셔야 합니다, 만약발견을 하지 못하였더라도 이후에 또 출몰하는 경우라면 그떄는 집안 전체에 대한 방역을 진행하셔야 확산을 막을수 있습니다 . 초기단계에서 빠르게 대처를 하지 못하시면 기하급수적으로 늘어날수 있기 떄문에 초기 확인 과정전에라도 구석지고 어두운 부분에 대해서 바퀴벌레약을 쳐두시는것도 나름의 대처방법이 될수 있습니다. 중요한건 서식하는것 같은 증거가 나오면 반드시 업체를 부르거나해서 초기에 진압을 하셔야 거주시 문제가 덜할수 있습니다 .